Цены на рынке коммерческой недвижимости в 2022 г.

В 2022 году рынок коммерческой недвижимости будет восстанавливаться после всех локдаунов и ограничений в связи с пандемией. Доля вакантных площадей будет снижаться, ставки аренды и стоимость квадратного метра продажи идёт вверх.

Максимально уверено себя будет чувствовать в 2022 году сегмент офисной недвижимости. Начиная с прошлого года, данный сегмент активно восстанавливается после рекордного падения 2020 года. Конец 2021 года и начало 2022 года характеризуются высокой активностью среди арендаторов. Ослабляется тенденция к оптимизации пространства, компании продолжают развиваться и стараются арендовать офисы в более престижных локациях. Поэтому отмечается повышенный спрос на бизнес-центры класса А, в особенности на Москва-Сити, где доля вакантных площадей снизилась до минимального уровня за всю историю существования центра – до 4%. Самые высокие ставки аренды традиционно в пределах Садового кольца и Москва-Сити. Например, в Сити они уже выросли в 2 раза и доходят до 80 000 руб. за кв.м в год. В топовых БЦ класса А и А+ в центре ставки достигают 60000 руб./кв.м в год.

В 2022 году можно прогнозировать дальнейший рост ставок аренды на уровне 10-15%, в особенности в новых бизнес-центрах. Это обусловлено, во-первых, сохраняющимся высоким спросом, а во-вторых, ограниченностью предложения. Несмотря, на планируемый ввод в этом году ряда новых БЦ, в частности башни «Гранд Тауэр» в Москва-Сити, часть помещений будет реализована еще до официального старта продаж. Значительная доля офисных пространств и в целом бизнес-центров сейчас строится по принципу built-to-suit, т.е. под конкретного заказчика. Например, здания «Ростех-Сити», «Сбербанк-Сити». Поэтому дефицит качественного предложения, в особенности больших площадей, будет сохраняться.

Дополнительным фактором для роста и цены продажи, и ставок аренды станет растущая стоимость строительства. В первую очередь это касается естественно новых бизнес-центров, но за счет увеличения доли новых объектов в общей структуре предложения вырастет и средневзвешенная цена квадратного метра по рынку.

В офисном сегменте, помимо полностью восстановившегося спроса на традиционные офисные пространства, отмечается высокая востребованность гибких офисов и коворкингов. Для многих такие рабочие пространства стали решением в условиях турбулентности рынка, когда необходимо либо быстро вернуть сотрудников в офис, либо перевести их на удаленный режим.

Менее оптимистично обстоят дела в сегменте торговой недвижимости. В 2021 году ввиду ограничений и торговые центры, и стрит-ритейл потеряли часть посетителей. Сильнее всего пострадали торговые центры, до сих пор так и не вернувшиеся к докарантинному уровню 2019 года. На падение посещаемости ТЦ повлияли как сам локдаун, в частности ограничения на работу заведений общественного питания, так и сильно возросшая доля онлайн-торговли. В 2021 году средние ставки аренды напротив метро доходили до 85 000 руб./кв.м в год и до 200 000 руб./кв.м в год в топовых моллах. На данный момент предпосылок для роста стоимости аренды нет. Во-первых, по-прежнему сохраняется низкий трафик в ТЦ. Во-вторых, прогнозируется рост предложения и вакантности в связи с выводом на рынок новых объектов, т.к. часть запланированного на 2021 год объема перенесена на 2022-2023 гг. По предварительным данным объем ввода новых площадей составит 360 тыс. кв.м, что является рекордным значением с 2018 года. Кроме того, снижается количество новых международных брендов, выходящих на рынок России, а некоторые бренды, наоборот, уходят, например, Topshop. Это также негативно влияет на заполняемость торговых центров. В такой ситуации владельцы ТЦ придерживаются стратегии удержания текущих арендаторов, поэтому повышение арендной платы нецелесообразно. Каких-то изменений по стоимости аренды можно ждать не ранее следующего года по мере восстановления посещаемости моллов.

Что касается стоимости аренды помещений формата стрит-ритейл, то главным фактором для восстановления сегмента является стабилизация эпидемиологической ситуации и отсутствие новых серьезных ограничений. Тем не менее рынок начинает оживать – ритейлеры открывают новые магазины, в центре хорошая динамика по открытию кафе и ресторанов. В таком случае можно прогнозировать рост аренды во второй половине 2022 года. В первую очередь в наиболее востребованных локациях центра с высоким трафиком, например, на Патриарших прудах, Покровке и Большой Дмитровке. Здесь наблюдается минимальная вакантность по итогам 2021 года и соответственно высокие ставки аренды – 100-140 тыс.руб./кв.м в год, если рассматривать помещения street-retail с витринами на первой линии домов. Максимальный уровень свободных площадей на Тверской и 1-й Тверской-Ямской – 20 и 27,5%. Ставки аренды здесь снизились на 30-40% до 50-75 тыс.руб./кв.м в год. По мере сокращения предложения в топовых локациях к 2023 году начнется рост ставок на менее востребованных улицах Москвы. Данный прогноз возможен при благоприятном течении событий без введения новых ограничений. В случае негативного сценария по аналогии с 2020 годом вероятно увеличение средней вакантности по рынку до 15-18% с падением ставок аренды.

Если говорить о покупке торговой недвижимости, то мы наблюдаем рост стоимости объектов street-retail в новых жилых комплексах. Параллельно с ростом цен на жилую недвижимость девелоперы повышают цены и на коммерческие помещения в своих проектах. В 2021 году рост стоимости квадратного метра торговых помещений составил 10-20% в зависимости от класса жилого комплекса и его расположения. Этому способствует высокий спрос на помещения и увеличение стоимости банковского финансирования из-за роста ключевой ставки, а также удорожание строительно-монтажных работ и материалов. В 2022 году тенденция роста цен сохранится.

На вторичном рынке существенного роста цен как на пустые помещения, так и на помещения с арендаторами не прогнозируется. Но с рынка уже вымылись ликвидные предложения по стрессовым ценам, появившиеся в 2020 году. За счет этого средний чек покупки объекта вырос. Также, если говорить о доходности арендного бизнеса, то она снизилась и сегодня находится в районе 9-10% в среднем по рынку.

Об авторе

Земцова Елена
управляющий партнер Delta estate
Instagram @_delta_estate_

Земцова Елена