Как избежать мошенничества на рынке недвижимости? Часть №1

Незаконные способы использования паспорта продавца в сделке или подделка паспорта. Как избежать?

Распространены случаи, когда недвижимость продается мнимыми собственниками, в реальности являющимися мошенниками. При этом злоумышленники могут предъявить покупателю паспорта на имя настоящих собственников объектов, чьи реквизиты паспорта на общедоступном сайте МВД http://сервисы.гувм.мвд.рф/ значились как действительные.

Также мошенники могут использовать паспорта высокого качества изготовления (есть случаи, когда подделку по сделке не распознал даже нотариус), а в другом случае была только переклеена фотография в паспорте продавца. Подделка фото в паспорте - это одна из распространенных мошеннических схем. Если имеется возможность, паспорт следует проверить самостоятельно.

Как проверить самостоятельно паспорт продавца?

В первую очередь, необходимо обратить на внешние отличительные признаки документа и провести проверку оригинала паспорта продавца перед сделкой, обратив внимание, что:

• Все страницы паспорта должны быть прошиты специальной нитью, заведённой под обложку. Подобный способ прошивки не позволяет бесследно заменять отдельные страницы документа.
• Все листы паспорта должны быть изготовлены на бумаге фабрики «Госзнака»
• Бумага имеет следующие характеристики: в ультрафиолетовом свете паспорт содержит волнистые надписи: «ФМС России» вдоль всех страниц, а для паспортов, выданных до 2006 года – надпись «МВД России».
• Помимо внешних признаков, паспорт следует проверить и на соответствие внесённых в него данных.
• На основном развороте необходимо обратить внимание на номер, где в каком регионе выдан документ, соответствует ли возраста гражданина паспортному возрасту.
• На последней странице расположены сведения о ранее выданном паспорте.
• Необходимо обратить внимание на шифр ранее выданного паспорта. Не будет лишним проверить и ранее выданный паспорт по базе МВД, чтобы исключить вероятность того, что документ ранее был утерян и он может числиться в розыске.

Есть случаи, когда сотрудники паспортного стола, которых вводят в заблуждение внешним сходством, выдают паспорт мошеннику, который обратился к ним под видом реального собственника, якобы потерявшего свой паспорт (соответственно, в заявлении МВД о выдаче паспорта (Ф.1) осталась фотография мошенника) и по настоящему паспорту поддельное лицо пыталось сделать сделку. Также одним из вариантов мошенничества является проведение сделки по паспорту, который числится у владельца по базе МВД утерянным или недействительным. Но данный вопрос можно закрыть, предварительно проверив паспорт продавца по официальной базе МВД.

Чтобы избежать такой ситуации рекомендовано у продавца перед сделкой попросить показать дополнительные документы, где есть его фото, например, водительское удостоверение, заграничный паспорт. Помогает также предварительный сбор информации о продавце перед сделкой, например, можно собрать информацию по истории недвижимости у самого продавца или у соседей. Главное знать, как правильно задать собеседнику интересующие вопросы. Обычно профессиональные участники рынка недвижимости, проводящие сделки постоянно, данным опытом сбора и анализа полученной информации обладают.

От какого мошенничества и как защитит собственника недвижимости подача его заявления в Росреестр о невозможности государственной регистрации сделки без его личного участия?

Речь идет о подаче собственником объекта недвижимости (его законным представителем) заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без его личного участия (далее- заявление о невозможности регистрации). При подаче такого заявления в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена соответствующая запись.

В последний год в средствах СМИ настоятельно рекламируют собственникам данный метод, как надежный способ от незаконного завладения их недвижимостью, а владельцы недвижимости массово кинулись в МФЦ подавать заявления о невозможности регистрации в Росреестр и устанавливать запреты на проведение сделок с недвижимостью, не особо вдаваясь в подробности, насколько это им это нужно, да и вообще актуальна ли данная мера в настоящих реалиях рынка недвижимости, который активно переходит последние годы к увеличению количества сделок в нотариальной форме, проводимых с дополнительным контролем нотариусов, и к электронным сделкам.

Попробуем разобраться: на сколько реализация данной затеи с подачей заявления о невозможности регистрации реально поможет и обезопасит конкретного собственника недвижимости. Предлагаю обратить внимание и проанализировать несколько моментов:

1. Правила внесения в ЕГРН отметки о невозможности регистрации без личного участия и основания ее погашения предусмотрены ст. 36 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ от 2015 года). Наличие такой записи в ЕГРН является основанием для возврата без рассмотрения заявления (п. 4 ст. 25 Закона № 218-ФЗ), представленного на государственную регистрацию прав другим лицом.

Таким образом, предполагается, что, если вместо собственника в Росреестр обращается другое лицо - с поддельной нотариальной доверенностью от него, то Росреестр вернет пакет документов, а переход права собственности на недвижимость на другое лицо не будет зарегистрировано.

Подчеркиваю, что от этого и только от этого вида мошеннического действия (проведение сделки по поддельной доверенности), а не от всех других возможных незаконных действий с недвижимостью помогает подача собственником в Росреестр заявления о невозможности регистрации без личного участия, которое предполагает лишь невозможность ее осуществления на основании доверенности.

Кроме того, нормы о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя были введены с 01 октября 2013 года в Закон №122-ФЗ от 21.07.1997 года, который действовал до вышеуказанного Закона № 218-ФЗ от 2015 года.

Таким образом, данные возможности для собственников были предусмотрены законодательством более 7 лет назад, когда ситуация на рынке недвижимости была абсолютно другая, использование данной нормы тогда было более актуальней, но этим правом в то время воспользовались лишь единицы граждан, поскольку просто не был поднят СМИ такой ажиотаж, как сейчас.

2. Широкое использование с 2017 года электронного сервиса ФНП (Федеральная нотариальная палата) сократило такой вид мошенничества, как подделка доверенностей для Росреестра.

С начала 2017 года появилась возможность любому гос. органу (и тому же Росреестру) или любому участнику сделки проверить нотариальную доверенность через интернет. Сведения из единой электронной системы нотариусов стали доступны круглосуточно и бесплатно на сайте Федеральной нотариальной палаты (ФНП) http://reestr-dover.ru/.

Широкое использование данного сервиса почти полностью исключило возможности подделки доверенностей для проведения сделок в Росреестре.

Любой государственный орган (Росреестр или органы опеки), покупатель или нотариус еще перед сделкой могут быстро проверить подлинность документа, что защищает граждан от мошеннических действий и при этом сокращает время, необходимое на проверку всех деталей сделки.

Кроме этого, Росреестр имеет возможность оперативно проверить подлинность предоставленной доверенности, отправив посредством системы межведомственного электронного взаимодействия соответствующий запрос нотариусу, что исключает использование фальшивой доверенности при регистрации перехода права.

Свою роль сыграло и установление обязательной нотариальной формы договора по ряду сделок с недвижимостью (например, отчуждение доли в квартире или отчуждение квартиры, в которой доля в праве собственности принадлежит несовершеннолетнему).

Переход на цифровые носители избавляет теперь и от проверки доверенностей по реестру. Если доверенность делается у нотариуса в электронном виде и подписывается его удостоверенной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), то это позволяет использовать юридически значимые документы в удобном электронном формате.

В результате на действующем рынке недвижимости мошенникам стало трудней подделывать нотариальную доверенность от продавца, да и зачем рисковать с фальшивкой, которая не пройдет проверку в реестре доверенностей?

3. Введены дополнительные электронные методы проверки подлинности доверенностей, удостоверенных нотариусами.

Данные возможности проверки доверенности существенно расширил и так называемый Закон о цифровом нотариате (Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. N 480-ФЗ, вступивший в силу 29 декабря 2020). Он обеспечил дополнительную цифровую защиту таких документов от подделок - в доверенностях, удостоверенных у нотариуса, появилась специальная маркировка, QR-код. Для того, чтобы убедиться в подлинности нотариального документа с помощью QR-кода, подойдет любое сканирующее устройство (в частности, приложение на смартфоне). Для этого необходимо навести сканер на маркировку, далее на экране появится ссылка, содержащая реквизиты нотариального документа, - сведения откроются по этой ссылке. Достаточно сверить информацию из текста документа с данными QR-кода, чтобы убедиться в его достоверности.

4. Не во всех случаях заявление собственника о невозможности регистрации без личного участия препятствует проведению сделки: большинство собственников не знает, что наличие в ЕГРН указанной отметки (заявление о невозможности регистрации без личного участия) не препятствует государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости (ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ), если основанием для гос. регистрации права является:

• вступившее в законную силу решение суда,
• требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве";
• в иных случаях, установленных федеральными законами.

Наложенный собственником запрет о невозможности регистрации без личного участия, в частности, не поможет в случае банкротства собственника и последующей реализации его недвижимости или в случае продажи заложенной недвижимости с торгов на основании решения суда по иску банка-кредитора,

5. Кто и как может отозвать данное заявление о невозможности регистрации без личного участия?

В п.2 ст.36 Закона № 218-ФЗ от 2015 года содержится исчерпывающий перечень оснований для погашения записи, содержащейся в ЕГРН, о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, и перечислено всего три основания:

1. на основании решения гос. регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой при его личном участии государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника;
2. заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации;
3. вступившего в законную силу судебного акта.

6. Подача собственником заявления о невозможности регистрации может создать ему реальные трудности в случае необходимости последующей продажи своей недвижимость по доверенности:

Если собственник решил продать свою недвижимость, то «погасить» запись в ЕРГН о невозможности регистрации без личного участия он сможет:

• заранее перед сделкой, предварительно лично подав соответствующее заявление в Росреестр. Обычно на погашении записи в Росреестре о запрете до сделки и получении выписки из ЕГРН без всяких обременений до сделки настаивают ипотечные банки покупателей или нотариус, который будет удостоверять ДКП.
• Другой вариант - подать данное заявление о погашении записи в Росреестр лично собственнику-продавцу в день сделки вместе с подписанным ДКП и пакетом документов для перехода прав на недвижимость в Росреестр.

Но что делать, если обстоятельства вынуждают собственника совершать сделку по доверенности, а возможности лично подать заявление в Росреестр нет?

Вроде, несложно и нетрудно: захотел собственник - поставил запрет, а решил продать по доверенности - снял данный запрет в Росреестре. А как на практике?

Регистраторы, обоснованно ссылаясь на п.2 ст.36 Закона № 218-ФЗ от 2015 г., которую мы изучали выше в данной статье, могут потребовать от собственников, наложивших запреты на сделки со своей собственностью без их личного участия, также лично подать заявления с погашением записи ЕГРН о невозможности регистрации права.

Поэтому, прежде чем подать в Росреестр соответствующее заявление о невозможности регистрации без личного участия, собственникам стоит серьезно продумывать возможное развитие событий: вдруг в будущем возникнет необходимость срочно распорядиться недвижимостью через представителя (например, уехав за границу), а при этом жизненные ситуации, а также физическое состояние продавцов-собственников может неожиданно поменяться, оказавшись таким, что без представительства по доверенности не обойтись, а о наложенных ранее запретах уже будет забыто.

Часть №2. Как избежать мошенничества на рынке недвижимости?

Об авторе

Булахова Наталия Владиславовна
Юрист, директор проекта «ЮРИСТ.НЕДВИЖИМОСТЬ.ОНЛАЙН» www.uno-law.ru
Член Ассоциации юристов России,
Член Комитета по взаимодействию с отраслевыми партнерами Гильдии риэлторов Московской области

Булахова Наталия Владиславовна