Что такое срочный выкуп квартиры? Часть №2

Что такое срочный выкуп квартиры? Часть №1

ЧАСТЬ 2

Продолжение статьи о срочном выкупе квартир.

В первой части мы рассмотрели, кто являются участниками рынка срочного выкупа квартир, какие у них есть риски при проведении сделок. Описаны способы, с помощью которых выкупщики стараются минимизировать свои риски. В второй части продолжим описание обычаев этого рынка. Также посмотрим, каким образом свои риски и убытки может минимизировать вынужденный продавец.

Насколько реклама «о срочном выкупе» правдива по-крупному и в мелочах?

По-крупному да, реклама правдива. Вашу квартиру с удовольствием срочно выкупят, и вы получите деньги. Только какие это будут деньги?

В мелочах реклама обманчива, как ей и положено. Но непрофессионал на эти мелочи внимания не обратит, это уже многократно проверено.

Ещё раз повторю. Главное, что бы нуждающийся человек просто обратился к выкупщикам. Для этого подойдут любые рекламные обещания, любые цифры и сроки в рекламе. А дальше с ним профессионально установят психологический контакт, наобещают на словах что угодно, тут же приедут «осмотреть и оценить» квартиру. И вот тогда уже, после подготовки и личного знакомства, продавцу объяснят, на что он сможет рассчитывать в действительности. И быстро закрепят договорённости вышеописанными способами.

Так что в рекламе обещают, что хотят. Лишь бы был эффект, лишь бы были обращения! Одни завлекают простым озвучиванием максимально возможной суммы, так и пишут на сайтах – «Платим до 95% от рыночной цены». Но предлог «ДО» здесь важнее цифры «95». 70 % от рыночной цены – это тоже «до 95%». Что сказать, всё немудрёно, и рассчитано на человека в стрессовой ситуации.

Просто задайте себе вопрос – а что такое «рыночная цена»? На похожие «нормально продаваемые» квартиры в рекламе цены могут отличаться друг от друга на 15-20%. Это естественный разброс, на рынке всегда так. От какой тогда цены считать рыночную цену данной выкупаемой квартиры?

Другие пишут, что у них выкупную цену квартиры рассчитывает «искусственный интеллект». Ну, всё же понятно! Искусственный интеллект не ошибается, не мухлюет, всё честно будет! На самом деле, это не более чем модная фишка, призванная завлечь посетителя сайта.

Почему я так считаю? Потому, что в квартире при срочном выкупе важны не квадратные метры и прочие общие физические параметры. Значительно важнее индивидуальные особенности.

А именно - вид нынешних правоустанавливающих документов, количество собственников и их взаимоотношения, их дееспособность, финансовое состояние (вдруг там есть официальный банкрот). Это всё «искусственный интеллект» не запрашивает, а потому и никакого более-менее точного ответа о цене дать не может. Это всё фикция, с единственной целью привлечь человека, и заставить его обратиться по рекламе на сайте.

Какие есть альтернативы срочной продаже (выкупу) своей квартиры?

Я не желаю никому попадать в ситуацию, когда единственным выходом кажется срочная продажа квартиры. Но, если всё-таки нечто подобное произошло, задайте себе два вопроса.

Первый - какая сумма нужна немедленно?
Второй – что такое вот это «немедленно»?

Подумайте об этом хорошенько, попросите подумать об этом тех близких и друзей, кто в данный момент может рассуждать здраво и спокойно.

Ещё важно. Приглядитесь, нет ли вокруг вас тех, кто внешне «за вас», но единственным способом разрешения проблемы активно представляет срочную, вот прямо сейчас, продажу вашей квартиры?

Вполне может быть, что такой человек заинтересован в срочной продаже, и рассчитывает получить некий бонус за то, что «приведёт клиента» к тем, кто занимается выкупом.

Вернёмся к нашим вопросам, сначала про сумму. Задумайтесь - вряд ли прямо так уж вся выручка от квартиры требуется сразу? Сделаю оговорку, речь идёт о Москве, квартиры тут дорогие. Например, возьмём цену в 8-9 млн рублей. Из практики следует, что редко кому надо заиметь сразу всю эту сумму.

Но продать срочно часть квартиры нельзя! Продают ради относительно небольшой суммы всю квартиру, и при этом из-за срочности теряют много денег. Значит, если требуется малая часть от цены квартиры, срочный выкуп особенно невыгоден продавцу.

Тут уместнее пойти по пути получения кредита, пусть даже и на очень невыгодных условиях. Кредит вскоре (примерно месяц-полтора) можно будет погасить, об этом ниже.

Второй вопрос, срочность. Из жизненного опыта все знают, что чем больше искомая денежная сумма, тем сложнее её раздобыть, и тем дольше этим надо заниматься. Из ниоткуда и сразу деньги не появляются! Это понимают и те, кому собственник квартиры должен/обязан передать деньги, даже если взаимоотношения совсем недружественные. Поэтому лучше путём переговоров увеличить время на поиск денег, то есть влиять на главный дестабилизирующий фактор – срочность.

И при этом сразу, вот теперь уж точно – немедленно, начинать продажу квартиры. Обычная продажа, никаких «срочных выкупов»!

Давайте сравним сроки обычной продажи и срочного выкупа.

Значит, «срочно» – это примерно 7-10 дней от обращения до получения денег за вашу квартиру. И вынужденный дисконт получается около 25-35% от средней рыночной цены. Потери могут быть и больше, если выкупщики окажутся непорядочными людьми.

Теперь обычная продажа, возьмём квартиру массового сегмента. При нормальных, не вызывающих опасений документах на квартиру, и рекламе квартиры по цене с дисконтом в 5-7% от ближайших рыночных аналогов, продажа занимает от 30 до 40 дней, это уже до момента получения выручки. Если повезёт, то можно продать и без дисконта!

Разница по времени проведения сделок между срочным выкупом и обычной продажей квартиры составляет 1 месяц, если взять разницу между 40 и 10 днями в приведённых примерах. Найти кредит на 1 месяц можно и под высокие проценты. Они всё равно будут значительно ниже, чем потери при срочной продаже квартиры.

Значит, если подойти к делу с холодной головой, и не поддаваться панике в первые минуты, часы и дни сложной жизненной ситуации, можно сберечь себе значительную сумму.

Заключение

Срочный выкуп квартир существует, а следовательно, эта услуга пользуется устойчивым спросом. Есть от него польза? Да, конечно! Люди выручат вас, дадут очень быстро денег в обмен на вашу квартиру.

Вопрос только в том, сколько денег при этом дадите им вы? Или, переформулируем – сколько своих денег из-за срочности вы оставите в их руках?

Конечно, в рамках короткой статьи невозможно охватить все аспекты того, что называется «срочным выкупом». Например, мы не рассмотрели ситуацию, когда человек продаёт свою единственную квартиру. И, значит, одновременно с продажей надо и приобретать другую квартиру. Это более сложное мероприятие, особенно если его надо провести гарантированно и в сжатые сроки. Лучше обратится к специалисту, который сможет всё спланировать и предусмотреть должным образом.

Так же мы не рассмотрели случай, когда квартира срочно выкупается на организацию (ООО). Это особая ситуация, она несёт повышенные риски как при самом выкупе (для продавца), так и при скорой последующей продаже (здесь уже для нового покупателя).

И ещё раз самое важное – надо помнить, что главный враг продавца квартиры – вынужденная срочность продажи, она создаёт стрессовую ситуацию и ведёт к ошибкам. Выиграйте время, и оно сохранит вам деньги! Именно за увеличение времени на продажу квартиры надо бороться в первую очередь. Это, в свою очередь, приведёт и к существенному увеличению выручки от продажи вашей квартиры.

Об авторе

Дмитрий Заславский
специалист по недвижимости, юрист
zaslavskiy-za.ru

Дмитрий Заславский