Какие скрытые подводные камни могут быть при покупке квартиры, которая в залоге у Банка? - Иванов Борис Сергеевич
Интернет-журнал Недвижимость
Блог выставки «Недвижимость от лидеров»

Какие скрытые подводные камни могут быть при покупке квартиры, которая в залоге у Банка?

16.08.2021

Стремительный рост цен на новостройки и квартиры на вторичном рынке недвижимости перевел внимание покупателей на квартиры, находящиеся в залоге у банков. Эти объекты зачастую предлагаются по заманчивой цене, но покупателю стоит проявить повышенную бдительность при совершении сделок с такой недвижимостью. Давайте, разберемся почему.

Какие скрытые подводные камни могут быть при покупке квартиры, которая в залоге у Банка?
Какие скрытые подводные камни могут быть при покупке квартиры, которая в залоге у Банка?

Признаки банкротства продавца-заемщика

Квартиры, находящиеся в залоге у банка, часто продаются по заниженной стоимости стороной, имеющей финансовые трудности с обслуживанием долга по ипотеке, ввиду потери работы, снижения заработка, распада семьи, проблем со здоровьем и иных неожиданных причин, из-за которых продавцу необходимо срочно продать объект недвижимости.

Однако даже срочная продажа объекта недвижимости может не решить материальные проблемы продавца, и он или его кредиторы могут начать процедуру банкротства физического лица. Запомним, что сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, например, если цена этой сделки или иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены или иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. Также сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

В связи с этим важно, чтобы сделка заключалась по рыночной стоимости, денежные средства от реализации квартиры направлялись на погашение задолженности должника-продавца перед банком. В этой ситуации, как никогда, необходимо юридически грамотно составить сам договор, включив в его текст заверения продавца в части отсутствия признаков несостоятельности (банкротства), что обязательно присутствует в тексте нотариально удостоверенного договора или специального документа нотариуса - протокола, а это значительно снижает риски покупателя.

Аресты в отношении имущества должника

Просрочки по кредитам, наличие непогашенной в срок задолженности стороннего кредитора могут повлечь арест квартиры. Это создает зачастую непреодолимое препятствие для регистрации права собственности покупателя на приобретаемую квартиру.

При сделке, удостоверяемой нотариусом, неожиданные сюрпризы исключены: нотариус заблаговременно запросит сведения из реестра недвижимости, предупредит стороны о наличии арестов или иных обременений, ограничений прав.

Какие скрытые подводные камни могут быть при покупке квартиры, которая в залоге у Банка?
Какие скрытые подводные камни могут быть при покупке квартиры, которая в залоге у Банка?

Есть ли согласие банка-залогодержателя на продажу квартиры?

Согласно действующему законодательству, совершение сделок с квартирой, находящейся в залоге, включая ее продажу, возможно только с предварительного согласия банка-залогодержателя, если иное прямо не предусмотрено договором об ипотеке. Проверить необходимые реквизиты такого документа, правильно указать данные согласия при нотариально удостоверенном договоре поможет нотариус.

Не исполненное обязательство по наделению детей долей, если материнский капитал использовался для погашения кредита в банке

Если заемщик-продавец при приобретении квартиры или погашении задолженности по кредитному договору использовал средства материнского (семейного) капитала, то продажа объекта недвижимости возможна только при условии исполнения обязательства по наделению долей в указанном объекте недвижимости супругу (супруге) собственника и его детей. Несоблюдение, нарушение данных обязательств повлечет риски признания сделки по продаже недействительной. Для уточнения данной информации важно очень внимательно ознакомиться с документами основаниями приобретения права у продавца и выпиской его кредитного счета, чтобы определить использование средств при погашении кредита.

При нотариальной сделке нотариус уже на этапе предварительной беседы с продавцом может увидеть данную проблему, и поможет с ее решением — путем удостоверения соглашения об определении долей в объекте недвижимости, приобретенном с использованием средств материнского (семейного) капитала, после погашения записи о залоге в пользу банка.

Какие скрытые подводные камни могут быть при покупке квартиры, которая в залоге у Банка?
Какие скрытые подводные камни могут быть при покупке квартиры, которая в залоге у Банка?

Контролируем погашение залога в пользу банка при продаже квартиры

Одной из важнейших задач для покупателя квартиры, находящейся в залоге у банка, является контроль целевого использования средств продавцом, полученных для полного погашения задолженности продавца перед банком, и регистрация права нового собственника на квартиру уже без обременения.

В предварительном нотариально удостоверенном договоре можно указать обязанность продавца до подписания основного договора погасить запись об ипотеке, используя аванс или задаток, полученный от покупателя.

На этапе заключения основного договора нотариус повторно запросит выписку из реестра недвижимости и, убедившись, что все договоренности сторон по предварительному договору выполнены, залог погашен, составит юридически грамотный основной договор купли-продажи и подаст документы на регистрацию для минимизации рисков всех участников сделки.

Об авторе

Иванов Борис Сергеевич
Нотариус г.Москвы

Иванов Борис Сергеевич
Иванов Борис Сергеевич

Возврат к списку

Семинары на выставке по теме Купля-продажа вторичного жилья

Подпишитесь на обновления

Мы не рассылаем спам. На указанный e-mail будут отправляться
только новые материалы нашего журнала

Подписаться
Посещение выставки это эксклюзивная возможность
в одно время и в одном месте: