Как вернуть налоги при покупке квартиры? Часть № 1

Для каких сделок это возможно, и каждый ли счастливый покупатель недвижимости может воспользоваться данной льготой?

Кто имеет право на имущественный вычет

1. Имущественный вычет или возврат налога на доход подразумевает, что этот самый налог должен существовать. Например, его может удержать работодатель, когда начислит заработную плату. Возможен НДФЛ при получении иных доходов: продажи любого имущества, сдачи физическим лицом жилой недвижимости, если он уплачивает в бюджет 13% от дохода.
2. Вычет предоставляется только резидентам РФ. Резидентство может получить любой человек, пребывающий на территории РФ 183 дня в году и более. Например, иностранец может купить квартиру и оформить на себя вычет, если бОльшую часть года проводит на территории России. А вот если гражданин РФ после покупки квартиры уехал на жительство в другую страну, то он лишается права оформить возврат НДФЛ.
3. Получить возврат возможно только в том случае, если квартира или дом приобретены на территории РФ.
4. Вычет предоставляется только при покупке жилой недвижимости. Если были куплены апартаменты или нежилое помещение, автомобиль, то в этом случае оформить возврат не получится.
5. Имущественный вычет предоставляется только 1 раз в жизни. Поэтому если ранее уже использовано это право, то при покупке нового жилья повторно оформить возврат налога не получится.

Размер имущественного вычета

В статье 220 Налогового кодекса Российской Федерации написано, что имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство, либо приобретение объектов имущества жилых объектов не превышающим 2 млн руб., а также в сумме фактически произведённых расходов по оплате процентов в соответствии с кредитным договором, но не более 3 млн руб.

Вычет по квартире

Право на имущественный вычет дается каждому резиденту РФ один раз в жизни в размере 2 млн руб., и он может быть применён к любой купленной квартире, или же к нескольким объектам недвижимости, но суммарно всё это не должно превышать указанный лимит в 2 млн руб.

Данные правила повторного вычета были введены для недвижимости, которая приобреталась после 2014 года.

А вот до 2014 года действовали другие правила. Тогда можно было оформить возврат налога только по одному жилому объекту. И если его стоимость составляла менее 2 млн.руб, то в этом случае повторного права на получение вычета при приобретении другого объекта недвижимости, к сожалению, не было.

Вычет по ипотеке

Размер вычета по ипотеке также менялся: до 2014 года и после, а также правила его получения.

При оформлении кредита на покупку квартиры до 2014 года возврат по ипотечным процентам был не ограничен никакими лимитами. То есть можно было вернуть 13% от всех уплаченных процентов. Если, к примеру, переплат было 10 млн руб., то в этом случае возвращались 13% от этой суммы.

А вот после 2014 года было введено ограничение по максимальной сумме ипотечных процентов для возврата: этот лимит установлен в 3 млн на человека. Это означает, что если было уплачено ипотечных процентов на сумму более 3 млн руб., то вернуть 13% возможно будет только от максимальной суммы лимита.

Соответственно, если выплачено процентов менее 3 млн руб., то возвращается 13% только от уплаченных денег.

А вот повторного права на получение «ипотечного» возврата нет, он строго привязан к одному жилому объекту. Так что если вы уже однажды заявили вычет по ипотеке, то по-другому объекту уже нельзя будет ничего вернуть. Даже если возврат составил совсем небольшую сумму.

Поэтому всегда нужно выбирать какой-то один ипотечный кредит. Лучше всего это сделать по тому, где начисляется максимальная сумма ипотечных процентов. Если квартира куплена с ипотекой, но вы планируете в ближайший год-два выплатить полностью кредит, то есть смысл отложить возврат с данной ипотеки. Возможно, в будущем вы возьмете кредит на несколько лет, и вот тогда уже можно будет с бОльшей выгодой использовать ипотечную льготу.

Квартира куплена до 2014 года, ипотека – после

Как уже говорилось ранее, если квартира была куплена до 2014 года, то повторного права на возврат по другому объекту недвижимости уже нет.

Однако, если по данному жилому объекту не был заявлен вычет по ипотеке, то в этом случае возможно будет его оформить по другой квартире, купленной уже после 2014 года.

Как быстро можно получить вычет при покупке недвижимости

Что такое налоговая база и как ее уменьшить

Для начала давайте еще раз разберемся, что же такое налоговый имущественный вычет.

При получении любых доходов граждане Российской Федерации обязаны заплатить 13% от всей полученной суммы дохода.

Например, на работе вы получаете заработную плату, и из неё ваш работодатель обязательно должен удержать 13% НДФЛ: налог на доход.

Если вы продаёте какое-то имущество, то в этом случае также с полученного дохода вы должны оплатить 13% налога в бюджет.

Весь полученный доход называется «налогооблагаемая база» (НБ).

Налоговым кодексом предусмотрено большое количество дополнительных льгот, которые могут уменьшить налогооблагаемую базу, то есть ту цифру дохода, с которой необходимо уплачивать налог на доходы. Именно для таких случаев можно применять имущественный налоговый вычет, который может уменьшить НБ на 2 млн руб. при покупке квартиры и на 3 млн руб. по уплаченным процентам по ипотечному кредиту.

Вычет на работе

Имущественный вычет при покупке недвижимости может быть предоставлен на работе. При этом нет возможности вернуть деньги какой-то суммой, просто работодатель в течение определенного периода времени не удерживает налог на доход. Т.е на руки ежемесячно можно получать чистую зарплату, без налога.

Пример. Гражданин Копейкин получает доход 500 000 руб. ежегодно. Работодатель должен начислить налог 13% с полученной суммы. Но в том случае, если у Копейкина есть право на имущественный вычет, то с общей суммы доходов можно не уплачивать НДФЛ в течение 4-х лет. При условии, что заработная плата все последующие годы не поменяется, и ежегодный доход будет составлять также 500 000 руб. В итоге Копейкин получит льготу 2 млн руб. в виде заработной платы, с которой не будет удерживаться налог 13%.

Вычет после удержания НДФЛ

Что делать в случае, если на работе вам по-прежнему начисляется и удерживается налог на доход, а у вас появилась льгота на имущественный вычет? В этом случае возможно будет вернуть этот уплаченный НДФЛ по окончанию календарного года, составив налоговую декларацию 3-НДФЛ и отправив ее в Налоговую Инспекцию.

Если в нашем предыдущем примере доход Копейкина составляет 500 тыс. руб. в год, то он сможет в течение 4-х лет оформлять возврат уплаченного НДФЛ, чтобы полностью вернуть 13% от положенного лимита при покупке квартиры в 2 млн. руб. или более.

Максимальный возврат НДФЛ за один год

Можно ли ускорить получение имущественного вычета, чтобы сразу вернуть положенные 260 000 руб.? Это можно сделать и за один год в том случае, если заработная плата составляет 2 млн. или более рублей в год.

Но также не забываем, что доходы не ограничиваются только з/п, могут в течение года быть и другие денежные поступления, например, при продаже недвижимости.

И вот если НДФЛ с з/п могут возвращать только работающие граждане, то при получении доходов от других источников на получение имущественного вычета могут претендовать другие многочисленные категории граждан: это неработающие пенсионеры, студенты, мамочки в декрете, самозанятые или индивидуальные предприниматели, которые работают не на общей системе налогообложения.

Получение вычета работающими и неработающими при доходе от продажи имущества

Это, пожалуй, один из самых популярных вопросов: что делать, если я не работаю, как в этом случае воспользоваться имущественным вычетом, если приобреталось жилая недвижимость?

Как уже говорилось ранее, имущественный вычет предоставляется при получении любого вида доходов, который облагается по ставке 13%.

К примеру, пенсионер продает своё свою квартиру и покупает новое жильё. При этом при продаже квартиры у него, возможно, образуется налог к уплате и тогда (если пенсионер ещё не использовал своё право на имущественный вычет), то он может применить льготу в 2 млн руб. именно сейчас.

Пример. Неработающий гражданин Монеткин купил квартиру в 2019 году за 3.5 млн руб. и через 2 года продаёт её за 6 млн руб. Для простоты расчетов примем, что кадастровая стоимость тоже составляет 6 млн.руб. Его доход или налоговая база (НБ) для расчёта налога будет составлять 6 млн руб. – стоимость продажи жилья. С полученного дохода необходимо уплатить налог 13%.

Но можно воспользоваться различными вычетами, например, применить расходы на покупку данной квартиры. Уменьшаем нашу НБ на 3.5 млн руб. Таким образом, теперь налогооблагаемая база для данного гражданина будет составлять 2.5 млн руб. Теперь уже от этой суммы нужно будет рассчитывать 13% НДФЛ.

Продолжаем добавлять льготы для уменьшения НБ. Если данный гражданин ранее не использовал своё право на имущественный вычет при приобретении жилья, то в этом случае к полученному доходу можно применить ещё одну льготу: а именно, вычет на покупку квартиры в максимальном размере 2 млн.руб. Таким образом, теперь налогооблагаемая база составит 500 тыс. руб., и налог к уплате будет составлять 13% уже от данной суммы: 65 000 руб.

Таким образом, даже не имея официального дохода на работе, мы смогли применить имущественный вычет. Да, наш гражданин Монеткин не получил его в виде денег на свой расчетный счет, но он сократил сумму налога, который должен был заплатить в бюджет, на 260 тыс.руб.

Вычет по ипотечным процентам

Оформлять документы на возврат НДФЛ по ипотеке возможно ежегодно. Например, в 2021 году уплачено 400 000 руб. ипотечных процентов. Соответственно в 2022 году можно будет подавать декларацию за 2021 год, где заявить возврат 13% от выплаченной суммы процентов.

Если уплаченного НДФЛ за год «не хватает», чтобы вернуть льготу по всем процентам, то остатки переносятся на будущие периоды.

Если же размеры переплаты по кредиту небольшие (менее годового дохода), то в этом случае можно составлять одну декларацию 3-НДФЛ на возврат за несколько лет, куда включать все уплаченные ранее проценты.

Возврат по ипотеке

Как уже упоминалось выше, в налоговом кодексе прописана возможность возврата 13% от 3 млн руб., если для покупки жилой недвижимости использовались ипотечные средства. Как это работает на практике? С какой суммы в реальности можно будет вернуть деньги?

Бытует мнение, что, если взять кредит, к примеру, на 4 млн. руб. под покупку квартиры, то в этом случае с 3 млн руб. можно будет вернуть 13%. Но это совсем не так работает потому, что возвращать 13% можно только от суммы уплаченных процентов. Возврат по телу кредита не предусмотрен в налоговом кодексе.

Рефинансирование

Рефинансирование ипотеки в наши дни стало очень популярным. Такая возможность часто используется на практике, когда кредит переоформляется в другом банке с более выгодными условиями выплаты.

В связи с этим возникают дополнительные вопросы: возможно ли перенести вычет на другую ипотеку? Ведь как уже говорилось ранее, вычет возможен только по одной ипотеке, с другого ипотечного кредита оформить возврат НДФЛ нельзя.

Важным условием, чтобы стало возможным продолжить возврат по ипотечным процентам после перекредитования является то, что ипотечные средства должны быть направлены на приобретение того же самого объекта жилья.

То есть если первоначальная ипотека бралась на квартиру, то после рефинансирования полученные денежные средства должны относятся к той же самой квартире. Это обязательно должно быть прописано в новом договоре, который оформляется в банке.

Как вернуть налоги при покупке квартиры? Часть № 2