Недвижимость в Сочи на пике спроса: риски покупателей. Часть 2 - Исаева Анна Владимировна
Интернет-журнал Недвижимость
Блог выставки «Недвижимость от лидеров»

Недвижимость в Сочи на пике спроса: риски покупателей. Часть 2

19.01.2022

Читайте первую часть статьи по ссылке.

Загородная недвижимость Сочи: основные риски и опасности

Цены на загородные дома, таунхаусы и индивидуальные земельные участки в селах Сочи оперативно отреагировали на рыночные изменения и поползли вверх порой даже быстрее, чем цены на квартиры. В пересчете на квадратные метры стоимость загородного объекта недвижимости намного ниже квартиры, ведь за те же деньги можно купить дом или секцию таунхауса как минимум в два раза больше по площади.

Недвижимость в Сочи на пике спроса: риски покупателей. Часть 2
Недвижимость в Сочи на пике спроса: риски покупателей. Часть 2

Кроме того, малоэтажной недвижимости не коснулся мораторий, вот почему застройщики быстро переориентировались на загородный рынок и стали массово возводить коттеджные поселки, а индивидуальные участки дали прирост в цене на 30-50% в год. Сотка земли в селах, расположенных на расстоянии 7-12 км от моря, стоит сегодня в среднем около 1 млн руб. Однако дешевые предложения в объявлениях все же найти несложно. В чем кроется главная опасность? Рассмотрим несколько типичных случаев.

Арестованные участки земли

В начале осени этого года многих владельцев индивидуальных участков в селах и СНТ Сочи охватила паника: практически в каждом поселке арестовали отдельные участки, которые в свое время были выведены из границ национального парка с применением мошеннических схем и незаконно переданы в частную собственность. На сегодняшний день по всему Сочи насчитывается 11 тыс. таких участков общей площадью порядка 5 тыс. га. Фактически они могут находиться даже в центре СНТ и соседствовать с участками ИЖС или с ВРИ «садоводство», а потому только тщательное изучение документов поможет избежать риска приобрести объект недвижимости, подлежащий изъятию.

На землях национального парка запрещено капитальное строительство и вид разрешенного использования у таких участков – «рекреация».

Недвижимость в Сочи на пике спроса: риски покупателей. Часть 2
Недвижимость в Сочи на пике спроса: риски покупателей. Часть 2

Рекомендация: перед покупкой участка необходимо проверить, не входит ли его кадастровый номер в список арестованных, согласно постановлению Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 21 сентября 2021 года; документ находится в открытом доступе. ВРИ участка можно уточнить по публичной кадастровой карте.

Изъятие земельных участков для госнужд

В Сочи полным ходом идет работа над созданием нового генплана города, в результате которого в пригородах появятся в том числе новые транспортные магистрали, минимизирующие загруженность существующих дорог и облегчающие доступ к важным инфраструктурным объектам (вокзалам, аэропорту, горному кластеру и пр.).

Новые дороги пройдут через существующие села и СНТ, а потому некоторые индивидуальные земельные участки будут изыматься для этих нужд. Вот почему сегодня есть риск приобрести участок земли, через который в скором времени может пройти трасса или шоссе. Местные жители уже в курсе этой проблемы и стараются побыстрее продать участки, попадающие под проектируемые дороги. Цены на них обычно ниже рыночных. Одним из признаков того, что земля может быть изъята для госнужд, является резкое снижение ее кадастровой стоимости за последние один-два года.

Рекомендация: перед покупкой участка запросите у собственника справки о кадастровой стоимости участка за последние 3-5 лет или налоговые уведомления; ознакомьтесь с проектом нового генплана города, находящимся в открытом доступе.

Оползневые районы и сейсмоопасная зона

5 октября 2021 года в Лазаревском районе Сочи в селе Сергей-Поле сошел мощный оползень, снесший небольшой коттеджный поселок «Горная поляна», состоящий из 22 домов.

Только три семьи, которые успели оформить регистрацию в своих домах, получили компенсацию от властей города по 10 тыс. руб. на человека и по 50 тыс. руб. за частично утраченное имущество. Потерю объектов капитального строительства общей стоимостью не менее 12-15 млн руб. с учетом внутренней отделки, мебели, оборудования и благоустройства участка жителям пока не возместили. Собраны документы на получение сертификатов, однако юристы не без основания считают, что в них большинству владельцев домов будет отказано по причине отсутствия регистрации. Таково действующее законодательство.

Вот так в одночасье более 20 семей лишились своего жилья, ради приобретения которого брали кредиты, использовали маткапитал и продавали недвижимость в других регионах, чтобы перебраться поближе к морю.

Теперь вопрос встает так: на кого свалить вину? На застройщика, муниципалитет и органы, выдающие разрешения на строительство, или на самих жителей? При ближайшем рассмотрении ситуации выясняется, что только 2 участка из 22 имели ВРИ ИЖС, остальные – садоводство и огородничество. Застройщик поселка себя таковым не признает, по документам он числится обычным строительным подрядчиком, оказывающим услуги владельцам земли, которые сами должны были заботиться о разрешениях и геологических экспертизах. Мэр Сочи в интервью заявил, что комиссия сомневается, была ли проведена такая экспертиза. В подобной ситуации все риски ложатся на самих покупателей, и теперь им вряд ли поможет даже суд.

С одной стороны, это форс-мажор и стихийное бедствие, с другой – типичная ситуация для Сочи, где залповые ливни, небольшие землетрясения и подвижки земляных пластов – явления далеко не редкие. Вот почему строительство здесь должно вестись строго по нормативам для гористой местности.

В погоне за быстрой прибылью застройщики малоэтажных домов сегодня пренебрегают строительными нормами и правилами. Инженерные изыскания не проводятся, фундаменты монтируются без свай, забуренных в коренную породу. Результат налицо!

Этот показательный случай – хорошая наука тем, кто планирует покупать готовые дома или строить самостоятельно.

Сошедший оползень поставил под угрозу обрушения и многоквартирный дом в ЖК «Серебряный бор», который оказался теперь буквально на караю семидесятиметрового обрыва. Квартиры в нем тут же стали продаваться со значительными скидками! Еще один пример того, что может скрываться за низкими ценами на жилую недвижимость.

Рекомендация: перед покупкой готового дома обязательно заказывать геологические изыскания и строительную экспертизу; сверять информацию о местности с картами оползневых районов, непригодных для строительства, среди которых специалисты называют микрорайоны Светлана, Бытха, Блиново, а также поселки Молдовка, Черешня, Высокое, Липники и многие другие.

Неофициальные застройщики коттеджных поселков

Описанная выше ситуация с коттеджным поселком «Горная поляна» в селе Сергей-Поле Лазаревского района Сочи типична с точки зрения организации схемы продаж. На вид коттеджный поселок, застроенный в едином архитектурном стиле, имеющий логотип, название, общее ограждение и даже управляющую компанию, по факту оказывается лишь межселенной территорией с размежеванными индивидуальными участками. Продавцом земли выступает частное лицо, вместе с приобретением которой покупатель заключает договор с подрядчиком на возведение дома по типовому проекту. Отдельно заключаются договора с другими компаниями на подведение инженерных коммуникаций. В такой ситуации и претензий предъявить не к кому, ведь как такового генподрядчика и застройщика по документам не существует. В лучшем случае централизованным органом будет выступать управляющая компания, которая по договору только обслуживает территорию, а не отвечает за возможные нарушения.

В любой форс-мажорной ситуации жители таких поселков остаются один на один со своей бедой. По закону им даже власти не в силах помочь.

Рекомендация: перед покупкой объекта в коттеджном поселке необходимо внимательно изучить договор и получить оценку опытного земельного юриста применяемой схемы продажи объекта.

Дома на продажу

Покупать в Сочи готовый дом, построенный специально на продажу, крайне опасно! Возводя такой дом, продавец включает режим жесткой экономии, чтобы обеспечить объекту конкурентоспособность, а себе – высокую маржинальность.

Застройщики экономят буквально на всем – от фундаментов до последнего гвоздя! Стоит ли говорить о том, с какими проблемами в будущем столкнуться «счастливые» обладатели такого жилья?

Об основных опасностях при экономии на строительстве вы можете прочитать в моей статье «На чем можно и на чем нельзя экономить при строительстве дома».

Рекомендация: дом, построенный специально на продажу, требует тщательной проверки; перед покупкой следует не только заказать строительную экспертизу, но и пообщаться с соседями, которые наблюдали за процессом возведения объекта и могут поделиться полезной информацией.

Строительство жилого дома в селе Бестужевское Адлерского района Сочи
Строительство жилого дома в селе Бестужевское Адлерского района Сочи

В этой статье мы перечислили основные риски, с которыми сталкиваются покупатели жилой недвижимости в Сочи. Избежать их не помогут ни банковские проверки, ни риэлторы. Покупка недорогого объекта в Сочи сегодня – настоящая лотерея, в которой повезти может, к сожалению, далеко не многим. Вот почему перед такой серьезной сделкой важно заручиться поддержкой строительного эксперта, а также опытного земельного юриста, владеющего спецификой региона.

Об авторе

Исаева Анна Владимировна,
к.ф.н., основатель, владелец и коммерческий директор ООО «АСК Инжиниринг»: комплексный консалтинг в сфере малоэтажной недвижимости в Сочи, помощь в выборе участков, оценка инвестиционной привлекательности земли, организация строительства, технадзор, экспертиза построенных объектов.

Исаева Анна Владимировна
Исаева Анна Владимировна

Возврат к списку

Семинары на выставке по теме Загородное и курортное жилье

Подпишитесь на обновления

Мы не рассылаем спам. На указанный e-mail будут отправляться
только новые материалы нашего журнала

Подписаться
Посещение выставки это эксклюзивная возможность
в одно время и в одном месте: