Юридические аспекты арендных отношений. Оценка НОВЫХ ПОЛОЖЕНИЙ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА об одностороннем выходе из договора аренды

2020 год внес значительные изменения в законодательное регулирование арендных отношений. До 2020 года законодатель при правовом регулировании договора аренды основывался на принципе стабильности гражданского оборота, когда стороны, принимая на себя определенные обязательства по договору аренды, существенно ограничены в возможностях в будущем их изменить либо освободиться от них без согласия другой стороны.

Соответственно, в одностороннем порядке выйти из договора аренды возможно только на строго определенных условиях, а именно:

• односторонний отказ от договора аренды предусмотрен исключительно для договоров, заключенных на неопределенный срок, при уведомлении другой стороны не менее, чем за один месяц до даты расторжения либо за три месяца при аренде недвижимого имущества;
• односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, по общему правилу невозможен.

Поскольку большинство договоров аренды заключается с четким указанием срока аренды, то возможности в одностороннем порядке выйти из них у сторон нет. Арендатор, принявший решение о прекращении деятельности, вынужден оплачивать арендную плату до истечения срока аренды, кроме случаев, когда в договоре аренды были установлены специальные положения.

При этом в договоре аренды обязательно соблюдение следующих требований, которые максимально ограничивают возможности для одностороннего выхода из договора аренды:

• договор аренды может содержать условия об одностороннем отказе от договора только в случае, если договор связан с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности либо право на отказ от договора предоставлено только стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности по договору, где не все стороны осуществляют предпринимательскую деятельность.
• право на односторонний отказ от договора аренды, связанного с предпринимательской деятельностью, может быть обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (компенсации за досрочный выход из договора аренды).

То есть в договоре аренды, в котором сторонами выступали не предприниматели, предусмотреть право одностороннего отказа от договора невозможно. Нельзя и предусматривать в договоре аренды обязанности для стороны уплачивать денежную компенсацию в случае одностороннего отказа от договора аренды. Прекращение арендных отношений между физическими лицами чаще всего могло быть произведено досрочно только после длительного судебного процесса, при наличии нарушении договорных обязательств одной из сторон договора (неуплата арендной платы, нецелевое использование имущества и тому подобное).

В договорах с предпринимателями вариантов больше. Соответственно, договоры аренды часто содержат следующие условия:

• право каждой из сторон отказаться от договора аренды путем направления уведомления об этом другой стороне за определенный срок до даты расторжения договора;
• право сторон отказаться от договора аренды при условии уплаты противоположной стороне денежной компенсации.

Таким образом, если договор содержит указанные выше условия, для прекращения арендных отношений нет необходимости обращаться в суд и доказывать нарушения договора другой стороной, но арендатор часто сталкивается с необходимостью уплаты денежной компенсации за право выйти из договора аренды досрочно.

Данные условия максимально защищают интересы арендодателя и обеспечивают ему стабильный доход от арендных платежей в определенный период времени. Даже в случае, когда в договоре аренды для арендатора предусмотрено право немотивированно отказаться от исполнения договора аренды путем уведомления арендодателя за определенный срок, чаще всего данное право арендатора обусловлено необходимостью уплатить определенную неустойку либо лишиться права на возврат ранее уплаченного обеспечительного платежа.

Однако в 2020 году, когда долгосрочное планирование стало практически невозможным, законодатель был вынужден внести изменения в нормы, которые были приняты в иных условиях и позволить арендаторам в период пандемии изменять договоры аренды исходя из меняющихся условий гражданского оборота.

Соответственно, в числе первых принятых законодательных новелл, направленных на поддержку пострадавшего бизнеса, были изменения, которые коснулись и выхода из договоров аренды:

1. Первые изменения были внесены Федеральным законом №98-ФЗ от 01.04.2020 (ред. от 08.06.2020), в соответствии с которым для определенных категорий арендаторов было предусмотрено право отказаться от договора аренды без уплаты денежных компенсаций, но с потерей обеспечительного платежа. Для того, чтобы воспользоваться этим правом, необходимо было соблюдение нескольких условий:

• арендатор должен был относиться к субъекту малого или среднего предпринимательства;
• арендатор должен осуществлять деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации;
• в аренду должно быть передано здание, сооружение, нежилое помещение или их часть, которая использовалось в целях осуществления этим арендатором указанной выше деятельности;
• договор аренды должен был быть заключен до даты введения режима повышенной готовности на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (в большинстве субъектов Российской Федерации такой режим был введен в марте 2020 года);
• арендатор должен был обратиться к арендодателю с требованием уменьшения арендной платы на срок до 1 года и не достичь соглашения об изменении договора;
• арендатор должен был в срок до 01 октября 2020 года отказаться от договора аренды.

В случае, если все указанные условия были соблюдены, арендатор освобождался от уплаты любых денежных сумм, оплата которых была установлена как условие для отказа от договора, при этом уплаченный обеспечительный платеж возврату не подлежал.

Единственное, что могло защитить арендодателя от таких действий арендатора, это получение доказательств того, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам). В этом случае выход арендатора из договора мог быть оспорен в суде.

Данные положения дали возможность определенным категориям арендаторов освободиться от бремени выплаты арендных платежей по договорам аренды без дополнительных компенсаций убытков арендодателю, при этом арендодатель получил возможность компенсировать часть собственных убытков от прекращения аренды за счет оставления в своем распоряжении обеспечительного платежа арендатора.

На дату написания статьи такая возможность уже у арендаторов отсутствует – отказ от договора должен был быть заявлен до 01 октября 2020 года. Кроме того, для отказа от договора в описанном выше порядке было очень много ограничений, что существенно ограничило круг арендаторов, которые могли воспользоваться такой льготой.

2. Вторая законодательная новелла, которая стала предметом обсуждения в конце 2020 года, но на дату написания настоящей статьи еще не приобрела статус федерального закона, - законопроект о введении моратория на расторжение договора аренды по инициативе арендодателя в связи с невыплатой арендатором арендной платы арендодателю до конца 2021 года. Данный законопроект направлен на защиту прав арендаторов, которые столкнулись с невозможностью исполнения своих обязательств по договору аренды, но при этом не воспользовались своим правом расторгнуть договор аренды. Таким образом, данный законопроект позволит арендаторам сохранить действующие договоры аренды даже в случае невыплаты арендных платежей. Текст данного законопроекта по информации ТАСС направлен для отзыва в Правительство Российской Федерации, его текст официально не опубликован.

Подводя итог, можно прийти к выводу о том, что все новеллы российского законодателя об одностороннем выходе из договора аренды пытаются защитить «слабую сторону» арендных отношений (арендатора) от последствий пандемии коронавирусной инфекции, при этом данные меры поддержки принимаются не за счет бюджетных средств, а за счет средств арендодателей (собственников недвижимости).

К основным недостаткам данных законодательных новелл, на мой взгляд, можно отнести следующее:

• круг арендаторов, которые смогли воспользоваться таким правом на выход из договора, существенно ограничен;
• те арендаторы, которые продолжают в 2021 году нести убытки в связи с продолжающимся экономическим кризисом, уже лишены возможности выйти из договора аренды после 01 октября 2020 года;
• данные меры приводят к убыткам арендодателей, которые далеко не всегда являются крупными предприятиями и также несут убытки от продолжающегося экономического кризиса. При этом законодатель не предусматривает никакого действенного механизма для компенсации данных убытков, фактически поддерживая арендаторов за счет арендодателей, а не за счет государства.

Об авторе

Елена Волкова
Ведущий юрист компании Проспектаси

Елена Волкова