Журнал выставки "Недвижимость от лидеров"
Москва, Пресненский вал, д. 27, стр.24
Тел.: +7 495 419 24 10
Есть ли необходимость вкладывать дополнительные средства в недвижимость, в которой вы не планируете проживать?
К нам в студию часто обращаются собственники квартир, таун-хаусов и домов, для которых этот объект недвижимости является источником инвестиции или пассивного дохода. Мы отобрали наиболее часто встречающиеся вопросы от собственников такой недвижимости и постараемся в этой статье ответить на них.
Свежий ремонт в квартире или доме – это, конечно, всегда плюс при продаже или сдачи в аренду. Но очень важно не перестараться. Ведь в некоторых случаях ремонт может и не окупиться.
Все понятно, когда речь идет о покупке квартиры «в бетоне». Такую квартиру не получится сдать, не сделав ней ремонт. О том, что учесть при ремонте такой квартиры мы поговорим немного позже.
Но как быть, если недвижимость «под аренду» куплена на вторичном рынке и какой-то ремонт там уже есть. Имеет ли смысл вкладываться? Вернутся ли денежные средства, вложенные в ремонт? Каковы будут убытки? Ведь на время ремонта квартира будет пустовать.
Арендаторы недвижимости сейчас становятся все более требовательными. Выбирая между квартирой со свежим ремонтом и «бабушкиным» вариантом, они, как правило, отдают предпочтение первому, хотя стоимость аренды таких квартир выше.
Здесь очень важно понять, к какой категории относится приобретаемая недвижимость. И нарисовать портрет потенциального покупателя. Что для него важно? Какие у него ценности? Почему ему должно захотеться покупать именно эту квартиру или именно это дом? На какой состав семьи ориентирован этот объект недвижимости.
И уже на основании ответов на эти вопросы, делать проект и просчитывать строительно-отделочные работы, необходимые для его реализации.
Все, конечно, очень индивидуально.
Однако, есть общие векторы, на которые мы рекомендуем ориентироваться:
Не надо думать, что чем экстравагантнее дизайнерские решения, применяемые в проекте, тем дороже вы продадите свою недвижимость. Это совсем не так. Все мы разные. И вкусовые предпочтения у всех разные. Поэтому действует закон: чем более специфичен товар, тем сложнее найти покупателя. Слишком оригинальный дизайн, скорее отпугнет покупателей.
Конечно, эксклюзивность и индивидуальность объекта важна для покупателя. Человеку хочется жить в доме, у которого есть лицо. Но такую индивидуальность можно придать несколькими штрихами. Это уже работа декоратора.
Беспроигрышные варианты стилей: современный, скандинавский, стиль с элементами классики.
При выборе стиля, важно помнить, что покупка недвижимости – это дорогостоящее вложение. Вашему потенциальному покупателю придется проводить много времени там. Поэтому не стремитесь воплощать свои мечты в инвестиционной недвижимости. Надоевший ремонт не спрячешь в тумбочку, а переделывать дизайн – это дорогое удовольствие. Смотрите на объект недвижимости глазами покупателя.
Не важно, какой стиль используется в ремонте инвестиционной недвижимости, все решения должны соответствовать законам эргономики помещений. Расстояние для прохода, ширина и высота дверных проемов, высота и глубина мебели и зеркал, функциональный треугольник кухонной мебели …. Это и многое другое необходимо учесть в проектировании.
Ведь даже если вы не планируете обставлять инвестиционную недвижимость мебелью, при ремонте необходимо учесть, где будут расположены розетки и выключатели. А для этого, как минимум, надо знать, где планируется мебель и на какой высоте.
Лайфхак: вариант с отдельной гардеробной комнатой без огромного количества шкафов. Дешевле с точки зрения воплощения, и удобнее в использовании. В Америке, например, это тенденция последних 10-15 лет.
Не обязательно делать в инвестиционной недвижимости систему «умный дом». Но обязательно необходимо учитывать последние тенденции, которые привносят в нашу жизнь новые технологии. Кондиционеры или системы приточно-вытяжной вентиляции, посудомоечные машины, стиральные и сушильные машины, Wi-Fi и Интернет-соединение, плазменные панели … и это лишь вершина айсберга. Естественно, применение этих систем и приборов требует проработки на этапе ремонта.
Отдельно хочу выделить тему освещения. Уже давно и для любого класса жилья используется система точечного освещения. Она подразумевает вывод источника света к определенной функциональной зоне. Например, если в комнате предусмотрен рабочий стол, то над ним обычно делается вывод для осветительного прибора, который будет давать освещение именно на рабочий стол. Продуманные сценарии освещения в соответствии с функциональными зонами – это большой плюс к ремонту. Кроме того, эти решения универсальны, так как удобны и не зависят от стилистики.
Не стоит в доме бизнес-класса ставить сантехнику «эконом» сегмента. И наоборот, в квартире «эконом» сегмента, нет необходимости применять систему приточно-вытяжной вентиляции. Достаточно сделать выводы для обычного кондиционера. А покупать сам кондиционер или нет – это покупатель решит сам.
Также, конечно, не имеет смысла в панельном доме на окраине делать ремонт в стиле Хай-Тек и комплектовать его итальянской мебелью, эксклюзивными отделочными материалами и дорогой техникой.
Конечно, свежий ремонт придает ликвидности объекту. И, при его наличии, собственник недвижимости смело может рассчитывать на увеличение стоимости или цены аренды. Но не стоит при продаже квартиры эконом-класса на вторичном рынке делать комплексный ремонт. Вполне можно ограничиться и косметическим. Чисто, аккуратно, светло – этого вполне достаточно для недвижимости такого класса.
Вложения в грамотный дизайн-проект и в ремонт, соответствующий классу жилья, как правило, окупаются.
Конечно, бывают ситуации, когда ремонт выполнен так, что окупить его практически невозможно. Но, как правило, квартиры с ремонтом быстрее находят покупателей. Более того, за свежий ремонт продавец или арендодатель смело может требовать прибавку к стоимости недвижимости.
Если покупать бюджетные материалы и привлекать для ремонта частных мастеров, то стоимость косметического ремонта, например, в квартире эконом-класса не превысит 1 млн.рублей. А прибавит к стоимости квартиры такой ремонт при продаже 8-10 тыс. рублей за квадратный метр.
Оценить дорогие отделочные материалы и дизайнерские решения по достоинству смогут покупатели квартир бизнес-класса. В среднем, ремонт в таких квартирах обойдется в 1\4 рыночной стоимости недвижимости. При этом отделка «под ключ» без мебели увеличивает стоимость продажи жилья на 35-40%.
Для человека, заинтересованного в получении инвестиционного дохода, например, от покупки квартиры в плохом состоянии в центре Москвы и последующей ее продажи в отремонтированном виде – оптимальный вариант. За счет хорошего расположения, такая недвижимость достаточно ликвидна. Ведь грамотные планировочные решения, выделение гардеробной комнаты, например, для квартир в «сталинках» и свежий ремонт, автоматически переведет такую квартиру в другой, уже более высокий класс жилья. И, соответственно, такие улучшения приведут к существенному увеличению стоимостью квартиры после ремонта.
Важно сделать срез рынка по месту расположения и спросу на объекты недвижимости, понять, как на стоимость квартиры или дома в данном районе влияет наличие или отсутствие ремонта в процентном соотношении, и рассказать дизайнеру на этапе проектирования о том, какую сумму вы готовы вложить в недвижимость.
Не стоит вкладываться в ремонт квартир в доме, который стоит в ближайших планах под снос.
Оценить район, в котором расположен объект недвижимости. В квартире, расположенной в неблагополучном районе, не имеет смысл делать ремонт. Он не приведет к увеличению стоимости продажи. Такая же ситуация с квартирами, расположенными вблизи железных дорог, инфекционной больницы, промзоны.
В то же время, если вы планируете покупку квартиры в жилом комплексе бизнес-класса или элитного жилья, перед покупкой стоит уточнить, не планируется в ближайшее время в близлежащих домах снос или работы по реконструкции, не планируется ли на ближайшей территории строительство жилых комплексов. Так как эти факторы могут привести к снижению стоимости за счет того, что новое строительство может лишить квартиры живописного вида из окон, ухудшить инсоляцию, да и проживание в доме рядом со стройкой вряд ли приятно.
Об Авторе:
Миронова Елена
Генеральный директор
Студии дизайна и интерьера «Бастет»
Мы не рассылаем спам. На указанный e-mail будут отправляться
только новые материалы нашего журнала