Что такое акт передачи квартиры, и зачем он нужен? Часть 2

Что такое акт передачи квартиры, и зачем он нужен? Часть 1

Во второй части статьи поговорим о том, чем опасна утеря Акта передачи. Также посмотрим, как правильно составить Акт передачи, что бы он действительно исполнял свою главную функцию – фиксировал выполнение обязательств сторон, и чётко разделял ответственность продавца и покупателя.

Какие последствия при утере Акта передачи?

Если Акт составлен именно как отдельный документ, то иногда его банально теряют! А что, на важный документ он не похож. Сами напечатали, сами расписались, никаких официальных штампов и печатей на нём нету… Несерьёзная с виду бумажка!

К сожалению, в сознании продавцов и покупателей недвижимости не закрепилась мысль, что подписанный сторонами Акт является таким же важным документом, как и сам договор купли продажи. Такие случаи регулярно происходят – обращаются люди, просят организовать продажу их квартиры. Смотрим вместе документы на квартиру, а Акта передачи нет!

Спрашиваю, где Акт передачи? Ой, а мы не помним; да разве он нужен теперь, ведь покупали 7 лет назад, и всё хорошо! Да, нужен, очень нужен. Без него точно неизвестно, как именно закончилась та прошлая сделка. Может, уже после государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи был конфликт; может, судились люди. Грамотный специалист, который будет помогать новым покупателям, обязательно попросит предъявить Акт с подписями прежних продавца и покупателя.

А если закон требует, что бы данная квартира продавалась с участием нотариуса (например, ею владеют по долям), то наличие Акта становится совершенно обязательным. Нотариус откажет в подготовке и заверении договора купли-продажи, если ему не предоставить полный комплект документов.

Как составляют Акт передачи недвижимости?

Обычно Акт составляют одновременно с подготовкой основного договора купли-продажи, и все главные данные в Акт копируют из него. А именно:

• ФИО и паспортные данные сторон,
• адрес объекта.

И еще важно:

• дата составления Акта
• время составления Акта.

Когда мои контрагенты видят, что на подготовленном мною Акте передачи указано время его составления и подписания, то обычно их первая реакция – смех. Ну что за глупости, да кому это надо, указывать время с точностью до минуты!

Это надо для того, что бы у сторон по сделке была чёткая временнАя граница ответственности. Задумайтесь - в один день (день передачи) у квартиры будут сразу два собственника – старый и новый. И важно точно отметить, в какой момент собственник изменился.

Представим. Вот прежний собственник всё передал, подписал Акт, и покинул квартиру. А новый собственник решил сейчас же, немедленно, запустить в квартиру рабочих для демонтажа всего-всего перед большим ремонтом. Решили начать с водопроводных труб. Что-то пошло не так. И вот уже через полчаса после ухода старого собственника квартира залита горячей водой. Вода льёт вниз, ущерб соседям огромен!

И теперь с кого требовать сумму возмещения? Если на Акте нет указания времени фактической передачи квартиры, то ситуация может стать угрожающей для прежнего собственника. Через несколько месяцев, на суде, картина «кто когда где был, и что делал» уже не будет такой ясной и очевидной. Ведь и прежний собственник в этот день ещё владел квартирой и находился в ней! А если есть точное время передачи, то к нему никаких вопросов нет.

Другие важные пункты Акта передачи:

• оговорка, что до подписания Акта все расчёты завершены, и стороны претензий друг к другу не имеют,
• упоминание, что квартира передана покупателю в надлежащем состоянии, а также ему переданы ключи от квартиры,
• зафиксированы показания всех имеющихся в квартире приборов учёта, с указанием их серийных номеров и моделей
• указание на то, что продавец передаёт квартиру свободной от каких-либо задолженностей по коммунальным платежам, взносам на капремонт, налогам на имущество и т.д. И здесь же, важно – что в случае выявления в последующем каких-либо задолженностей, продавец обязуется оплатить их по первому требованию покупателя.

Когда подписывать Акт передачи?

Для покупателя – только после фактического принятия квартиры, тут исключений нет. Надо убедиться лично в удовлетворительном состоянии недвижимости, и тогда ставить подпись на Акте.

Для продавца возможны варианты. В практике достаточно часто встречаются ситуации, когда квартира продаётся совсем пустая, или в ней даже никогда и не жила семья продавца. Или – продавец сразу после сделки уезжает, а передавать квартиру будет иное лицо, риэлтор или родственник продавца. Расчёт предусмотрен безналичный, за деньгами продавцу лично приезжать не надо. В этих случаях продавец подписывает Акт передачи прямо на сделке, в присутствии покупателя, и отдаёт своему доверенному лицу.

В дальнейшем, когда завершится государственная регистрация перехода права на имя покупателя, и расчёт между сторонами будет благополучно проведён, доверенное лицо обеспечит доступ покупателя в квартиру, и вручит ему заранее подписанные продавцом экземпляры Акта. Покупатель, в свою очередь, убедится в должном состоянии квартиры, и подпишет Акт со своей стороны.

В какой срок передают недвижимость?

Ещё один вопрос – каков срок передачи недвижимости от продавца к покупателю по Акту после окончания государственной регистрации перехода права? На рынке есть один неофициальный стандарт: 14 дней после окончания госрегистрации. Но на практике всё решается индивидуально, по обстоятельствам и согласию сторон.

Например, если продавец в квартире не живёт, вывозить ничего не надо, то передают сразу после окончания госрегистрации. Так и пишут – квартира передаётся в течение 1-го дня после государственной регистрации перехода права. А бывает, что и 2 месяца даётся продавцу на освобождение объекта. В общем, может быть любой срок, приемлемый для сторон по сделке.

Особые случаи подписания Акта передачи

Акт подписывают при завершении всех сделок с недвижимостью. Недвижимость бывает разная, поэтому иногда подписание Акта передачи являет собой отдельную операцию, и может потребовать длительного времени.

Принять квартиру достаточно просто, особенно маленькую. Дальше – чем больше объект, тем сложнее и дольше его принимать. Например, большой дом на участке со строениями может потребовать на сдачу-приём нескольких часов. А если продан имущественный комплекс (завод, дом отдыха и т.д.), то его приём стороной покупателя может растянуться на несколько дней.

Здесь особенно важно указывать вместе с датой ещё и время приёма, что бы ответственность за сохранность имущества у покупателя возникала только за ту часть большого объекта, которую он принял фактически.

Заключение

Вот, пожалуй, и всё самое главное про завершающую операцию при купле-продаже недвижимости. Ещё раз повторю:

Акт передачи, в соответствии со ст.556 ГК РФ обязательно оформляется при проведении любой сделки с недвижимостью.

Акт передачи «закрывает» сделку, поэтому до его подписания надо урегулировать все вопросы, связанные с прошедшей сделкой. Лучше подписать Акт попозже, чем поторопиться с его оформлением.

Всегда помните, что Акт передачи является важным правоустанавливающим документом, и обеспечивайте его сохранность.

Об авторе

Дмитрий Заславский
специалист по недвижимости, юрист
zaslavskiy-za.ru

Дмитрий Заславский