Земельные активы для бизнеса в сфере малоэтажного и коттеджного строительства: как оценить инвестиционную привлекательность проекта?

Ни для кого не секрет, что среди огромного количества строящихся сегодня коттеджных и дачных поселков, а также загородных жилых комплексов много провальных проектов. Статистика неутешительна: в одной только Московской области доля заброшенных объектов занимает около 40%, а еще 50% поселков продаются крайне медленно и не сулят владельцам почти никакой прибыли. На долю успешных проектов приходится лишь 10%.

В чем причина сложившейся ситуации?

На этот рынок зачастую выходят непрофессиональные игроки, которым в свое время земля досталась сравнительно недорого или за долги. Велик соблазн «пустить в дело» непрофильные активы, если продать их оптом по выгодной цене не получается.

Примеры удачных проектов у всех на виду, а потому кажется, что повторить путь успешного застройщика очень просто. Однако важно понимать, что это ложное ощущение.

Как проверить, будет ли ваш проект жизнеспособным и выгодным?

Это не так уж и сложно. Здесь на помощь будущим инвесторам приходят предварительный бизнес-план или финмодель. Уже на начальном этапе они показывают, целесообразно ли реализовывать данный проект и если да, то в какой форме и каков будет объем требуемых инвестиций. Отметим, что такие предварительные расчеты можно выполнить, не имея даже проектной документации, только на основании существующей информации о земле.

На этапе бизнес-планирования определяются основные технико-экономические показатели проекта, которые лягут в основу технического задания на разработку генерального плана участка и другой проектной документации.

Приведем пример расчетов для небольшого землеотвода общей площадью 3 га, расположенного на северо-западе Подмосковья, в 20 км от МКАД.

Кейс. Коттеджный поселок в Красногорске

Технико-экономические показатели планируемого объекта

• Общая площадь землеотвода – 3 га
• Категория земли, ВРИ – с/х, дачное строительство
• Дороги и зоны общего пользования – 0,75 соток
• Полезная площадь – 2,25 га
• Площадь индивидуального ЗУ (земельный участок) – 6 соток
• Количество индивидуальных ЗУ (земельный участок) – 38
• Индивидуальные жилые дома общей площадью – 185 м2 (2 этажа)
• Площадь застройки – 7030 м2

Предварительный расчет затрат (укрупненно) приведем в следующей таблице.

1. Стоимость земельного участка 150 000 000 руб.
2. Геодезия и инженерные изыскания 600 000 руб.
3. Проектные работы 2 000 000 руб.
4. Получение ТУ по инженерным сетям 4 000 000 руб.
5. Функции техзаказчика, генподрядчика, технадзор, согласования 1 000 000 руб.
6. Строительство огораживающего забора 2 800 000 руб.
7. Фасады заборов индивидуальных участков 2 500 000 руб.
8. Инженерное обеспечение объекта (внутриплощадочные наружные сети с учетом проекта) 30 000 000 руб.
9. Строительство дорог 11 100 000 руб.
10. Благоустройство территории 2 500 000 руб.
11. Расходы на заработную плату менеджмента (с учетом налогов ФОТ) – 5 чел. 9 600 000 руб.
12. Организация службы охраны 1 575 000 руб.
13. Строительство здания администрации и КПП – 30 м2 500000 руб.
14. Строительство жилых объектов 140 600 000 руб.
15. Обустройство площадок ТБО, ППИ 100 000 руб.
16. Реклама, содержание отдела маркетинга и продаж (5% от выручки) 23 000 000 руб.
17. Непредвиденные расходы (10% от СМР) 20 000 000 руб.
18. Налоги (6% от выручки) 30 000 000 руб

ИТОГО: затраты на организацию поселка составят 431 875 000 руб.

Индивидуальный жилой дом общей площадью 185 кв.м. из газоблоков или из блоков паротерм (без внутренней отделки) на участке 6 соток со всеми коммуникациями в данном районе можно продать в среднем за 12 000 000 руб. Стоимость домовладений зависит от стадии готовности объекта.

Таким образом, выручка от продажи 38 индивидуальных участков с домами составит 465 000 000 руб.

Вложения инвестора, необходимые для того, чтобы начать продажи юнитов на этапе строительства, составят 200 000 000 руб.

Даже не производя сложных расчетов, становится понятно, что данный проект не жизнеспособен:

• Прибыль – 24 125 000 руб.
• Общая рентабельность проекта – 6%
• Рентабельность проекта от вложенных средств – 12%
• Срок реализации – 2 года

В данных расчетах не учтены риски, стоимость денег и инфляция, которые превращают проект в убыточный.

Как увеличить доходность проекта?

Можно ли увеличить доходность данного проекта? Да, если изменить форму его реализации, например, продавать не индивидуальные жилые дома, а блокированные – дуплексы, квадрохаусы и таунхаусы.

Такой формат помогает уплотнить застройку и эффективнее использовать территорию, снизить себестоимость строительства. Однако для этого потребуются и дополнительные затраты инвестора на:

• изменение назначения земли и ВРИ на БЖС (блокированная жилая застройка);
• выкуп большего количества мощностей и получение ТУ от ресурсоснабжающих организаций;
• увеличение площади застройки;
• увеличение объемов инженерной подготовки территории.

Технико-экономические показатели планируемого объекта:

• Общая площадь землеотвода – 3 га
• Категория земли и ВРИ – земли населенных пунктов, БЖС
• Дороги и зоны общего пользования – 0,75 соток
• Полезная площадь – 2,25 га
• Площадь индивидуального ЗУ – 2 сотки
• Количество индивидуальных ЗУ – 110
• Секции таунхаусов общей площадью – 120 м2 (2 этажа + мансарда без отделки кровли в подарок)
• Площадь застройки – 13 200 м2 (без учета мансарды)

Предварительный расчет затрат (укрупненно) приведем в следующей таблице.

1. Стоимость земельного участка 150 000 000 руб.
2. Геодезия и инженерные изыскания 600 000 руб.
4. Проектные работы 2 500 000 руб.
7. Перевод земли, изменение ВРИ 100 000 000 руб.
9. Получение ТУ по инженерным сетям 7 000 000 руб.
11. Функции техзаказчика, генподрядчика, технадзор, согласования 1 000 000 руб.
12. Строительство огораживающего забора 2 800 000 руб.
Фасады заборов индивидуальных участков 3 750 000 руб.
13. Инженерное обеспечение объекта (внутриплощадочные наружные сети с учетом проекта) 50 000 000 руб.
14. Строительство дорог 11 100 000 руб.
15. Благоустройство территории 2 500 000 руб.
16. Расходы на заработную плату менеджмента (с учетом налогов ФОТ) – 5 чел. 9 600 000 руб.
17. Организация службы охраны 1 575 000 руб.
18. Строительство здания администрации и КПП – 50 м2 1 500 000 руб.
19. Строительство жилых объектов 264 000 000 руб.
20. Обустройство площадок ТБО, ППИ 100 000 руб.
21. Реклама, содержание отдела маркетинга и продаж (5% от выручки) 47 000 000 руб.
22. Непредвиденные расходы (10% от СМР) 32 000 000 руб.
23. Налогообложение (6% от выручки) 56 000 000 руб.

ИТОГО: затраты на организацию поселка составят 743 025 000 руб.

Таунхаус или секцию квадрохауса с фактической площадью 180 кв.м. (с учетом мансарды в подарок) из газоблоков или из блоков паротерм (без внутренней отделки) на участке 2 сотки со всеми коммуникациями в данном районе можно продать в среднем за 8 500 000 руб. Стоимость домовладений зависит от стадии готовности объекта.

Таким образом, выручка от продажи 110 секций таунхаусов составит 935 000 000 руб.

Вложения инвестора, необходимые для того, чтобы начать продажи юнитов на этапе строительства, составят 320 000 000 руб.

Данные расчеты показывают, что изменение формы реализации проекта помогло повысить его эффективность.

• Прибыль – 191 975 000 руб.
• Общая рентабельность проекта – 26%
• Рентабельность проекта от вложенных средств инвестора – 60%
• Срок реализации – 2 года

В данных расчетах не учтены риски, стоимость денег и инфляция, которые снизят рентабельность, однако не превратят проект в убыточный. Запас прочности у данного проекта, конечно, все равно не велик, поскольку его общая рентабельность сопоставима с уровнем инфляции, однако при такой форме реализации объект уже будет жизнеспособным на рынке.

Как оценить риски проекта?

На сложном пути реализации проекта малоэтажного и коттеджного строительства инвесторов в землю подстерегают многочисленные риски, среди которых:

• маркетинговые (ошибки в ценообразовании и позиционировании объекта);
• рыночные (изменение рыночной ситуации и конкурентной среды);
• строительные (задержки сроков, подорожание стройматериалов);
• коммуникационные (сложности в получении техусловий от ресурсоснабжающих организаций);
• бюрократические (отказы и проволочки в согласовании документации).

Каждый из этих рисков в бизнес-плане должен оцениваться количественно. Какую сумму целесообразно заложить в данную статью расходов? Любой из перечисленных рисков связан с задержками сроков реализации проекта, которые грозят штрафными санкциями, прописанными в договорах с покупателями юнитов, и удорожанием строительно-монтажных работ из-за инфляционных процессов. Вот почему мы предлагаем оценить каждый из этих рисков в 10% от стоимости СМР.

Для предварительных расчетов рекомендуется заложить в бизнес-план 2-3 любых риска. Например, если мы выбираем в качестве формы реализации проекта таунхаусы, то прибыль может понизиться на сумму от 32 000 000 до 96 000 000 руб.

По мере того, как проект будет приобретать реальные черты, доля рисков и непредвиденных расходов в затратной части будет уменьшаться.

Данные укрупненные расчеты мы привели для того, чтобы продемонстрировать потенциал земельного актива, который зависит от формы реализации проекта.

Финансовая модель или предварительный бизнес-план помогут на начальном этапе без каких-либо других затрат понять возможности инвестора, оценить риски и инвестиционную привлекательность земельного участка.

Состав предварительного бизнес-плана строительства коттеджного поселка

В предварительный бизнес-план строительства коттеджного или дачного поселка важно включить следующие пункты:

• Описание земельного участка
• Описание и технико-экономические показатели проекта
• Краткий маркетинговый анализ конкурентной среды
• Экономика проекта: расходная и доходная части
• Оценка рисков
• Оптимизация расходов и налогообложения
• Команда (персонал для реализации проекта)
• Показатели эффективности проекта
• План-график производства работ
• Инвестиционный план
• Динамика продаж
• Ассортиментная матрица (для мультиформатного проекта)

Бизнес-план или финмодель: что выбрать?

В отличие от бизнес-плана, финансовая модель практически не содержит никакой описательной части, это просто набор таблиц с расчетами. Инвестору целесообразно выбрать финмодель, если он уже окончательно определился с формой реализации проекта и маркетинговое обоснование ему не требуется.

Бизнес-план содержит описательную часть, в которой дается краткий маркетинговый анализ рынка и обоснование технико-экономических показателей проекта.

Грамотные предварительные расчеты – залог успешности любого проекта. Бизнес-план или финмодель должны стать основой коммерческой и планировочной концепций объекта. Вот почему всем начинающим инвесторам в малоэтажное и коттеджное строительство мы настоятельно рекомендуем не пропускать этот этап и отнестись к нему со всей серьезностью.

Об авторе

Исаева Анна Владимировна, к.ф.н.
Основатель, владелец и коммерческий директор ООО «АСК Инжиниринг»
Проектирование и строительство коттеджных поселков, бизнес-планы и финмодели, консалтинг инвесторов в землю.
Тел.: (495) 960-80-48
www.genplans.ru
https://vk.com/genplans
https://www.facebook.com/genplans
Instagram: @genplans.ru



Исаева Анна Владимировна
Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»