Что такое акт передачи квартиры, и зачем он нужен? Часть 1

Давным-давно, ещё в прошлом веке и прошлом тысячелетии, в России стало можно приватизировать, продавать и покупать квартиры. Старт легальным операциям на рынке жилой недвижимости был дан теперь уже почти забытым «Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 N 1541-1».

Граждане стали активно продавать и покупать квартиры. Дело было новое, дров наломали много! Были и сломанные судьбы, и предательства, и преступления; люди на многое оказались способны ради больших или даже огромных денег. Как и любая свобода, новое право распоряжения своим имуществом оказалось диалектически неотделимо от ответственности за свои ошибки.

Сказалось и несовершенство законодательной базы. Весь оборот недвижимости совершался на основании положений Гражданского кодекса РСФСР от 1964 года. Этот «старый» гражданский кодекс, созданный во времена, когда экономическую деятельность имели право вести только государство и организации, мало подходил для новой реальности, для регулирования частных сделок между гражданами.

В первое же время стало ясно, что для новых рыночных условий нужны новые законы. Их стали создавать, и к концу 1994 года была готова первая часть нового Гражданского кодекса РФ. В начале 1996 года вышла вторая часть Гражданского кодекса, содержащая параграф 7, статьи с 549 по 558. Параграф так и назывался – «Продажа недвижимости».

Самое главное, что дал этот новый Гражданский кодекс в сделках с недвижимостью – ввёл понятие «обязательной государственной регистрации» всех сделок с недвижимостью (ст.551 ГК РФ), но об этом мы поговорим в другой раз.

А вот в статье 556 этого параграфа было другое важнейшее нововведение – теперь все сделки с недвижимостью должны были завершаться Актом передачи.

Почему этот «Акт передачи» так важен, что ему посвящают отдельную статью Гражданского кодекса, и даже прямо указывают, что его подписание обязательно для сторон договора купли-продажи недвижимости?

Зачем нужен Акт передачи квартиры?

Сделка купли-продажи квартиры – многоступенчатое мероприятие. Стороны при подготовке к сделке поочерёдно или совместно производят определённые действия. И, в общей сложности, за всё время сделки этих действий накапливается немало. Поэтому разумно, что в самом конце сделки, перед окончательным расставанием, стороны ещё раз встречаются, и подводят итоги. Проверяют последовательно, по шагам, всё ли сделано, убеждаются, что все расчёты завершены, что все документы переданы соответствующей стороне. Само собой, тут же проводится и собственно передача недвижимости от продавца к покупателю.

То есть, Акт передачи фиксирует не только сам факт передачи недвижимости от продавца к покупателю, хотя и это очень важно. Акт передачи подтверждает полное взаимное исполнение всех обязательств по сделке. Все всё сделали, всем спасибо, сделка благополучно окончена, о чём и ставятся подписи сторон.

Всегда ли нужен Акт?

Бывает ли такое, что можно обойтись без Акта? Да, в отдельных случаях это возможно. Но «совсем без Акта» нельзя, это требование закона. Можно Акт внести в договор купли – продажи, сделать их единым документом. Прямо в ДКП указывают, что передача недвижимости происходит одновременно с подписанием ДКП, без составления дополнительного Акта. В таких случаях Акт как отдельный документ не нужен. Но тут есть свои тонкости, о них ниже.

А бывает и по-другому. Иногда местные регистрирующие государственные органы требуют, что бы Акт передачи был приложен к договору купли-продажи при подаче документов на государственную регистрацию. Логика такая – если Акт является неотъемлемой часть договора купли-продажи, то и на регистрацию его подавать так же обязательно.

Утверждение это спорное. Как я уже сказал, Акт подтверждает полное исполнение обязательств сторон друг перед другом, почему и подписывается именно в конце сделки.

А в момент подачи договора купли-продажи на государственную регистрацию сделка находится примерно посередине своего течения. Как же можно уже сейчас подтвердить и подписать, что стороны свои обязательства исполнили? Исходя из понятной всем логики – нельзя подписывать!

Ну, хорошо, деваться некуда, без Акта документы просто не примут на государственную регистрацию. Поэтому Акт подписали и отдали на государственную регистрацию вместе с договором. В таком случае у сторон появляются дополнительные риски, а именно:

• если после подписания Акта что-то случится с квартирой (например, пожар), то юридически за это отвечает тот, кто принял квартиру по Акту передачи, то есть покупатель, хотя у него ещё и ключей-то может не быть,
• если сумма оплаты ещё у покупателя, то продавец не может быть уверен, что расчёт после государственной регистрации будет произведён вовремя и полностью,
• если сумма оплаты уже у продавца, то покупатель не может быть уверен, что переход права по ДКП (государственная регистрация) на его имя будет произведён, ведь возможна и приостановка, и отказ в государственной регистрации.

Есть и другие риски, я назвал самые распространённые и важные. Риэлторы научились снижать эти риски специальными формулировками и способами организации расчётов сторон. Текст Акта готовится таким, что бы ни у одной стороны не возникало лишних рисков раньше времени.

Но лучше всего, когда Акт подписывается сторонами тогда, когда и должен подписываться по своему юридическому смыслу, то есть в момент окончания сделки, после взаимного исполнения сторонами всех своих обязательств.

Правда, есть и польза от подачи Акта на государственную регистрацию. В таком случае экземпляр Акта хранится в регистрирующем органе вместе с договором купли-продажи. И, в случае утери, можно заказать копию Акта, и тем самым восстановить этот важный документ.

По моему опыту, из всех документов на квартиру чаще всего граждане теряют как раз Акт передачи. О том, почему так происходит и чем это опасно, а также о том, как правильно составлять и подписывать Акт, поговорим во второй части статьи.

Что такое акт передачи квартиры, и зачем он нужен? Часть 2

Об авторе

Дмитрий Заславский
специалист по недвижимости, юрист
zaslavskiy-za.ru

Дмитрий Заславский