Как выбирать зарубежную инвестиционную недвижимость?

Зачем покупать за рубежом?

Покупка недвижимости за рубежом — всегда непростой процесс. Вы оказываетесь в абсолютно непонятном окружении, не ориентируетесь ни в местном рынке, ни в законодательстве, и, как правило, не владеете свободно языком той страны, где решили приобрести недвижимость. Рассматриваемые объекты находятся далеко за границей и для того, чтобы только до них добраться, нужно получить визу и совершить перелет, что в эпоху коронавируса не является тривиальной задачей. Тем не менее, несмотря на огромное количество трудностей, желающих купить недвижимость за рубежом не становится меньше.

Что мотивирует инвесторов на столь ответственный и зачастую рискованный шаг? Как правило, ответ довольно прост — инвестора не устраивает локальный рынок. Поэтому в надежде получить более выгодное соотношение риска и доходности, он начинает анализировать возможность покупки объектов за рубежом.

Очевидно, что стать владельцем инвестиционного объекта, который стабильно приносит доход в евро или долларах, очень привлекательно. Однако перед тем, как рассматривать конкретные предложения, очень важно ответить на несколько важных вопросов:

• Какова цель инвестирования?
• Каков горизонт планирования?
• Каков максимальный размер планируемых инвестиций?

Как ни странно, без ответа на эти вопросы процесс поиска инвестиционного объекта может затянуться на годы. В то же время ответить на эти вопросы совсем не сложно.

Вкладываясь в недвижимость, вы можете преследовать следующие две цели или их комбинацию:

• получать текущий доход от сдачи в аренду
• заработать за счет роста стоимости инвестиционного объекта

Разумеется, оптимальная стратегия — это получать текущий доход при условии, что ваш инвестиционный объект постепенно растет в цене. Но ориентируясь исключительно на текущий доход, вы рискуете приобрести недвижимость, которую очень сложно будет реализовать позднее даже за цену покупки. Обратная же ситуация, когда вы стремитесь найти объект с большим потенциалом роста, может привести к потере существенной части ваших инвестиций. Таким образом, чтобы не потерять вложенные средства и заработать, нужно чтобы ваш объект был прибыльным, ликвидным и рос в цене. Одновременно, вы должны четко осознавать период инвестирования, а также сразу зарезервировать соответствующий бюджет в валюте приобретения. Почему все это так важно? Поиск, подбор, приобретение и дальнейшее управление инвестиционным объектом за рубежом вы будете осуществлять через местных партнеров, и чтобы получить желаемый результат, необходимо четко поставить им задачи.

Кстати, про местных партнеров. Как это ни покажется странным при покупке инвестиционного объекта за границей, главное — выбрать не объект доходной недвижимости, а партнера, с помощью которого вы будет осуществлять ваш проект. Квалифицированный и правильно мотивированный партнер на локальном рынке — залог успешности ваших инвестиций. Очень важно, чтобы ваш партнер был мотивирован как на приобретение качественного объекта, так и на то, чтобы этот объект показывал достойные результаты в текущем режиме и мог быть продан с премией впоследствии.

К примеру, компания Investix Germany считается экспертом на рынке инвестиционной недвижимости и уже более 20 лет помогает иностранным инвесторам со всего мира в приобретении и управлении качественных объектов доходной жилой недвижимости.

Теперь перейдем к бюджету. Мы настоятельно не рекомендуем рассматривать вложения в недвижимость, если вы ограничены бюджетом в 100—200 тысяч евро. Как показывает практика, с таким бюджетом просто нецелесообразно обременять себя владением объектом за границей. Издержки на управление, риски простоев и неопределенность относительно будущего роста стоимости перевешивает в таком случае все преимущества. Намного рациональнее с таким бюджетом обратить внимание на финансовые инструменты, обеспеченные доходной недвижимостью. В целом, по нашему опыту, покупка зарубежных инвестиционных объектов становится гораздо более привлекательной, начиная с бюджета уровнем в 500 тысяч — 1 миллион евро.

Что и где покупать?

После того, как вы определили цели, бюджет и горизонт планирования, возникает вопрос выбора категории объекта. Учитывая текущие условия, есть смысл сконцентрировать внимание на торговой и жилой недвижимости. Остальные категории выглядят сейчас очень рискованно с точки зрения возможности обеспечивать текущую доходность.

Есть и другой важный аргумент в пользу этих двух категорий — в силу массовости сегментов жилой и торговой недвижимости, организовать управление такими объектами через локальных партнеров намного проще, как минимум потому, что есть сложившийся рынок, ориентированный в том числе и на иностранных инвесторов.

Нас часто спрашивают, почему мы не предлагаем клиентам приобрести объекты из более узких рыночных сегментов, где доходность выглядит привлекательнее? На этапе приобретения зачастую инвестор не осознает важность качественного управления объекта. Именно поэтому покупать нужно только такие объекты, в отношении которых может быть организовано качественное управление, иначе потери будут намного больше потенциального выигрыша, который заявляется продавцом на старте.

Выбор же между торговой и жилой недвижимостью во многом зависит от вашего горизонта планирования и сложившейся или ожидаемой структуры портфеля. Если вы оперируете периодом 5-7 лет, а также собираетесь сформировать портфель из нескольких объектов недвижимости, то приобрести в том числе торговые площади с арендатором — крупным продуктовым ритейлером — может быть оправдано. Дело в том, что торговый бизнес, в отличие от предпочтений к жилью, меняется намного быстрее. Через 10-15 лет ваш арендатор может потребовать от вас принципиально другого оснащения сдаваемых ему площадей, да и не факт, что ему потребуется столько пространства. В то же время квартиры в доходном доме с правильно выбранной локацией и конфигурациями за 10-15 лет вряд ли потребуют чего-то большего, чем редкие косметические ремонты.

Таким образом, если вы приобретаете первый инвестиционный объект, то мы рекомендуем рассматривать именно жилую недвижимость.

Что касается вопроса о том, где покупать, то здесь все относительно просто. Стабильность дохода от инвестиционной недвижимости и ее ликвидность всегда определяются ситуацией на рынке арендаторов, предъявляющих спрос на вашу недвижимость. Чем более развит и стабилен этот рынок, тем более предсказуемы ваши доходы от объектов недвижимости. С этой точки зрения инвестору, который планирует покупку своего первого объекта за рубежом, стоит обратить внимание на доходные дома в Германии.

Как выбирать зарубежную инвестиционную недвижимость?

Как выбирать зарубежную инвестиционную недвижимость?

Об авторе

Сергей Кумеков
эксперт компании Investix Germany (https://investix.de/ru/)

Сергей Кумеков