Выгодно ли покупать жилье, проданное за долги. Где проводятся торги?

Закредитованность населения, валютная ипотека, кризис 2014 года, повышение стоимости курса доллара, пандемия 2020 года, массовые сокращения и снижение уровня заработной платы, финансовая безграмотность, это основный причины, по которым у людей возникают долги.

В поисках выхода решений из финансовой ямы, большинство людей бежит в банк, чтобы взять новые кредиты либо заложить свое единственное жилье, чтобы рассчитаться с долгами. Но не сопоставив свои силы, и размер ежемесячной платы по кредитным продуктам, люди становятся должниками перед кредитными организациями.

Вторая категория граждан, кто становится должниками – это ипотечники. Взяв недвижимость в ипотеку, люди так же не сопоставляют свои силы по оплате за нее.

В 2015 году вступили в законную силу поправки в Федеральный закон №127 «О несостоятельности (банкротстве)», которые стали позволять гражданам (физическим лицам) признавать себя банкротом (ранее это могли делать только юридические лица). Теперь же, с 2015 года, физические лица, имеющие задолженность более 500 000 рублей, могут списать ее через процедуру банкротства. Но не все так просто и красиво, как это выглядит на первый взгляд. Во-первых, не всю задолженность можно списать, например субсидированная ответственность, алименты и т.д. останутся долгами, даже после процедуры. Во-вторых, в процессе будет проходить конкурсное производство, в рамках которого будет реализация имущества. В-третьих, сделки, совершенные должником за последние 3 (три) года, могут аннулировать (поэтому имущество не получится спрятать).

В настоящее время, имущество за долги можно купить с торгов в рамках Федерального закона № 127 «О несостоятельности (банкротстве)» и в рамках Федерального закона № 229 «Об исполнительном производстве».

Реализация имущества в обоих процедурах осуществляется через торги. Кто предложит большую (выгодную) цену, тот и победитель (покупатель).

При реализации имущества по Федеральному закону № 229 «об исполнительном производстве» очень много подводных камней, например: если торги прошли успешно, то победитель обязан перечислить денежные средства (некий процент) организатору торгов, за то, что тот организовал эти торги. В данных торгах, есть нюанс, связанный с оплатой, победитель торгов, должен сначала оплатить денежные средства в течении 5 дней с даты подписания протокола торгов, а после уже оплаты идет только подписание договора купли-продажи. Так же в законе № 229 «об исполнительном производстве» нет обязанности в снятии залога после проведения торгов. Если залогодержатель не захочет снимать залог, то ответственности он никакой не несет, придется обращаться в суд. Это только часть подводных камней в торгах по Федеральному закону № 229 «об исполнительном производстве», и прежде, чем покупать с таких торгов имущество необходимо изучить его вдоль и поперек.

При реализации имущества по Федеральному закону № 127 «О несостоятельности (банкротстве)», все намного проще. Например, победителю в торгах дается 30 календарных дней на оплату имущества, после подписания договора купли-продажи. На торги по банкротству в основном попадают квартиры, которые куплены в ипотеку, которая не выплачена, то есть квартира уже не носит статус «единственного жилья», так как в залоге, да и не оплачена. Залог снимается в силу Федерального закона № 127 «О несостоятельности (банкротстве)», при подаче документов на государственную регистрацию.

Мы предпочитаем, выкупать квартиры с торгов по Федеральному закону № 127 «О несостоятельности (банкротстве)».

В чем же выгода, спросите вы?!

А выгода на лицо:

1. Это отсрочка основной оплаты по договору 30 календарных дней.
2. Цена недвижимости на торгах, продается с дисконтом от рыночной цены, что уже является привлекательным для получения прибыли (выгоды).
3. Ликвидность. На торгах большое количество ликвидных объектов.
4. Потребности. Объекты, реализуемые на торгах, могут удовлетворить, любые потребности. (покупка для себя, покупка для перепродажи, покупка для сдачи в аренду и т.д.)
5. География. Должники по всей стране, и можно выбрать любой город.

Торги по банкротству проходят в три этапа, это 2 (два) аукциона на повышение, и торги на понижение (публичное предложение).

После того, как арбитражный суд признал гражданина или юридическое лицо – банкротом, начинается запуск всей этой процедуры. Одним из этапов процедуры банкротства является – конкурсное производство, в рамках которого начинается реализация имущества. Реализации предстоит практически все имущество, которое есть у должника, за исключением единственного жилья, предметов быта, инструменты необходимые для осуществления профессиональной деятельности, скота, продуктов питания, государственных наград и т.д. (ст. 446 ГПК РФ).

Имущество выставляется на торги, по стоимости, которую определил залоговый кредитор. Изначально торги идут на повышение (аукцион), если желающих купить имущество нет, в течении первого и повторного аукциона, торги начинаются на понижение (публичное предложение) цена опускается каждые несколько дней на определенный процент (этапы торгов прописываются в положении о торгах, которое утверждает залоговый кредитор либо суд).

Для примера: изначально стоимость квартиры была 5 миллионов рублей. На первом аукционе ее никто не купил. Организатор торгов запускает повторный аукцион, в потом снижает начальную стоимость допустим до 4 500 000 руб. в повторном аукционе, тоже не было желающих купить данную квартиру, тогда организатор торгов начинает торги на понижение с условием снижение цены каждые 5 дней на 5%, с минимальной ценой 50% от начальной стоимости. Это означает, что купить квартиру можно на любом этапе, пока идут торги.

Самое выгодное при покупке таких квартир, это конечно же дождать публичного предложения, когда цена будет идти на понижение, и есть возможность выиграть квартиру с максимальной маржинальность от рыночной цены.

Как я уже говорил ранее, реализация имущества должников, происходит через электронные торги. В настоящий момент существует более 50 электронных торговых площадок (ЭТП), на которых проходят эти торги ежедневно, и новые объекты появляются также ежедневно на них, из разных уголков страны.

Для того, что участвовать в торгах, необходимо иметь электронную цифровую подпись, и аккредитацию на ЭТП. Внимательно прочитать все требования, которые указаны в карточке торгов, оплатить задаток для участия в торгах, грамотно составить и подготовить весь комплект документов, который необходим и можно участвовать в торгах.

Мы покупаем недвижимость должников (банкротов) с целью перепродажи, это наш основной вид деятельности. Покупаем как на себя, за свои собственные денежные средства, так и за счет инвесторов, на определенных условия.

Для примера, что мы выкупали для перепродажи и по какой цене реализовывали:

1. Земельный участок, площадью 21 сотка, в Московской области, Пушкинский район, купили с торгов за 2 300 000 руб., продали через 5 месяцев за 3 600 000 руб.
2. 3-комн. квартиру, площадью 58 кв.м., в Московской области, Рузский район, купили с торгов за 1 053 000 руб, продали через 9 месяцев за 1 800 000 руб.
3. 3-комн. квартира, площадью 61 кв.м. в г. Наро-Фоминск, Московской области, купили с торгов за 3 191 800 руб, продали через 10 месяцев за 4 250 000 руб.
4. 1-комн. квартира, площадью 57 кв.м., в г. Лобня Московской области, купили с торгов за 5 395 500 руб., продали через 4 месяца за 6 350 000 руб.
5. 1-комн. квартира, площадью 32 кв.м. в г. Москва (район метро Севастопольская), купили с торгов за 5 711 650 руб., продали через 9 месяцев за 8 500 000 руб.

Это только часть примером, их огромное количество, так как свою деятельность мы ведем с 2017 года.

Я бы не рекомендовал на начальном этапе самому участвовать в торгах, и делать все в одиночку, лучше обратить в профильную организацию как наша, потому что может возникнуть ряд вопросов, например, как выписать из жилого помещения должника и членов его семьи, либо что делать с долгами по коммунальным услугам и т.д. Мы же при сотрудничестве с инвестором делаем все под ключ, то есть недвижимость у нас юридически и физически чиста и готова как для перепродажи, так и для личного использования.

Кстати, необходимо учитывать, что покупка имущества (недвижимости) с торгов, это не для всех, так как покупка возможна только за свободные деньги(наличные), ипотеки и прочие государственные программы не подходят.

Можно смело заявить, что выкупать недвижимость должников — это выгодно, но перед покупкой необходимо просчитывать и учитывать все риски, которые могут произойти при сделке.

Об авторе

Евгений Гудков, руководитель Центра электронных торгов (www.etcenrt.ru)
Instagram @zarabotoknadolgah

Евгений Гудков