Как управлять личными финансами и инвестировать, чтобы потом приобрести квартиру

«Купить в ипотеку нельзя арендовать». Классическая мысленная игра с запятой.

Пожил много лет в большой коммуналке, и покупал квартиру на стадии «котлована» до введения эскроу-счетов, и были в ситуации, когда дети подросли и становится тесно. И коплю, и инвестирую, и с кредитами знаком.

Но как бы поступил сам сейчас в 2021 году?

Оценил бы личную ситуацию. Каковы доходы, обязательства, стоимость жилья в городе. Если взять среднюю цену за кв.м. в Москве без учёта центра за 2500 долл., то на покупку 1-комн. квартиры 50 кв.м. потребуется 10 млн. рублей в текущих ценах.

Ипотека на 20 лет с 10% взносом в размере 1 млн. рублей обременит бюджет на 72 000 руб. в месяц. Для расчёта использовал ипотечный калькулятор на портале по жилой недвижимости - irn.ru.

Пусть даже есть этот 1 млн. рублей, а сейчас живёте в съемной квартире за 50 000 рублей. Не спешите, посчитайте несколько раз. Посчитайте цифры ещё раз дома, а не в офисе банка или ипотечного брокера, где за вас быстро решат.

Берите проект ипотечного договора у менеджера и изучайте, в спокойной обстановке, лучше с юристом.

За прошлый год произошёл ипотечный бум, многие улучшали жилищные условия. Были такие, кто старался сохранить капитал от инфляции в ипотечных квартирах.

С точки зрения инвестиций, квартиры не самый доходный актив. А ипотека — это ещё и обязательства, которые сложно настолько оперативно скорректировать, как изменение съёмного жилья.

Если вы берете ипотеку на 5, 10, 20 лет, на этот же период напишите свой финансовый план. Пусть он будет консервативный, но у вас сложится более понятная картина.

Такое упражнение будет полезно и психологически, почувствуете, насколько комфортно или тревожно от такой перспективы. А главное будете задавать себе правильные вопросы:

• Как повысить доход?
• Как планировать бюджет?
• Как погасить досрочно?
• Как купить квартиру без ипотеки?

Для примера:

Вам 30 лет, молодая пара, взяли ипотеку на 20 лет.
72 000 рублей платите банку. Через 2 года рождается ребенок, и вас уже трое в однокомнатной квартире.
На 10-ый год ипотеки ребёнок идёт в школу, теснота становится явной, личное пространство сужается. Что с доходами у взрослых и непредвиденными расходами - не понятно. А пока только экватор по ипотеке, еще 10 лет по 72 000 рублей, и помним про коммунальные услуги, периодический ремонт и другие расходы с квартирой. Цена ошибки - потеря квартиры. Сейчас тысячи квартир выставлено от банков ниже рыночный цены из-за прекращения оплаты по ипотеке.

Управление личными финансами играет важную роль в принятии решения.

Начните с выбора профессии и области применения своих знаний. Постарайтесь быть занятыми в той сфере, где оплата выше. Даже если у Вас всё хорошо сейчас, а в 2020 году оказались в отрасли, которая выросла, всё равно держите фокус внимания на росте квалификации и повышении дохода. Осваивайте навыки, которые пригодятся в жизни.

Создавайте несколько источников дохода. Это отдельная тема, которой надо учить и детей и себя. Быть привязанными к единственной фиксированной зарплате опасно.

Поставьте себе задачу повышать свой ежегодный доход минимум на 20%.

Осваивайте инвестиции. Если есть тот самый 1 млн. рублей у вас есть выбор инвестировать в сбалансированный портфель или купить ипотеку. Если стартовый капитал отсутствует, начинайте с малого. Благо, сейчас инвестировать можно хоть с 1000 рублей. И если вы пропустили образование по финансовой безопасности и инвестиционной грамотности, то начинайте прямо сейчас.

Пример на собственном сыне:

Приходит сын в январе, папа купи мне в онлайн игре улучшение для игрока, всего-то 350 рублей. Рассказал сыну про развитие онлайн игр, про технологии, в результате вместо траты, мы сделали его уже не первую инвестицию на 700 рублей.

Рекомендую использовать для накоплений счета ИИС (индивидуальный инвестиционный счет). У ИИС есть важное полезное качество, он открывается на 3 года и позволяет получать налоговые вычеты - сегодня это до 52 000 рублей в год. Польза в дисциплине и сохранении капитала от внеплановых расходов, т.к. если вы закроете счет раньше, то вычетов не будет или их придется вернуть.

Про создание сбалансированного портфеля. Это отдельная история и повод для диалога. Каждый брокер, банк, финансовый консультант будет давать свои рекомендации.

Обращу внимание на пару принципов:

1. Смотрите, где чьи интересы. Если советчик, посредник зарабатывает там, где вы теряете - для вас это плохая комбинация. Если дают гарантии на инвестиционном рынке, то снова что-то не то, т.к. результаты в прошлом не гарантируют повторения в будущем.
2. Если вы разделяете инвестиции на разные активы, акции или направления, то применяйте принцип 10%. Не более 5-10% от капитала в одном направлении убережет от риска большой потери, даже если «тема» обанкротиться.

Если Вы до сих пор являетесь ярким потребителем по кредитным картам новых подарков, отпусков, то начните с новой привычки - укладываться в расходах в существующий бюджет. Погасите карты, реструктуризируйте долг на лучших условиях.

Сразу предупреждаю, потребуется усилие, если до этого жили на широкую ногу за счёт кредитов. Это больше психологическая особенность. Вы - взрослые люди, просто притормозите с расходами: посмотрите сколько вещей лежит без дела, занимает квартиру, сколько еды выбрасываете. Прошлый год вообще показал, насколько важно эмоциональное, душевное, простое общение между людьми, с детьми, которое не компенсирует регулярная импульсивная покупка.

Ведите учет доходов и расходов. Начните как-то и улучшайте этот процесс.

В день зарплаты или другого прихода сначала отложите сумму. Отложить 5% от зарплаты и жить за 95% в месяц проще, чем попытаться уложиться в зарплату, а в конце месяца инвестировать то, что осталось. Если раньше не делали, то и этому себя надо будет научить, а вместе с этим и показывать пример детям. Пусть дети заведут копилки для разных желаний. Им это понравится, а для вас дополнительная мотивация.

По мере сокращения расходов, создания накоплений, начинайте осваивать инвестиционную грамотность. Найдите себе ментора, проводника, который покажет безопасные маршруты. Такой помощник объяснит, где высокие риски или различные недобросовестные участники, мошенники.

В рамках короткой статьи можно зафиксировать несколько важных тезисов:

• читайте договора, а если не подходят, корректируйте;
• разделяйте капитал на части, не кладите всё в одну корзину;
• обращайте внимание на наличие конфликта интересов, т.е. Ваши партнёры и консультанты должны быть заинтересованы в Вашем успехе, а вот если они зарабатывают даже когда Вы теряете, это плохой знак;
• инвестируйте на длительный период;
• фильтруйте информационный шум.

Создав правильные привычки, освоив финансовую и инвестиционную грамотность быстрее наберёте сумму на первоначальный взнос для банка или за 10 лет вполне сможете аккумулировать капитал на квартиру. В процессе этого пути вы увидите и новые возможности, и альтернативы, но это уже тема для отдельной публикации или индивидуальной встречи.

С пожеланием роста Вашего благосостояния.

Об авторе

Николай Боткин - эксперт по локациям коммерческой недвижимости

Николай Боткин