Как продать квартиру дороже? Часть №1

Каждый собственник квартиры, принимая решение о её продаже, хочет получить за неё максимально выгодную цену. И это естественно! Никто не хочет продавать дёшево, особенно – квартиру, и уж тем более – в Москве!

Но прежде чем объявлять о том, что ваш объект недвижимости продаётся и назвать ему достойную цену, необходимо подготовиться. И чем тщательнее вы это сделаете – тем выше будет итоговая цена, и тем больше вы получите взамен.

Итак, с чего начать?

Сначала, как в любом мероприятии, стоит разработать стратегию и составить пошаговый план. Тогда будет проще реализовать задуманное, и вы ничего не упустите из виду.

1. Первым пунктом в вашем плане будет подготовка документов. Ведь любая продажа недвижимости, это в первую очередь – продажа качественных документов! Правильно оформленных, имеющих юридическую силу и актуальных, соответствующих современным нормативам и требованию закона. Это поможет продать квартиру дороже.

Все сделки с недвижимостью – уникальны, каждая имеет свои нюансы и невозможно написать один единый сценарий, подходящий абсолютно под все продажи квартир. Но есть основные, базовые списки документов, присутствующие во всех сделках.

• Правоустановка. Это документ, который объясняет ваше право владеть этой квартирой. Например, договор купли-продажи, когда вы её приобретали, или завещание, по которому вам досталось это жильё, или договор дарения, ренты или документ о приватизации – и прочее. Этот документ у вас есть, и если вы стали собственником квартиры до 2016 года, то у вас должно быть ещё и Свидетельство о праве собственности на эту квартиру. Если вы стали собственником после 2016 года, то вместо Свидетельства о праве собственности у вас будет выписка из Росреестра, выданная при регистрации смены права собственности, где владельцем будете указаны именно вы.
• Выписка из домовой книги. Этого документа, скорее всего, у вас нет в наличии, и его нужно брать. Для этого стоит обратиться в МФЦ с паспортом и вам, как собственнику, сразу выдадут бесплатно документ, где указана вся информация о прописанных сейчас в этой квартире. Если в квартире никто не зарегистрирован, то в Выписке из домовой книги это будет отмечено.
  Этот документ очень важен для предстоящей сделки. Его требуют банки для одобрения объекта, под который выдаётся ипотека, информацию из этой выписки указывают в новом Договоре Купли-Продажи, оговаривая условия, в какой срок будут выписаны люди, зарегистрированные в продаваемой квартире. И могут быть «заморожены» деньги за проданную квартиру, если вы вовремя не перепропишетесь по другому адресу. Поэтому, если есть возможность, то постарайтесь заранее выписать всех людей из квартиры, которую вы собираетесь продать. Легче продавать именно те квартиры, которые «юридически свободны», то есть в них уже никто не прописан. Из аналогичных вариантов на рынке покупатель отдаёт предпочтение тем объектам, где уже никто не прописан и не нужно ждать, пока собственник решит этот вопрос.
• Если вы состоите в браке, вам потребуется взять нотариальное согласие супруга (супруги) на продажу вашей квартиры. Если ваша квартира оформлена на несколько человек – как долевая собственность супругов или близких родственников, то потребуется нотариальная форма сделки. Если в числе собственников есть несовершеннолетний ребёнок, то для продажи такой квартиры понадобится получить разрешение от органов опеки. Это процесс не быстрый и его тоже нужно начинать оформлять заранее, а не когда уже покупатель стоит на пороге и принимает решение о покупке вашего жилья.
• Ещё один очень важный документ, создание которого займёт много времени и поэтому его нужно заказать заранее – это технический паспорт квартиры.
  Так как сейчас львиная доля сделок проходит с привлечением ипотеки, то банки сначала тщательно проверяют объект недвижимости, а уже потом под него выдают заем. Большинство банков в Москве требуют от собственника предоставить актуальный техпаспорт квартиры. Оформляют его в районном БТИ, которые часто расположены на территории МФЦ.
  Если вы сделали неузаконенную перепланировку, то возникает риск, что покупатель откажется от покупки вашего жилья, либо потребует сделать скидку. Если у покупателя недостаточно собственных средств, и он берёт ипотеку, то банк может отказать в кредите на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой.
  Поэтому есть смысл обратиться заранее в органы, имеющие полномочия выдать разрешение на такую переделку и оформить документально изменения конфигурации ваших помещений, то есть – узаконить самовольную перепланировку.
  Срок изготовления техпаспорта везде разный, вам его точно назовут в вашем БТИ. Обычно это от 14 до 21 дней. Но могут быть и другие сценарии – ускоренный (за дополнительную плату). Или наоборот, потребуется больше времени – по оперативным причинам или с учётом современной реальности – перехода на цифровой формат и работу большинства организаций в режиме удалёнки.

Помимо этих документов, общих для всех квартир, исходя именно из вашей ситуации, вам понадобятся свои справки и выписки. Многие из них не требуют предварительной подготовки и оформляются быстро, при вас.

Другие справки нужны свежие и их берут прямо накануне сделки, чтобы получить самую достоверную информацию. Например, это справки из ПНД (Психо-Неврологического Диспансера) и НД (Наркологического Диспансера) о том, что продавец не состоит на учёте в этих заведениях и не имеет проблем с адекватностью, дееспособен для проведения сделок с недвижимостью. Если продавцов несколько при долевой собственности, то такие справки необходимо взять каждому из собственников. А также справки из Мосэнерго и из бухгалтерии в МФЦ – об отсутствии задолженности.

2. Следующим пунктом плана дорого продать будет проверка на злостный источник проблем – грибок и плесень в продаваемой квартире.

Прежде всего, попробуйте абстрагироваться и окинуть ваше уютное, любимое гнёздышко взглядом совершенно постороннего, чужого человека. Насколько привлекательно выглядит ваше жильё? Есть ли в нём грибок или плесень? Особенно внимательно осмотрите внешнюю стену, оконные откосы, углы в комнатах, стыки потолка и стен.

Если вдруг вы обнаружили предательские чёрные пятна, или разросшуюся плесень в стыках с внешней стеной или в ванной под потолком и по углам – срочной вступайте в бой с этим несанкционированным вторжением злостного врага на вашу кровную территорию! Не позволяйте ему портить вашу квартиру и давать повод для существенной скидки! Уж лучше вы сами избавитесь от чёрного паразита, чем опустите цену из-за него на полмиллиона. Тем более что средств для их уничтожения много на разный бюджет – от дешёвых (обычная белизна с хлоркой или уксус), до очень сильных (готовых жидкостей и спреев). Достаточно пару раз обработать все поражённые места, чтобы забыть об этой проблеме и выставить квартиру подороже.

3. Наведение порядка. Делать серьёзный косметический ремонт нет смысла. Вы всё равно не угадаете вкус и предпочтения покупателя. А люди, которые ищут квартиру «с ремонтом», чтобы сразу заехать и жить, на самом деле, как показывает практика, чаще всего после вступления в право собственности приступают к переделкам под себя. Даже в свежеотремонтированной квартире. Потому что хотят, чтобы было всё именно так, как им нравится, на свой личный вкус.

Единственно, что просто необходимо сделать – это устроить генеральную уборку. Тщательно отмыть всю квартиру. Обязательно вымыть окна – через чистое стекло больше проникает света и это создаёт впечатление светлого и уютного жилья. Хорошо вымойте все поверхности, не только полы, но и дверные полотна, места вокруг выключателей, батареи и подоконники. Чистота дарит ощущение уюта, в такой квартире приятно находиться.

Если вы живёте в этой квартире, то все личные вещи нужно убрать на их места – в шкафы, на полки, антресоли. Чтобы потенциальные покупатели, которые будут приходить смотреть квартиру, не любовались развешенной на тренажёрах одеждой, выставленными на кухонной столешнице банками, посудой и продуктами. Постарайтесь максимально расчистить все поверхности и освободить от мебели как можно больше места. Это даст ощущение простора и свободы, площадь будет казаться больше и привлекательней. Уютная квартира стоит дороже.

Как продать квартиру дороже? Часть № 2

Об авторе

Алена Николаевна Ковалева
Частный риелтор.
Эксперт по недвижимости — жилой и коммерческой
8(916) 927-10-70

Алена Николаевна Ковалева