Как сэкономить на налогах при продаже квартиры. Часть № 2

Первую часть статьи можно прочитать здесь

Налоговые вычеты при покупке: 2 млн. рублей

Есть ли ещё какие-то варианты уменьшения налога к оплате при продаже объектов недвижимости? Да! И это налоговый вычет при покупке квартиры в размере 2 млн руб.

Условия получения

Данный налоговый вычет предоставляется каждому гражданину Российской Федерации при покупке объекта жилой недвижимости один раз в жизни. То есть использовать его для уменьшения налоговой базы при продаже можно только в том случае, если ранее данный вычет ещё не был использован или же был использован не полностью.

Вторым условием для его получения является покупка любого объекта жилой недвижимости стоимостью более 2 млн. рублей за собственные или ипотечные средства. Если же квартира, например, куплена за меньшую стоимость, то в этом случае можно применить имущественный вычет только в размере этих затрат на покупку квартиры. Это в том случае, если покупалась всего одна квартира.

Пример: Комната была приобретена за 1.1 млн. руб., и других объектов недвижимости более никогда не покупалось. В этом случае можно будет применить имущественный вычет при покупке в размере 1.1 млн. руб. (не 2 млн.).

А вот если позже была куплена еще одна квартира стоимостью 1.7 млн. руб., то можно оформить вычет в максимальном размере = 2 млн. руб. Но это в том случае, если оба жилых объекта были приобретены после 2014 года.

Примеры использования

Давайте рассмотрим применение имущественного вычета при покупке 2 млн. рублей на конкретных примерах.

Пример №1: Допустим, продаётся приватизированная квартира сроком владения один год. Стоимость по ДКП (договор купли-продажи) составляет 2,9 млн. руб. Кадастровая стоимость по документам на 1 января года продажи 3,5 млн. руб.
Определяем доход, с которого будет рассчитываться налог. 70% кадастровой стоимости от 3,5 млн. руб. составляет 2,45 млн. руб.
Сравниваем две цифры: стоимость продажи 2,9 млн. и 70% кадастровой 2,45 млн. Т.к. стоимость продажи больше, чем 70% кадастра, то в доход ставим именно эту цифру, т.е. налоговая база (НБ) составляет 2,9 млн. руб.
Теперь применяем налоговый вычет при продаже. Т.к. расходов на приобретение приватизированной квартиры у нас не было, то уменьшаем налоговую базу на стандартный вычет в 1 млн. руб. Теперь налоговая база составляет 1,9 млн руб. = 2,9 млн - 1 млн.
Можно ли уменьшить НБ на покупной вычет в 2 млн. рублей? Так как квартира досталась в результате приватизации, то мы не можем воспользоваться имущественным вычетом при покупке в размере 2 млн. руб. Ведь у нас не было никаких затрат на ее приобретение.
Поэтому НДФЛ рассчитываем как 13% от налоговой базы 1,9 млн руб.
Он составит 247 000 руб.

Однако, если мы в том же календарном году приобретем другую квартиру, например, за 4 млн. руб., то в этом случае при расчете мы сможем дополнительно уменьшить сумму продажи приватизированной квартиры на имущественный вычет при покупке нового жилья в размере 2 млн. руб.

В этом случае налоговая база и НДФЛ к уплате будут сведены к нулю.

Пример №2: Как быть в такой ситуации, когда покупка и продажа квартиры происходят в разных календарных годах, то есть взаимозачёт (как в предыдущем примере) сделать не получается?
Допустим, мы продаём квартиру за 2,9 млн. руб., которую купили ранее за 2,5 млн. руб. Кадастровая стоимость составляет так же, как в предыдущем примере 3,5 млн. руб., 70% кадастра — это 2,45 млн. руб. Эта цифра меньше, чем стоимость продажи в договоре, поэтому используем для расчетов бОльшую цифру (из ДКП).
Рассчитываем налоговую базу, которая получается в результате вычитания: доход минус расход. НБ составит 400 тыс. руб. = 2,9 млн. руб. – 2,5 млн. руб.
С этой суммы необходимо будет заплатить налог 13%.
В тот год, когда состоялась продажа этой квартиры, нам не удалось купить новый объект жилой недвижимости. Можно ли использовать взаимозачёт и имущественный вычет при покупке в 2 млн. руб.? Да, можно!
Ведь этот вычет можно применить к любой купленной квартире, и для взаимозачета она необязательно должна приобретаться именно после продажи. Мы можем использовать имущественную налоговую льготу для той квартиры, которую продаём. Ведь ранее мы её купили за 2,5 млн. руб., а на данную покупку применим имущественный вычет в размере 2 млн. руб. При условии, что это вычет не был использован участниками сделки ранее.
Таким образом, налоговую базу в 400 000 руб., которую мы рассчитали, как доход минус расход, можно уменьшить до 0 рублей за счёт имущественного вычета при покупке данной квартиры. Тот факт, что это жилье продаётся, не лишает права воспользоваться имущественным налоговым вычетом при ее покупке ранее.
И теперь после уменьшения НБ до 0 руб. остаётся еще остаток от имущественного вычета 1,6 млн. руб. = 2 млн. руб. - 400 000 руб. Этот остаток имущественного вычета можно будет применить в будущем к любой другой сделке, уменьшив налогооблагаемую базу на 1,6 млн. руб., или же мы можем вернуть 13% от этой суммы, если у нас есть удержанный НДФЛ (например, на работе).

Своевременная сдача отчетности в ИФНС

Мирно решаем налоговые вопросы

Есть ещё один неочевидный способ сэкономить при продаже квартиры. А состоит он в том, чтобы вовремя сдать налоговую отчётность в ФНС, и в положенный законом срок заплатить налог. Ведь при несвоевременной сдаче декларации 3-НДФЛ, а также при просрочке при уплате (или неуплате) НДФЛ, налоговики начисляют штрафы и дополнительные пени, которые могут стать весьма затратными для бюджета (особенно при крупных сделках).

Каковы же сроки сдачи налоговой отчётности и размеры штрафов за несвоевременную сдачу документов в Налоговую инспекцию?

Декларация 3-НДФЛ о полученном доходе составляется на следующий год после совершения сделки в срок до 30 апреля. Налог нужно будет оплатить до 15 июля того же года, который идёт за годом получения дохода.

Пример: Если квартира была продана в 2021 году, то декларацию 3-НДФЛ необходимо отправить в Налоговую инспекцию до 30 апреля 2022 года. Если есть необходимость заплатить НДФЛ, то это нужно будет успеть сделать до 15 июля 2022 года.

Налоговая может сама посчитать НДФЛ

Есть ещё одна неприятная новость. Начиная с 2020 года, ИФНС вправе самостоятельно рассчитать налог к уплате, если не была предоставлена налоговая декларация в указанный законом срок. Но не надо думать, что это освобождает от самостоятельной сдачи отчетности.

Ведь налоговики рассчитывают налог к уплате, исходя из тех данных, которые у них имеются. А это - только лишь информация о стоимости сделки по продаже недвижимости и кадастровая стоимость объекта.

Максимальный налоговый вычет, который они могут применить, это 1 млн. руб. Таким образом, налог, рассчитанный налоговым инспектором, может значительно превышать тот НДФЛ, который можно было бы задекларировать самостоятельно, приложив в декларации 3-НДФЛ дополнительные документы, подтверждающие расходы на приобретение продаваемого объекта недвижимости.

И даже в том случае, если расчет налогового инспектора окажется верным, то есть у вас не было расходной части, и к сделке продажи можно применить только стандартный вычет в 1 млн. руб., это не освобождает от ответственности по составлению декларации. И если это вместо вас сделал налоговый инспектор, то он дополнительно начислит штраф за непредоставление отчетности в положенный срок. Так сказать, «оплатит» свою работу из Вашего кармана.

Штрафы и пени

Чем же грозит несвоевременная сдача отчётности?

В статье 119 Налогового кодекса Российской Федерации написано, что непредоставление налоговой декларации 3-НДФЛ влечёт штраф 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% от указанной суммы. При этом минимальный штраф составляет 1 000 рублей.

В статье 122 Налогового кодекса говорится, что если не был вовремя уплачен налог на полученный доход или же он был оплачен не полностью, то это влечет штраф в размере 20% от неуплаченной суммы НДФЛ. А в случае, если ФНС докажет, что налог был умышленно не оплачен, то тогда штраф может достигать 40%.

Пункт 4 статьи 75 Налогового кодекса РФ сообщает, что кроме штрафа придется дополнительно заплатить пени за нарушение сроков уплаты налога. Их размер составляет 1/300 ставки рефинансирования, умноженные на сумму налога, который необходимо было заплатить. Причем начисления пени идут за каждый день просрочки. То есть чем дольше вы не платите налог, тем больше будет начисляться сумма к уплате.

В заключении хочется сказать, что в современных реалиях, выгоднее быть грамотным и ответственным продавцом недвижимости. Знание законов позволяет значительно уменьшить НДФЛ к уплате. И те, кто вовремя оплачивают все полагающиеся суммы налогов, существенно экономят на штрафах и пени.