Что такое срочный выкуп квартиры? Часть №1

ЗАГАДКА. В каких сделках ошибки обходятся дороже всего?
ОТГАДКА. В срочном выкупе квартир!

Эти слова на слуху – срочный выкуп квартир. В интернете много рекламы на эту тему. А что это такое, что из себя фактически представляет «срочный выкуп»? Есть у него альтернативы? Данная статья посвящена особенностям таких сделок.

ЧАСТЬ 1

Какие есть преимущества и недостатки такой продажи? Как работает срочный выкуп жилья, и как избежать ошибок в сложной ситуации?

1. Кто срочно продаёт квартиру? Какие риски есть при этом?
2. Кто срочно выкупает квартиры? Какие риски есть у тех, кто выкупает?
3. Насколько реклама «о срочном выкупе» правдива по-крупному и в мелочах?
4. Какие есть альтернативы срочной продаже (выкупу) своей квартиры?
5. Заключение

Кто продаёт при срочной продаже (выкупе)? Обычно – человек, физическое лицо, собственник квартиры.

Кто покупает (выкупает) при срочной продаже? Обычно тоже физическое лицо. Но это далеко не всегда формальный владелец денег, выплачиваемых продавцу. Один человек даёт деньги, а по документам выкупают на другое лицо. Иногда выкуп делается на организацию (ООО). Это часто бывает нехорошим признаком того, что не всё в сделке было в порядке, и не всё будет в порядке при последующей продаже.

В какой срок происходит срочная купля-продажа (выкуп) квартиры? Срочно — это когда оканчивается государственная регистрация сделки, и продавец получает деньги примерно в течение 7-10 дней после первичного обращения. Быстрее сложно это сделать технически.

Некоторую «авансовую» сумму продавец может получить и раньше, иногда прямо в день обращения. Но обычно в таких случаях денег дают немного, и на очень невыгодных для продавца условиях.

Кто срочно продаёт квартиру? Какие риски есть при этом у продавца?

Тут ничего нового не скажу. Продают вынужденно. Обычно это какая-то нехорошая (а иногда и ужасная) жизненная ситуация. Всё резко ухудшилось, и человеку надо где-то взять значительную денежную сумму. Их, этих ситуаций, не так уж и много вариантов. Либо что-то внезапно со здоровьем, и лечение стоит денег. Либо улаживание юридически-правовых неприятностей. Либо нужда в деньгах «по бизнесу».

Знакомые в долг дать не могут или не хотят, занять крупную сумму в банке не так просто, да и условия кредита могут быть совсем невыгодные… И главное – срочно надо! Ну, это уж как водится… Почти всегда большая сумма оказывается нужна очень срочно! К этой срочности мы ещё вернёмся неоднократно. Она всем управляет. Если суметь её правильно оценить, то можно избежать больших потерь.

Итак, где взять деньги? Если у человека есть в собственности квартира, то естественным образом мысли поворачиваются к тому, чтобы постараться её быстро продать. Особенно, если это «вторая» квартира, и он в ней не проживает. И вот он набирает в интернете «срочный выкуп квартир», и оказывается в новом для него мире. И запросто в спешке ошибается, или становится жертвой обмана и манипуляций!

Обещают заплатить «до 95 % от рыночной стоимости», да ещё и в день обращения! А что, так и написано – деньги сразу! Ну, как тут не позвонить, не связаться с этими замечательными людьми. Картинки рисуются самые радужные – один звонок, один визит; и всё, проблема решена, да ещё так удачно!

Немного позже мы разберём, как устроен бизнес по срочному выкупу квартир, и какая главная задача у тех, кто в рекламе декларирует готовность «срочно выкупить по максимальной цене» вашу квартиру.

Риски продавца при срочной продаже понятные. Спешка почти всегда – мать ошибки. Можно продешевить, продать чуть не за полцены. Да и вообще – рынок «срочного выкупа» многообразен! Кого там только не встретишь, есть и очень сомнительные персонажи. Если случайно связаться с нехорошими людьми, то последствия окажутся совсем плохие.

Рисков много, и вопросов возникает много, и все важные! Как найти ответ на них непрофессионалу? Да никак сам не найдёшь, ответы на вопросы набираются из опыта, а его пока нет. Только и остаётся - слушать советчиков, и принимать их советы на веру, некритично. И здесь манипуляторам очень на пользу психологическое состояние продавца квартиры. У него серьёзные неприятности, он о них только и думает. Как продавать, на каких условиях – что посоветуют, то и сделает.

Кто срочно выкупает квартиры? Какие риски есть у них при этом?

Для того, чтобы выкупить даже одну квартиру, требуются значительные средства. Обычно в роли первоначального источника средств выступают некие люди-инвесторы, желающие заработать на древней, как мир операции «купить подешевле, продать подороже». Они где-то когда-то заработали первоначальный капитал, и теперь стараются его преумножить.

Деятельность по срочному выкупу квартир подразумевает владение большим объёмом знаний в области психологии, рынка недвижимости, финансовой сферы. Также необходим быстрый доступ к надёжному источнику информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, и о гражданах - собственниках квартир.

Если владелец денежных средств обладает этими знаниями и навыками, то он может действовать и самостоятельно. Но обычно выкупом квартир занимаются организации, в штате которых состоят соответствующие специалисты.

Для поиска тех, кто желает срочно продать квартиру, создаётся соответствующая реклама. Наверняка все видели бумажные объявления, расклеенные у подъездов жилых домов – «Срочно куплю вашу квартиру», или просто «Срочный выкуп квартир». Ещё больше рекламы в интернете. Там она более действенная, потому, что позволяет сразу предложить внешне интересные условия, на которых будет происходить выкуп квартиры у гражданина.

Давайте начистоту. В любой рекламе в интернете главная задача – заинтересовать, «схватить» человека, завлечь его обещаниями самых лучших условий выкупа квартиры, вывести его на личное обращение, а дальше диктовать ему свои правила и выкупную цену его квартиры.

Не забывайте - никто из «выкупщиков» не стремится облагодетельствовать вас и сделать доброе дело. Это бизнес, а любой бизнес стремится к максимальной рентабельности. В данном случае эта рентабельность напрямую зависит от умения манипулировать человеком. Это общее правило. Конечно, каждая конкретная ситуация индивидуальна. Всё зависит от определённого человека, характеристик его квартиры, степени нужды в деньгах, юридической грамотности, советчиках с его стороны, и многих других факторов.

Справедливости ради надо сделать оговорку. У тех, кто работает в области срочного выкупа квартир, тоже есть свои немалые риски. И эти риски также имеют своим источником вот эту пресловутую «срочность». Например - человек обратился, ему нужны деньги. У него есть в собственности квартира. И в голове у него сейчас сумбур от стрессовой ситуации, и он вроде согласен чуть не на любые условия выкупа!

Но. Про него ведь заранее ничего не известно, как и про его квартиру. Перед тем, как вступать с ним в деловые отношения, надо быстро и качественно всё по этому человеку и по его квартире проверить. Иначе можно выплатить ему авансом некоторую, пусть и небольшую сумму, а через день-два, когда будут получены результаты проверки, осознать свою ошибку.

Не надо было с ним связываться! Он (она) недееспособен, или банкрот, или в квартире прописан давно и безвестно отсутствующий гражданин, или на квартиру уже наложено обременение, и так далее, список тут длинный.

Да и просто, возьмёт человек, и передумает! ОсознАет, что ему предложили очень невыгодные условия, и откажется от дальнейшего сотрудничества. Или – найдёт других выкупщиков, ведь рекламы много, и конкуренция в этом сегменте большая. Поэтому человека надо сразу «привязать» к себе, так, чтобы отказ от продажи квартиры на условиях выкупщика дорого ему обошёлся!

Как это можно сделать? Один из способов – дать человеку некоторую сумму, но расписку потребовать на сумму в два раза большую, и со скорым возвратом. Так и говорят ему – это чтобы вы не передумали. Или вынуждают человека в обмен на деньги подписать договор займа, по которому он обязуется всё вернуть в короткий срок. А если затянет возврат – то будут большие проценты.

Такие методы позволяют достичь двух целей. Во-первых, человек теперь накрепко «привязан» к тем, к кому он в спешке и стрессе обратился. И во-вторых, теперь ему уже точно придётся продавать свою квартиру; потому, что надо срочно возвращать полученные деньги.

А по документам всё получается правильно и законно! Называется – гражданско-правовые отношения. Не хочешь – не подписывай, и деньги не бери. Но как не взять, если «на кону» жизнь, здоровье или благополучие близкого человека?

Упомяну и о ещё одном принципиальном риске выкупщиков. Суметь быстро, безопасно и подешевле купить квартиру – это только полдела. Дальше её надо также быстро и подороже суметь продать. Ведь не квартира им нужна, а доход от сделки! А у квартиры теперь, после выкупа, совсем «свежие» документы, а потенциальные покупатели это очень не любят. Значит, придётся давать какую-то скидку, но делать это не хочется, так как снижается рентабельность. А ещё налог надо заплатить. В общем, бизнес этот непростой!

Об авторе

Дмитрий Заславский
специалист по недвижимости, юрист
zaslavskiy-za.ru

Дмитрий Заславский