Журнал выставки "Недвижимость от лидеров"
Москва, Пресненский вал, д. 27, стр.24
Тел.: +7 495 419 24 10
Вот уже год страна живет в условиях жестких коронавирусных ограничений и локдаунов, границы большинства стран закрыты. Сидеть на месте, особенно тем, у кого нет загородной недвижимости, очень тяжело.
Пандемия, а вместе с ней и определенные действия властей, повысили спрос на:
Одним из самых востребованных туристических направлений весь прошедший год был город-курорт Сочи, который этой весной побил все рекорды не только по ценам посуточной аренды квартир, но и по стоимости жилья.
В этой статье мы рассмотрим все категории жилой недвижимости с динамикой цен за прошедший год, чтобы помочь нашим читателям определиться с выбором варианта проживания или возможных инвестиций.
Цены на посуточную аренду квартир резко вырастают в период летних и зимних каникул, а также на праздники. В этом году десятидневные президентские майские выходные еще больше подстегнули спрос на аренду жилья посуточно. Гостиничный фонд заполнен практически на 100%, а предложений от частников не так много, как желающих приехать на отдых в столицу зимних Олимпийских игр 2014 года. Уже сегодня город задыхается в автомобильных пробках, а власти обсуждают возможность введения запрета въезда в Сочи иногородних отдыхающих на собственных автомобилях в летний период.
Ажиотажный спрос спровоцировал рост цен на краткосрочную аренду жилья более чем на 50%.
Так, средняя цена однокомнатной квартиры достигла отметки 3 000 - 4 000 руб./сутки. Если еще год назад по цене 1300 - 1500 руб./сутки в мае можно было снять однушку или студию в Сочи, то сегодня – арендовать лишь комнату.
Краткосрочная аренда на месяц небольшой студии или однокомнатной квартиры обойдется в среднем в 80 000 руб., а комнаты – в 40 000 руб. В объявлениях даже попадаются варианты аренды койкомест по 17 000 руб./мес.! Цены на аренду эксклюзивного жилья уже превышают 1 000 000 руб. в месяц. А максимальная стоимость аренды коттеджа недалеко от президентской резиденции «Бочаров ручей» составила 500 000 руб./сутки.
Все указанные выше цены приведены для объектов, расположенных в районах от центрального Сочи до Адлера, а также на Красной Поляне. Недорогие варианты размещения еще можно найти в удаленных районах Большого Сочи – от Дагомыса до Лазаревского, а также в горных селах на расстоянии свыше 15 км от моря.
Спрос на краткосрочную аренду падает в межсезонье, зато на долгосрочную аренду он стабилен. Такие квартиры показывают прирост в цене от 15 до 30%, а некоторые варианты жилья подорожали на 50 и даже 100%. Так, зимой этого года цены на небольшие студии до 20 м2 в Красной Поляне могли доходить до 45 000 руб., в Адлере – до 25 000 – 30 000 руб. в месяц против 15 000 руб. в прошлом году.
Многие потенциальные арендаторы жалуются сегодня на то, что стоимость аренды растет буквально по часам! Не успеешь договориться с владельцем квартиры о просмотре, как цена тут же вырастает на 5000 руб. Нередки случаи выселения постоянных арендаторов из-за того, что хозяева решили сдавать жилье посуточно.
Квартиры в новостройках
Квартиры в новостройках
Квартиры в новостройках
Квартиры в новостройках
Квартиры в новостройках на стадии строительства в районах от центрального Сочи до Адлера на 40% раскупаются уже в первые три недели с момента старта продаж, если цена квадратного метра не превышает 140 000 – 150 0000 руб. В уже сданных жилых комплексах квартиры продаются в основном не ниже 170 000 – 180 000 руб./м2. Такие цены считаются демократичными, а варианты – дефицитными, поскольку средняя цена квартир в новостройках, по данным компании Nedvex, приблизилась к отметке 250 000 руб./м2, показав прирост в цене 30% только за последний квартал!
Объекты со статусом «квартира» на вторичном рынке в районах от центрального Сочи до Адлера с хорошей транспортной доступностью подорожали за последний год в среднем почти в два раза и более: со 120 000 руб./м2 до 240 000 - 250 000 руб./м2. Найти «однушку» по цене до 6 000 000 – 7 000 000 руб. еще можно, но не в самой удачной локации. Цена двухкомнатных квартир начинается от 8 000 000 – 9 000 000 руб., трехкомнатных – от 11 000 000 – 12 000 000 руб. Уже сегодня цены на квартиры в Сочи практически сравнялись с московскими, однако останавливаться на достигнутом они даже и не думают, похоже, что совсем скоро жилье главного курорта страны перегонит столицу по этому показателю!
Чуть более доступны массовому покупателю в Сочи объекты со статусом «жилое помещение». Внешне они ничем не отличаются от квартир в многоэтажном доме. Это могут быть и просторные помещения, и микро-студии по 15-1 м2. Разница только в документах. Данный статус – характерная местная реалия. По сути, это выделенная в натуре доля в многоквартирном доме, построенном на земле ИЖС и узаконенном в свое время через суд.
Средняя цена таких объектов в районах от центрального Сочи до Адлера в пешей доступности от моря – не далее 1,5 – 2 км – составляет 140 000 – 160 000 руб./м2. Еще год назад цены на подобный тип недвижимости колебались в диапазоне 80 000 – 100 000 руб./м2. Сегодня же по такой цене в Сочи можно купить разве что отдельные комнаты в квартирах или общежитиях, которые за прошедший год подорожали в среднем почти вдвое: с 45 000 – 50 000 руб./м2 до 85 000 - 90 000 руб./м2
По цене до 3 000 000 руб. в Сочи в указанной выше локации сегодня можно приобрести небольшую студию до 20 м2. Студия площадью 25 м2 уже обойдется покупателю не дешевле 3 500 000 руб.
Комнаты в квартирах или общежитиях можно найти по цене от 1 300 000 до 2 000 000 руб. в зависимости от площади объекта.
Жилые гаражи
Жилые гаражи
Повышение цен в меньшей степени коснулось так называемых жилых гаражей, поскольку для потенциальных покупателей недвижимости из других регионов этот статус вызывает не только невольную улыбку, но и справедливое недоверие, хотя для жителей Сочи и многих других курортных городов Краснодарского края он является делом привычным.
Действительно, статус «жилой гараж» не является официальным, и даже «гаражная амнистия» не поможет узаконить этот тип недвижимости, поскольку упрощенный порядок регистрации касается только нежилых помещений.
Жилые гаражи распространены в Сочи повсеместно. Некоторые гаражные кооперативы, которые внешне напоминают кварталы дешевых таунхаусов, находятся в очень выгодной локации – на берегу рек или в пешей доступности от моря.
Двухэтажный жилой гараж общей площадью 50-60 м2 в черте города, в районе с хорошей транспортной доступностью сегодня можно найти по цене до 2 000 000 руб., хотя нужно понимать, что цены во многом зависят не только от места расположения объекта, но и от стадии оформления документов на право собственности.
С конца прошлого года власти города и края озаботились ситуацией на рынке многоквартирного жилья: спрос растет в геометрической прогрессии, пригодной для строительства земли остается все меньше, инфраструктуры в городе не хватает для того, чтобы обслуживать население, стремительно увеличивающееся за счет «климатических беженцев», прибывающих со всех регионов России.
Это беспокойство вылилось сначала в запрет на точечную застройку города многоквартирными домами, а затем и вовсе в мораторий на многоэтажное строительство до тех пор, пока не будет утвержден новый генплан города. Мораторий начнет действовать с 1 июля этого года и, по оценкам экспертов, может продлиться до двух лет.
Риэлторы подсчитали, что квартир на продажу при нынешнем ажиотажном спросе хватит не больше чем на 8-9 месяцев. И это притом, что инвесторов-застройщиков, готовых вкладывать деньги в сочинскую недвижимость, сегодня хоть отбавляй! Для них остается только один доступный сегмент – малоэтажная загородная недвижимость. Вот почему коттеджных поселков в Сочи сегодня строится намного больше, чем в предыдущие годы.
Обобщенный портрет коттеджного поселка в Сочи сегодня выглядит так: территория не более 10 га с объектами блокированной застройки (таунхаусы, квадрохаусы, дуплексы) площадью 80-150 м2 с участками по 1-2 сотки или с индивидуальными домами площадью 120-180 м2 и участками по 4-5 соток. Причем новые поселки все чаще начинают возводиться на арендованной земле, поскольку найти в городе пригодный для строительства участок в несколько га с «чистыми» документами и приобрести его в собственность уже практически нереально. Для организации коттеджных поселков застройщики сегодня покупают переуступку прав аренды (ППА) городской или федеральной земли.
Цены на недвижимость такого типа не дешевле квартир. На удалении 3-4 км от моря до 200 000 руб./м2 можно найти объекты на стадии строительства, от 200 000 руб./м2 и выше – сданные в эксплуатацию. Средняя стоимость объекта в этом сегменте не опускается ниже 20 000 000 руб. Дома и таунхаусы в поселках классов элит и премиум выставляются на продажу по цене от 250 000 - 300 000 руб./м2 со средней стоимостью не ниже 30 000 000 руб.
Индивидуальные дома в организованных поселках по цене до 15 000 000 руб. можно найти в отдаленных от моря или горных районах Дагомыса, Адлера, Мацесты, Хосты, Кудепсты.
Тем, кто хочет приобрести недвижимость в районах от центрального Сочи до Адлера, уложившись в 6 000 000 – 7 000 000 руб., можно посоветовать присмотреться к земельным участкам в горных селах или СНТ, находящихся на удалении от 6 до 12 км от моря, а также на Краснополянском шоссе. Цены за сотку здесь уже уверенно приближаются к 1 000 000 руб., если участок обеспечен коммуникациями и имеет хорошие видовые характеристики. Еще год назад такие варианты стоили в 2-3 раза дешевле – от 300 000 до 500 000 руб./сотка!
Найти земельный участок площадью 4-6 соток по цене до 3 000 000 руб. сегодня пока еще реально. Вложив в строительство небольшого дома, его инженерное обеспечение, а также обустройство территории 3 000 000 – 4 000 000 руб., можно получить комфортное загородное жилье.
Готовые дома в тех же селах и СНТ сегодня продаются в среднем по 10 000 000 руб., однако качество строительства таких объектов, по нашему опыту технадзора и экспертизы, зачастую вызывает большие сомнения.
Готовые дома в крупных селах и микрорайонах Адлерского района стоимостью до 15 000 000 руб. встречаются крайне редко и, если такие предложения появляются, срок их экспозиции составляет не более 1,5-2 месяцев.
Сегодня в Сочи процветает так называемый стихийный квартальный девелопмент – приобретение в селах или СНТ участков около 40-50 соток и их застройка одинаковыми домами специально на продажу. Стоит ли говорить о том, что при таком строительстве «не для себя» включается режим жесткой экономии, а потому и качество домов оставляет желать лучшего. Вот почему любой объект данного типа (в том числе и в процессе строительства), а в особенности по цене 70 000 – 80 000 руб./м2 должен вызвать настороженность покупателя. Кроме прочего, за такую цену и сама локация, скорее всего, будет сомнительной – например, с видом на кладбище или возле площадки ТБО.
Итак, жилой недвижимости, доступной массовому покупателю, в Сочи с каждым днем остается все меньше. Объекты по адекватной цене раскупаются моментально, поэтому тянуть с покупкой жилья тем, кто твердо решил приобрести квартиру или дом, точно не стоит, а уж ждать обрушения цен и подавно! Для этого в Сочи нет и в ближайшее время не будет никаких предпосылок.
Жители Москвы и Санкт-Петербурга при продаже своих квартир еще могут рассчитывать на равноценные варианты в Сочи, а вот при желании расширить жилплощадь уже придется рассматривать загородную недвижимость (дома или таунхаусы) на удалении от моря не менее 4-6 км. Однако и такие объекты по цене до 15 000 000 руб. сегодня в дефиците.
Покупателям, желающим вложить суммы от 2 000 000 до 4 000 000 руб., остается довольствоваться небольшими студиями до 25 м2.
Тем, кто располагает суммой до 2 000 000 руб., можно посоветовать приобрести комнату в квартире или общежитии.
В любом случае, недорогие и доступные массовому покупателю объекты недвижимости еще остались в удаленных районах Большого Сочи – от Дагомыса до Магри, а также в горных селах на расстоянии свыше 15-20 км от моря и с плохой транспортной доступностью.
Тот, кто рассматривает недвижимость в Сочи с целью получения стабильного дохода, должен понимать, что срок ее окупаемости, даже с учетом резко возросших цен на аренду, не будет ниже 15 лет. К сожалению, канули в лету те благоприятные для инвесторов времена, которые я описывала в своей статье «Частные инвестиции в жилую недвижимость Сочи: вчера, сегодня, завтра» Завтра наступило и принесло ажиотажный спрос, а вместе с ним и дефицит доступных объектов, который повлек резкий скачок цен. Однако те, кто готовы вкладываться в недвижимость главного черноморского курорта России, могут быть уверены в том, что в ближайшие годы она будет давать быстрый, значительный и стабильный прирост в цене. И никакой другой город страны сегодня, даже Москва, не смогут соперничать с Сочи по этому показателю.
Об авторе
Исаева Анна Владимировна, к.ф.н.
Основатель, владелец и коммерческий директор ООО «АСК Инжиниринг»
Технический надзор и услуги инжиниринга при строительстве индивидуальных домов и коттеджных поселков. Предварительная экспертиза объектов. Проектирование и строительство коттеджных поселков.
Тел.: (495) 960-80-48
www.genplans.ru
https://vk.com/genplans
https://www.facebook.com/genplans
Instagram: @genplans.ru
Мы не рассылаем спам. На указанный e-mail будут отправляться
только новые материалы нашего журнала