Журнал выставки "Недвижимость от лидеров"
Москва, Пресненский вал, д. 27, стр.24
Тел.: +7 495 419 24 10
Как продать квартиру дороже? Часть № 1
4. Теперь можно приступать к рекламной кампании.
Если вы принципиально против работы с риэлтором, вам придётся самостоятельно создать продающее портфолио вашего объекта недвижимости. Для этого сделайте красивые фото, максимально информативные для зрителя. Не фотографируйте квартиру вечером. При электрическом освещении помещения кажутся меньше, а жёлтый электрический свет придаёт эффект запущенности и делает предметы темнее, чем они есть на самом деле. Удачными получаются фото, сделанные в солнечную погоду, когда комнаты хорошо освещены дневным или утренним светом. Красивые фото выгодно представят объект, сделают его дороже.
Важно предоставить не только фото комнат, но и всех остальных помещений и узлов – кухни, коридора, балкона или лоджии, санузел, прихожая и если есть, подсобные комнаты. Но нужно следить, чтобы в кадре не было дорогих вещей – компьютера, ноутбука, планшета, айфона и прочих бытовых личных вещей. Это – для вашей безопасности. Ведь фото вашей квартиры могут рассматривать не только потенциальные покупатели жилья, но и мошенники и воры. Не предоставляйте им лишнюю информацию о себе.
Одежду тоже нужно всю убрать из кадра. Кухню освободить от посуды, бутылок и продуктов. В санузле батареи освободить от полотенец и белья, раковину – от нагромождения баночек и флаконов. Расчищенные пространства кажутся просторней, и не каждому зрителю нравится обилие косметики и гигиенических принадлежностей. А вы ведь делаете фото именно для зрителей, планирующих вашу квартиру. Так покажите им, что она стоит дорого!
5. Самый важный этап, – ради которого всё замышлялось – оценка рынка.
Если вы работаете без риэлтора, то будет сложно адекватно понять цены и сложить истинную стоимость для вашего жилья. Адекватную, конкурентоспособную и при этом – максимально высокую, в верхней границе рынка. И ещё сложнее будет эту цену отстоять перед покупателями, защитить её и если пойти на уступку, то совсем не много, просто из уважения ко второму участнику сделки.
Проанализируйте объявления, выставленные на сайтах Авито, Циан, Яндекс-Недвижимость, Соб.ру, Из рук в руки. Нет одной общей базы, куда бы попадала вся информация по выставленным объектам. Winner не справляется с этой задачей: есть много устаревших объявлений, а свежие не сразу в него попадают. Поэтому нужно искать последовательно по всем сайтам и смотреть, какие есть предложения в вашем районе, в вашем доме и таких же точно домах или похожей категории. Попробуйте понять, с чем связаны перепады в ценах – возможно, состояние квартиры хуже или лучше, её расположение или удалённость дома от метро и прочее.
Вдумчивый анализ даст возможность прийти к пониманию, сколько может стоить ваша квартира. С учётом всех факторов: общего её состояния, количества собственников (чем их меньше – тем лучше), количество лет в собственности (длительный срок владения = легче и короче проверки контрагента), этаж, расположение дома относительно метро, куда выходят окна и прочие нюансы.
Только изучив рынок, вы сможете сложить правильную цену – устраивающую вас, но при этом в верхней границе рынка. Дорого можно продать только, если вы понимаете истинную стоимость аналогичного жилья и смело ставите свой ценник слегка выше. В этом превышении кроется вся суть удачной сделки – превысить так, чтобы не отпугнуть, но в то же время заинтриговать покупателя, пытающего понять, за что именно платить придётся дороже?
6. Размещение объявления.
Теперь вы готовы объявить миру, что ваша квартира продаётся!
Как можно подробней заполните все графы в бланке на сайте, чтобы потенциальные покупатели сразу могли получить ответы на свои вопросы. И ни в коем случае не обманывайте! Пишите только правду! Не преувеличивайте. Площадь квартиры пишите ту, что указана в ваших документах на квартиру, не округляйте её в большую сторону, не приплюсовывайте площадь балкона. И не нужно вводить в заблуждение, если у вас альтернатива (вы продаёте эту квартиру и тут же сразу покупаете взамен другую) – так и пишите. Правдивая информация – это плюсик в вашу карму и прозрачность для покупателя, располагающая к выбору именно вашей квартиры, даже если она и чуть дороже других похожих.
Будьте готовы отвечать на множество вопросов, но следите, чтобы это не превратилось в исповедь. Никого не волнует история семьи, важно только в каком году вы приобрели это жилье.
Текст описания в объявлении должен быть лаконичным, но информативным: сколько лет в собственности, сколько собственников, можно указать документ – правоустановку, например, ДКП, наследство, дарение и прочее; сколько прописанных, или никто не прописан. Укажите, что у вас «свободная продажа» - если вам взамен просто деньги нужны, или «альтернатива».
7. Показы. Это один из самых важных и очень сложных этапов.
Большинство людей днём работает, и в будни могут смотреть квартиры только вечерами, после того, как освободятся. Поэтому нужно понимать, что человек пришёл усталый, возможно голодный, и ему просто некогда выслушивать вашу длинную историю, почему вы продаёте и куда съезжаете. Ему важно в целом получить впечатления о квартире и понять, подходит это лично ему или нет. А ваша задача – не испортить это впечатление.
Избавьте посетителя от запахов еды. Допустимо только ароматы кофе, цитрусов или ванили. И то, если вы предложите гостю эту чашечку кофе или угостите свежей выпечкой. Но это не всегда уместно. При первой встрече лучше проявить сдержанность и просто быть доброжелательным и не навязчивым. Разговор правильнее строить, вовлекая покупателя и примеряя его к квартире, например, предложив ему «здесь разместить детскую кроватку» и спросить его мнение, или «здесь вы можете организовать своё рабочее место», и поинтересоваться, ему в этой комнате будет комфортно? Но не давить на него, не мешать самому осмысливать увиденное.
Первый просмотр – это ещё и торг. Будьте готовы обоснованно объяснить свою цену. Назовите важные плюсы, которые выгодно отличают вашу недвижимость от других. И если вас начнут резко прессовать и сбивать цену – не обижайтесь. Относитесь философски: каждый человек стремится продать дороже, а купить дешевле. Просто с достоинством отвечайте, что цена в рынке, и вы продаёте не просто юридически прозрачный объект, а покой и надёжность для потенциального покупателя. А это стоит денег. Мы все готовы дороже заплатить, если понимаем, что это гарантирует безопасность.
8. Подготовка к сделке.
На этом этапе я бы вам рекомендовала всё-таки обратиться к профессионалу. Наймите риэлтора на сопровождение сделки. Это обойдётся значительно дешевле, чем оплата всей услуги по продаже объекта. Зато сэкономит вам нервы и время. И избавит от множества проблем, в том числе от приостановки регистрации перехода права, защитит от потери вашей недвижимости и проследит, чтобы банковский договор был составлен корректно, и вы потом смогли забрать причитающиеся вам деньги.
В любом случае, я желаю вам успешной реализации ваших планов и благополучной продажи вашей квартиры дорого!
Об авторе
Алена Николаевна Ковалева
Частный риелтор.
Эксперт по недвижимости — жилой и коммерческой
8(916) 927-10-70
Мы не рассылаем спам. На указанный e-mail будут отправляться
только новые материалы нашего журнала