Альтернативная сделка - Алена Ковалева
Интернет-журнал Недвижимость
Блог выставки «Недвижимость от лидеров»

Альтернативная сделка

12.05.2020

    В условиях не стабильной экономики и невысокого заработка населения, так называемая «альтернативная сделка» стала отличным решением для тех, кому нужно сменить условия и место проживания.

    Такой вид сделок подходит тем, кто:

  • женился и теперь нужно разъехаться с родителями и вместо одной квартиры приобрести две;
  • родил ребёнка, и теперь семье стало тесно в однушке;
  • или после свадьбы, супруги, имеющие по однушке, приняли решение превратить их в одну двушку или трёшку;
  • развёлся, и теперь бывшие супруги просто не могут видеть друг друга, а, следовательно, страстно желают разделить совместно нажитую квартиру на две отдельных;
  • разорился и для покрытия долга перед банком, вынужден продать большую квартиру, а с семьёй переехать в меньшую;
  • или требуется уход за состарившимся родственником, проживающим в однушке, и вам нужно свою однушку увеличить до двушки, чтобы иметь возможность комфортно жить вместе;
  • улучшилось финансовое состояние семьи, но не настолько, что можно сразу купить квартиру. А вот сменить своё жилье на лучшее с доплатой – вы финансово осилите;
  • вы нашли прекрасную работу, но очень далеко от вашего места проживания, и как выход, чтобы не тратить драгоценное время на долгую дорогу, можно сменить место жительства.

Это только типичные причины, по которым люди принимают решения о продаже своих квартир и покупке других в том же самом районе или в новом для себя. Но каким бы не был мотив для такой радикальной смены условий жизни, необходимо очень серьёзно подготовиться и тщательно изучить рынок недвижимости.

Конечно, лучше всего – это довериться профессионалу и поручить опытному риэлтору помочь вам продать одну квартиру и приобрести другую.

Альтернативная сделка
Альтернативная сделка

Семинары по покупке и продаже вторичного жилья

Потому что эта сделка на порядок сложнее обычной продажи квартиры. Ведь вам не просто нужно продать жилье, самое главное для вас в этой затее – это то, что вы приобретёте взамен. Особенно, если целью стоит не одна, а две квартиры, если от вас требуется доплата и вы, например, планируете её брать в банке.

И тут, как раз потребуется помощь профессионала – в помощи выбора банка и проверке приобретаемой квартиры или квартир: документов на объект, финансового состояния владельцев и истории перехода права, законности предыдущих сделок. Ведь вы планируете стать собственником и не потерять ни деньги, ни квартиру? А раз так, то лучше оплатить услуги риэлтора и получить проверенное, надёжное жилье. Чем сэкономить на комиссии и в итоге оказаться в суде, доказывая свои права на купленный объект.

Суть альтернативы – в одновременной подаче общим пакетом документов на регистрацию всех объектов, участвующих в сделке.

Это значит, что продажу вашей квартиры, и покупку другой взамен нельзя регистрировать отдельно друг от друга. Иначе рискуете, что собственность на вашу квартиру перейдёт к другим людям, но при этом вы так и не станете собственниками нового жилья. Чтобы этого не произошло – нанимайте риэлтора – он все организует правильно.

Технология альтернативной сделки состоит из нескольких этапов.

1. Подготовка вашего жилья к продаже.

Этот пункт не означает, что вам срочно нужно делать серьёзный ремонт и вкладывать средства, приводя квартиру в товарный вид. Довольно спорный пункт. С одной стороны, покупатель, рассматривая две одинаковых квартиры в одном и том же ценовом сегменте, скорее выберет ту, где сделан свежий ремонт.

Но на практике, большинство новых собственников принимают решение о переделке и обновлении жилья. Потому что либо цвет обоев не нравится, либо полы не такие, как хотелось бы или, просто брезгуют пользоваться «секонд хендом».

Самое главное и необходимое, что вы должны сделать для продажи – это привести в порядок документы на квартиру. Для этого:

  • закажите кадастровый паспорт на квартиру, если у вас его нет;
  • возьмите в МФЦ Единый Жилищный Документ – ЕЖД;
  • проверьте все задолженности по коммунальным платежам и погасите их;
  • закажите выписку ЕГРН, чтобы потенциальный покупатель и его риэлтор смогли убедиться в юридической чистоте вашего объекта;
  • если в числе собственников на квартиру есть несовершеннолетние дети, или лица с ограниченной дееспособностью, заранее обратитесь в органы опеки.

Это только общие пункты. Все сделки уникальны, и перечень документов, который потребуется покупателю, будет у каждого свой. Особенно, если для приобретения квартиры покупатель планирует брать ипотеку. Тогда менеджер банка предоставит длинный список документов на одобрение ипотеки.

2. Показ квартиры покупателям.

Итак, квартиру выставили в рекламу. Если вы угадали рыночную стоимость, то к вашему объекту возникнет интерес у риэлторов и покупателей. Если звонков не будет, то нужно проверить цены на похожие объекты и постараться скорректировать свою цифру.

Как только вы приблизитесь к рынку, так появятся желающие посмотреть ваш объект.

К этому этапу необходимо правильно подготовиться: навести порядок, по возможности, убрать все лишние вещи и избавиться от ненужного. Чем просторней кажется квартира, тем она привлекательней для потенциальных покупателей. Даже если вам некуда вывезти свои вещи, всегда можно просто их компактно сложить.

И будьте приветливы, отвечайте на вопросы о том, как и когда вы приобрели эту квартиру и почему продаёте. Но без лишних подробностей.

Помните об личной безопасности. Это важно! Не оставляйте на виду ценные предметы, особенно статусные и брендовые. Лучше их убрать от взглядов посторонних. Вы же не знаете, кто именно к вам приходит: на самом деле – «покупатель», или представитель криминального мира, высматривающий будущие объекты наживы? Старайтесь не показывать свою квартиру в одиночестве. Если вы наняли риэлтора – просите его присутствовать.

Во-первых, профессионал и диалог правильно построит и ничего лишнего не скажет о квартире и собственниках. Во-вторых, риэлторы уже заранее вычисляют «мутных» клиентов и будут стараться оградить вас от таких визитов.

Альтернативная сделка
Альтернативная сделка

3. Подбор вариантов взамен.

Как только покупатель сообщил, что он выбрал именно вашу квартиру, и внёс аванс, пора приступать к просмотрам альтернативных вариантов.

Выбор квартиры – серьёзное и ответственное дело, требующее максимального внимания и чёткого понимания своих запросов. Нужно заранее сформулировать свои требования, что для вас принципиально важно, а в чём можно пойти на компромисс и согласиться на объект. И тут грамотный риэлтор будет задавать нужные вопросы, чтобы вы смогли лучше понять свои приоритеты и помочь вам определиться с выбором.

4. Проверка документов.

После того, как вы выбрали новую квартиру, вступает соло риэлтора. Начинаются разносторонние проверки: истории перехода прав на объект, самого объекта, его собственников и их финансового состояния, точнее, взаимоотношений с кредитными организациями.

5. Подготовка к сделке.

После проведённых проверок и одобрения объекта риэлтором, можно готовиться к сделке. Дальше работают профессионалы. Если у ваших покупателей и продавцов квартиры, которую вы покупаете, есть риэлторы, то они сами всё сделают должным образом. Если нет, то придётся самостоятельно формировать себе «алиби добросовестного приобретателя» и проводить все проверки по выбранному объекту.

Можете нанять специалиста только на юридическое сопровождение. Это обойдётся дешевле, но зато сделка будет подготовлена правильно и не сорвётся из-за недостатка документов или неправильно составленного договора купли-продажи. Потому что информации в интернете много и вся противоречивая, но правильно составить ДКП (договор купли-продажи) может только человек, для которого это часть его работы. Даже юрист, специализирующийся на гражданском или уголовном праве и работающий в любой сфере, отличной от недвижимости, может допустить ошибки, при написании ДКП квартиры. Особенно, когда речь идёт об альтернативе.

А если у вас альтернатива не простая, а тройная или в четыре звена? То есть, тот, кто вас покупает, он тоже продаёт свою квартиру и уже взял аванс. Тогда на сделке кроме вашего покупателя и продавца квартиры, которую вы приобретёте взамен, будут ещё и покупатели вашего покупателя. Это – альтернатива из трёх звеньев, или тройная.

Если же вам нужна не одна квартира взамен, а две – это тоже сложная альтернатива, так как нужно подготовить сразу несколько пакетов документов, и в один день собраться всем участникам вместе чтобы провести саму сделку.

Альтернативная сделка
Альтернативная сделка

6. Сделка.

И вот, настал день «Х». В назначенное время в банке собираются все участники. Происходит последовательное подписание договоров с банком на аренду ячеек, если форма оплаты выбрана «через депозит», или договоры на аккредитив, если форма оплаты выбрана «зачисление на счёт». Хорошо, если у вас есть риэлторы. Тогда все будет организовано правильно и технология сделки пойдёт по отработанному чёткому сценарию, соблюдая все необходимые формальности и защищая интересы каждого участника сделки.

Если риэлторов нет вообще, то тогда вам самостоятельно нужно будет внимательно читать договоры с банком. Обговаривать и прописывать условия доступа к деньгам, и защищать свои интересы. И следить, чтобы не ущемлялись интересы каждого участника

Если вы – в середине цепочки, то закладывает деньги покупатель вашей квартиры, а забирает их продавец квартиры, которую вы приобретаете взамен. В качестве компенсации за свой объект недвижимости вы получаете другой объект. Если цены не равны, то либо вам останется разница наличными, либо вы доплатите недостающую сумму продавцу.

Длинные цепочки нужно стараться разбивать. Очень трудно проводить сделку, когда сторон-участников больше 4.

7. Регистрация.

После подписания всех договоров и закладки денег в банке, стороны отправляются в МФЦ и сдают документы на регистрацию в Росреестре. Важно! Предупредить оператора, что у вас альтернатива и сдать документы на все объекты сразу – одним пакетом. Оператор каждую сделку оформит отдельно, но на регистрацию в Росреестр документы передадут в общей папке, с пометкой «альтернатива».

Как видите, при всей сложности альтернативы, она состоит из определённых этапов, которые можно благополучно пройти.

Желаем вам удачных сделок, правильного выбора, успешных продаж и покупок хорошего жилья!


Об авторе

Алена Николаевна Ковалева
Частный риелтор.
Специалист по реализации крупных земельных наделов.
Член Евразийского художественного союза, победитель конкурсов абстрактной живописи.
Член Евразийской творческой гильдии писателей.

Алена Николаевна Ковалева
Алена Николаевна Ковалева

Возврат к списку

Семинары на выставке по теме Купля-продажа вторичного жилья

Подпишитесь на обновления

Мы не рассылаем спам. На указанный e-mail будут отправляться
только новые материалы нашего журнала

Подписаться
Посещение выставки это эксклюзивная возможность
в одно время и в одном месте: