Как инвестировать в недвижимость: от кирпичиков до фондового рынка - Смирнова Наталья
Интернет-журнал Недвижимость
Блог выставки «Недвижимость от лидеров»

Как инвестировать в недвижимость: от кирпичиков до фондового рынка

25.11.2020

Когда в экономике все стабильно – народ инвестирует в недвижимость, так как «кирпичики точно всегда будут расти». Когда все плохо – тоже в недвижимость, так как «кирпичики никогда не обесценятся», так что недвижимость - излюбленный вариант инвестиций. Сегодня рассмотрим, как классические способы инвестиций в этот любимый актив, так и косвенные, доступные всего от нескольких тысяч рублей.

Как инвестировать в недвижимость: от кирпичиков до фондового рынка
Как инвестировать в недвижимость: от кирпичиков до фондового рынка

Недвижимостью под аренду

Простейший вариант — инвестировать в недвижимость, чтобы сдавать её в аренду и получать регулярный доход. Похоже на депозит или облигации, но недвижимость обладает потенциалом роста цены, причем без ограничений. С другой стороны, она может и падать в цене.

Так что купить недвижимость с целью аренды – это наиболее консервативный вариант вложений в данный класс активов, но надо понимать, что объект может сдаваться с перебоями.

Доходность от сдачи в аренду сильно варьируется, но обычно находится на уровне 3-5% годовых в валюте, либо около 5-6% в рублях (доходность за вычетом налогов).

Основная идея данной стратегии – купить такой объект, который бы точно сдавался, а в идеале еще и имел потенциал роста цены. То есть это недвижимость рядом с крупными городами или непосредственно в них, причем в идеале города должны иметь качественное транспортное сообщение с другими крупными населенными пунктами этой страны и других стран. Уровень жизни в выбранной стране должен быть стабильным, выше среднего, чтобы у арендаторов были средства на оплату аренды. Можно, конечно, сделать ставку на покупку недвижимости, которая заселяется лицами на пособиях, либо вообще оплачивается местными властями, но политика меняется: сегодня эти программы есть, а завтра их не будет. Если же вы покупаете недвижимость в стране и городе с хорошим уровнем жизни, то средства у арендаторов будут. Также изучите привычки местного населения: принято ли у них снимать жилье или сразу обзаводиться своим? В Европе и США, например, до 70% недвижимости арендуется, причем местные не видят в этом проблемы — напротив, так они ощущают свободу передвижений. А если в стране или городе, где вы собираетесь приобретать объект, почти у всех собственное жилье, то шансы на арендаторов могут быть невысокими.

Как инвестировать в недвижимость: от кирпичиков до фондового рынка
Как инвестировать в недвижимость: от кирпичиков до фондового рынка

Помимо того, будет ли объект сдаваться, нужно уточнить ваши права по выселению жильцов и изменению условий аренды. Бывает так, что выселение, причем даже если жилец не платит аренду, не так просто реализовать: оно требует обращения в суд, а значит, приводит к судебным издержкам и потере времени.

Если говорить про технологию сдачи в аренду, то перед покупкой изучите рынок управляющих компаний: выясните, как их деятельность лицензируется, давно ли они работают, сравните цены, запросите примеры отчетов по объектам под их управлением, которые они высылают клиентам, а также полный список услуг (будут ли помогать с открытием счета, с налогами, с поиском жильцов, если текущие съедут, и так далее).

Дополнительно следует уточнить процедуру покупки недвижимости и получения арендного дохода: нужен ли вам будет счет в зарубежном банке, ведь это может требовать от вас регулярной дополнительной отчетности в зависимости от страны вашего налогового резидентства.

После всех вводных нужно только составить чек-лист всех расходов, посчитать ожидаемую доходность от аренды и либо покупать рассматриваемый объект, либо искать более интересные варианты. Чек-лист вы найдете ниже.

Как инвестировать в недвижимость: от кирпичиков до фондового рынка
Как инвестировать в недвижимость: от кирпичиков до фондового рынка

Недвижимость в ипотеку и под аренду

Один из способов повысить доходность — купить недвижимость, которую вы хотите сдавать, в ипотеку. Ипотека берется в стране, где вы планируете приобрести недвижимости, если у вас на родине нет свободной недвижимости для залога, под которую вы можете взять кредит под меньший процент для покупки нового объекта в другой стране.

В идеале, конечно, выбирать такой вариант, при котором ставка по ипотеке ниже, чем ожидаемая арендная доходность, а сам кредит не превышает 50-60% от стоимости объекта — тогда ваша аренда, даже за вычетом платежа по ипотеке, будет генерировать некоторый пассивный доход. А за счёт того, что заёмный капитал будет по ставке ниже аренды, доходность на вложенный капитал будет даже выше.

Вот пример того, как это работает: можно купить дом за 200 тысяч €, который приносит арендный доход 5% (10 тысяч € в год). А можно вложить 100 тысяч € собственных средств, взять 100 тысяч € под 3% на 10 лет, в итоге в год получать 10 тысяч € аренды, платить проценты по кредиту 3 тысяч €, итого иметь 7 тысяч € на вложенные 100 тысяч €, итого 7% годовых. По истечении 10 лет кредита можно либо продать дом, либо переоформить кредит еще на 10 лет.

Как инвестировать в недвижимость: от кирпичиков до фондового рынка
Как инвестировать в недвижимость: от кирпичиков до фондового рынка

Итого чистыми такой вариант может давать как раз около 5-8% годовых в валюте.

В РФ пока такой вариант не слишком реалистичен: ставка по ипотеке выше арендной доходности, так что в лучшем случае аренда просто будет покрывать ваш платеж по кредиту, чтобы вам не приходилось ничего доплачивать.

Но нужно понимать, что такой вариант инвестиций в недвижимость имеет более высокий риск, чем покупка без заёмного капитала: даже если недвижимость не будет сдаваться в аренду, вам всё равно придется выплачивать ипотеку.

Как инвестировать в недвижимость: от кирпичиков до фондового рынка
Как инвестировать в недвижимость: от кирпичиков до фондового рынка

Недвижимость в надежде на рост

Если вам мало арендной доходности, можно пойти на риск и инвестировать в недвижимость с существенным потенциалом роста цены, например:

  • Купить недвижимости на этапе строительства, вплоть до «с ноля», в надежде на потенциал роста цен после окончания работ. Но здесь нужно внимательно проверять застройщика и страховую компанию, если в этой стране страхуется первоначальный взнос инвестора (как, например, в Великобритании). А также проверять страхование профессиональной ответственности юристов, которые ведут сделку и проверяют объект — чтобы, если всё же объект не достроят, иметь дополнительную возможность получить компенсацию (как во всё той же Великобритании).
  • Купить недвижимости с залогового аукциона, либо в срочном порядке из-за неотложных нужд владельца или его неспособности расплатиться по кредиту. Чтобы иметь доступ к подобным предложениям, необходимо уточнить, работает ли агентство недвижимости, с которым вы собирались сотрудничать, по этим направлениям, причём не просто на словах, а так, чтобы они могли представить примеры, партнёрские соглашения с банками по участию в залоговых аукционах и т.д.
  • Купить недвижимость, требующую ремонта, чтобы сделать этот ремонт и продать объект по цене, превышающей совокупные затраты на приобретение и ремонт. Здесь нужно уточнить, есть ли у риелторов проверенные подрядчики по ремонтным работам, запросить примеры отремонтированных домов или квартир, уточнить, давно ли они работают, в какой организационно-правовой форме (частных ремонтников, которым платят наличными, проверить нереально), как отследить затраты на ремонт. Важно также, чтобы риелторы могли предоставить вам полный спектр услуг по подобному проекту, в том числе услуги архитектора, который знает законы страны и города и поможет их не нарушить и не провести несанкционированные перепланировки, которые придётся отдельно согласовывать с риском в итоге вообще не договориться.

Для ещё большего повышения доходности можно после того, как недвижимость отремонтирована, обратиться в банк и взять под неё кредит, а на него приобрести новый объект под новый ремонт. Правда, кредит получится взять в размере 50-60% от оценочной стоимости, вряд ли вам одобрят большую сумму. С другой стороны, если вы вложили 100 тысяч € собственных средств, потратили на ремонт 30 тысяч €, а финальный объект был оценен в 200 тысяч €, то вы можете в итоге вернуть свои 100 тысяч € за счёт кредита и вновь пустить их в работу. Но здесь крайне важно полагаться на проверенных мастеров, чтобы ремонт был изначально грамотно и точно оценен, а потом качественно выполнен, а до этого иметь хотя бы примерный прогноз стоимости объекта после ремонта, чтобы просчитать рентабельность. Вы можете немного снизить риск, купив дом, который можно частично сдавать на период ремонта, чтобы за счёт арендных платежей покрывать часть своих расходов.

В итоге при агрессивной стратегии возможна доходность и более 20% годовых, но есть риски остаться в убытке или вообще столкнуться с недостроем.

Как инвестировать в недвижимость: от кирпичиков до фондового рынка
Как инвестировать в недвижимость: от кирпичиков до фондового рынка

Недвижимость, но через фондовый рынок

Вариант с покупкой недвижимости привычен, но все же требует существенного капитала, а также обладает невысокой ликвидностью и высокими затратами на покупку и содержание. Могут ли косвенные варианты инвестиций избавить от них, при этом сохранив все преимущества такого актива, как недвижимость?

Облигации компаний в сфере недвижимости (например, группы ПИК и т.д.). Вы становитесь кредитором компании, имеете купонный доход и доход в виде разницы цены покупки облигации и ее продажи/погашения. Если сидеть до погашения и компания к тому времени не столкнется с дефолтом/реструктуризацией, то вы будете иметь стабильный гарантированный ежегодный доход. Если же у компании будут финансовые проблемы, есть риск столкнуться с потерей вложенных средств (пример – СУ-155). Когда на рынке недвижимости стагнация или даже кризис, цены падают, то цены на облигации подобных компаний тоже могут опуститься, что повысит доходность облигации к погашению и сделает более привлекательными для инвестиций. Но, когда вы уже купили облигацию, улучшение ситуации на рынке недвижимости может опосредованно сказаться и на цене облигации: она может подрасти, и тогда вы сможете ее продать дороже, чем купили. Ликвидность облигации крупной компании, как правило, высокая, так что облигацию можно продать в день выставления заявки, в отличие от объекта недвижимости. В то же время корреляция между ценами на недвижимость и облигацией не прямая: все зависит от финансовой ситуации компании, ее новостей и т.д. Здесь нет расходов на риелтора, налога на имущество, но в то же время при банкротстве компании-эмитента есть риск лишиться 100% капитала (если инвестор не владеет кредитным дефолтным свопом), в то время как вряд ли можно себе представить 100%-обесценивание объекта недвижимости, если исключить физическое уничтожение (может быть застраховано). Для покупки облигаций вам потребуется открыть брокерский счет в РФ (если вы хотите купить облигации российских компаний) или за рубежом. Порог входа – от 1 тыс. руб. (российский рынок) или от 2 тыс. долл. (зарубежный), но нужно учитывать минимальную сумму, с которой брокеры готовы открывать счет. Если вы готовы инвестировать на срок от 3 лет на российском рынке – то вам имеет смысл покупать облигации через индивидуальный инвестиционный счет (брокерский счет со льготным налогообложением), но помните про ограничение, что туда можно инвестировать не более 400 тыс. руб. в год.

Как инвестировать в недвижимость: от кирпичиков до фондового рынка
Как инвестировать в недвижимость: от кирпичиков до фондового рынка

Гораздо реже (в основном не в РФ, а за рубежом) встречаются кредитные ноты (loan notes), которые представляют собой некое подобие облигаций: вы инвестируете в ноту, которая, как правило, выпущена компанией-девелопером, и взамен имеете фиксированный процентный доход – купон (обычно около 6-8% годовых). Такая нота может выпускаться как обязательство девелопера без привязки к какому-то проекту или именно под конкретный проект. Иногда вы еще можете получить установленный процент от прибыли (обычно 10-20%) по тому проекту недвижимости, под который выпущена данная нота, но такое условие дают не все девелоперы. Т.е. компания-девелопер привлекает средства под свой проект по строительству/реновации какого-то объекта недвижимости под определенный процент (купон по ноте) и может делиться с инвесторами прибылью по нему. Вход в такие ноты обычно от 20-30 тыс. долл., но их придется видеть до погашения, а это обычно год и более.

Как инвестировать в недвижимость: от кирпичиков до фондового рынка
Как инвестировать в недвижимость: от кирпичиков до фондового рынка

Акции компаний в сфере недвижимости – здесь вы становитесь акционером, т.е. совладельцем бизнеса, и участвуете в прибыли компании. Здесь, в отличие от облигации, нет даты погашения по заранее известной цене, здесь нет и гарантированных купонов, хотя могут быть дивиденды. Ваш доход зависит от динамики цены акций и дивидендных выплат. Цена акции зависит от финансовых показателей компании, корпоративных новостей и, конечно, динамики рынка недвижимости. Если рынок недвижимости будет испытывать кризис, цены на акции компаний этой сферы, вероятнее всего, будут также снижаться. Если надеяться на восстановление рынка – это будет оптимальный момент их покупки. Тем не менее, прямой зависимости между ростом/падением цен на кв.м. и акцией компании в сфере недвижимости нет: у компании может выйти оптимистичная новость об удачном проекте на фоне общего падение цен на недвижимость, и ее акции могут подрасти, в то же время может и быть и наоборот. Дивиденды также зависят от финансового состояния компании и могут быть не выплачены, а могут и существенно быть выше среднего роста цен на недвижимость. Ликвидность здесь выше, на порядок, чем при покупке недвижимости. Здесь так же, как и с облигацией, есть риск 100% капитала в случае банкротства эмитента, но при этом затраты на покупку и содержание акции несопоставимо ниже, чем при покупке недвижимости. И, как с облигацией, для покупки потребуется брокерский счет в РФ или за рубежом, обычный или ИИС (только для инвестиций на российском рынке).

Как инвестировать в недвижимость: от кирпичиков до фондового рынка
Как инвестировать в недвижимость: от кирпичиков до фондового рынка

Инвестиции в фонды недвижимости. Очень важно грамотно выбрать стратегию, т.к. она может варьироваться от консервативной до агрессивной. Так, фонды недвижимости могут инвестировать:

  • Непосредственно в разные объекты недвижимости с целью сдачи их в аренду, и это – достаточно консервативная стратегия, особенно если фонд не использует кредиты,
  • В девелопмент объектов недвижимости с целью их продажи, и это – умеренная или даже агрессивная стратегия, т.к. нет гарантий, что недвижимость не упадет в цене,
  • В ипотечные закладные и просто кредиты под залог недвижимости, и здесь риск зависит от качества закладных. Если это закладные по ипотеке subprime, которая как раз стала причиной кризиса 2008, то это – очень агрессивная стратегия,
  • В акции компаний сферы недвижимости или ипотечных агентств и т.д., и это -агрессивная стратегия, т.к. доходность акций полностью зависит от бизнес-показателей данных организаций и т.д.

Кроме того, фонды недвижимости могут быть:

  • Закрытыми, когда вы можете в них зайти только в начале их формирования, а выйти из них - лишь после закрытия фонда, если по ним нет вторичного рынка и их паи не котируются на бирже,
  • Интервальными, когда вы можете в них войти и выйти из них только в установленные интервалы,
  • Открытыми, когда войти в них и выйти из них можно в любой рабочий день.

Если фонды инвестируют в недвижимость напрямую, то здесь прямая связка с рынком недвижимости. Инвестиции подобного рода требуют меньших затрат на приобретение и содержание паев фондов, ликвидность же зависит от типа фонда. В то же время риски могут быть равны или выше рынка недвижимости: фонд может использовать существенные заемные средства (90% и выше), повышая риски. Также в отдельные моменты (типа BREXIT) фонды для сохранения стоимости активов и защиты от массового изъятия со стороны инвесторов могут временно закрываться на вход и выход, становясь даже менее ликвидными, чем покупка недвижимости напрямую, которую, пусть и по бросовой цене, но можно продать.

Как инвестировать в недвижимость: от кирпичиков до фондового рынка
Как инвестировать в недвижимость: от кирпичиков до фондового рынка

Порог входа зависит от фондов: если это взаимные фонды (mutual funds), то, как правило, порог входа от 1 тыс. долл., а если это биржевые фонды ETF, то вход в них теоретически возможен менее, чем от 100 долл., но брокеры вряд ли вам откроют счет с суммой менее 5-10 тыс. долл., так что минимальный порог я бы оговорила все же как 5-10 тыс. долл.

Инвестиции через структурные продукты. Здесь порог входа может составлять от 100-300 тыс. руб. либо 1-2 тыс. долл., приобрести подобный продукт можно через брокера, банк, управляющую компанию. Подобных продуктов множество, у них может быть разный вариант риска: от полной защиты (условно - нулевой риск, если не произойдет дефолта эмитента, выпустившего структурный продукт, а также дефолта по облигации, на которой он построен) до частичной или условной защиты, где есть риски потери капитала. Структурные продукты привязаны к цене на базовый актив, которым могут выступать акции/облигации компаний в сфере недвижимости, либо к фондам недвижимости, либо к индексу недвижимости (чаще всего, это NAREIT – индекс, включающий акции 20 крупнейших американских компаний в сфере недвижимости). Продукты могут иметь стратегии на рост/падение/боковой тренд и т.д. базового актива, т.е. совершенно не обязательно заработать только при росте. Также в отличие от инвестиций в акции/облигации/фонды/индексные фонды напрямую, структурный продукт способен снизить риски просадки, обеспечить фиксированный купонный доход и т.д., но при этом структурный продукт предполагает, что вы по умолчанию в нем остаетесь до конца срока, поэтому у него меньшая ликвидность, чем у инвестиций в акции/облигации/фонды напрямую (при выходе досрочно вы можете не получить тех результатов, на которые направлена стратегия структурного продукта). Обычно срок подобных продуктов – от 1 месяца до нескольких лет.

Как инвестировать в недвижимость: от кирпичиков до фондового рынка
Как инвестировать в недвижимость: от кирпичиков до фондового рынка

Инвестиции через инвестиционное страхование жизни. Этот вид инвестиций схож со структурными продуктами, привязанными к цене на базовый актив, которым могут выступать акции/облигации компаний в сфере недвижимости, либо к фондам недвижимости, либо к индексу недвижимости. Но такие продукты оформляются на срок от 3 лет и практически неликвидны: вы не можете досрочно изъять всю сумму, причем лишь немногие продукты инвестстрахования позволяют досрочно изымать накопленный доход. По итогам программы вы гарантированно получаете 100% вложенного капитала + доход от прироста базового актива (инвестстрахование, в отличие от структурных продуктов, которые могут иметь стратегии заработка на падении, могут приносить доход только при росте). Также, в отличие от всех вышеупомянутых вариантов, в случае смерти инвестора его выгодоприобретатели получают 100% вложенной суммы + накопленный доход, не дожидаясь вхождения в наследство, плюс по таким программам может быть предусмотрена дополнительная выплата в случае иных страховых случаев (потеря трудоспособности и т.д.). также на сумму в рамках этого продукта не распространяется взыскание по исполнительным документам и деление при разводе. Дополнительный плюс – льготное налогообложение (по ставке 13% облагается прибыль с превышения ключевой ставки) и налоговый вычет в размере взносов, но не более 120 тыс. руб./год.

В любом случае, стратегий много, можно их комбинировать, можно выбирать одну, можно на каждую страну определить свою стратегию. Важно одно: ваш совокупный инвестиционный портфель непременно должен иметь широкую диверсификацию, чтобы не получилось, что вы все накопления вложили в квартиру, да ещё с ипотекой, а она временно не сдаётся, а вам нужно платить кредит.



Об авторе

Смирнова Наталья
Независимый финансовый консультант
Член Американской ассоциации Financial Planning Association
https://www.instagram.com/smirnova.capital/
https://www.youtube.com/channel/UCVA5heoUfs5yohiil9PJhRw

Смирнова Наталья
Смирнова Наталья

Возврат к списку

Семинары на выставке по теме Инвестиции

Подпишитесь на обновления

Мы не рассылаем спам. На указанный e-mail будут отправляться
только новые материалы нашего журнала

Подписаться
Посещение выставки это эксклюзивная возможность
в одно время и в одном месте: