Какие вопросы задать продавцу недвижимости, чтобы себя защитить?

Перед тем, как мчаться на просмотр понравившейся квартиры, стоит ещё по телефону задать ряд вопросов. Возможно, что ответы на них избавят вас от потери времени на не подходящую к покупке квартиру. Итак, что это за вопросы?

1. Узнайте формат предстоящей сделки. Что это? Прямая продажа или альтернатива? То есть, Продавец только продаёт свою квартиру и получает взамен деньги, или он планирует сразу купить другую недвижимость? И как именно? В виде альтернативной сделки – когда в один день Продавец этой квартиры будет подписывать договор её продажи и тут же подпишет второй договор – покупки другой квартиры? Или он собирается действовать в несколько шагов: сначала продать свою недвижимость, а затем спокойно подобрать подходящий ему вариант?

• Если Продавец сразу будет заключать оба договора и ваши деньги пойдут на счёт третьего человека (собственника недвижимости, которую купит ваш Продавец), тогда сделка усложняется и её срок увеличивается на время поиска альтернативного варианта. Этот фактор не предсказуемый.
• Но если Продавец хочет сначала получить деньги за свой объект и только потом искать что-то взамен, тогда для вас эта сделка будет выглядеть, как «прямая продажа» и сроки будут минимальными.

2. Спросите, каким образом Продавец приобрел право собственности на эту квартиру? Это очень важный вопрос, и именно от ответа на него вы сразу понимаете, есть ли смысл задавать следующие вопросы. Существует несколько разных видов «правоустановки» – документов, на основании которых сегодняшний владелец получил это право. И каждый документ требует тщательной проверки, выяснения правдивости предоставленных сведений и их законность.

• Например, для квартиры, полученной путём приватизации (по Договору передачи квартиры) необходимо выяснить, сколько человек участвовало в приватизации, и были ли «отказники»?
• Если квартиру покупали по ДДУ – узнайте, сколько прошло лет после сделки – если меньше 3, то застройщика необходимо проверить на банкротство.
• Стоит насторожиться, если Продавец сообщил, что квартира ему досталась в наследство и срок вступления в наследство либо наступил совсем недавно, либо вообще ещё не наступил. В последнем случае – больше не тратьте время на этот вариант.
• Если наследство досталось от мужчины – есть риск. Мужчина не может гарантировать, что перед покупателем не предстанет лицо, называющее себя незаконнорожденным наследником, чьи права на долю в папенькином наследстве были незаконно ущемлены. В доказательство это лицо предъявит тест ДНК и это будет основанием, чтобы суд принял иск о признании сделки незаконной. Поэтому с квартирой, доставшейся по наследству от мужчины, важен срок владения – чем больше, тем лучше, (но не менее 3 лет) и обратитесь к риэлтору, чтобы специалист защитил вас, потребовав от Продавца нотариальное заявление о «проблемах с третьими лицами» и официальные подтверждения отсутствия других наследников.
• Квартира получена по решению суда – узнайте, суть ситуации, по которой переход права собственности был решён в судебном порядке. Если это было спорное имущество, то необходимо внимательно изучить законность перехода права и личности участников судебного разбирательства (это могут быть бывшие супруги, разделившие по суду совместную собственность; или наследники, оспаривающие наследство; бывшие соседи по коммунальной квартире, претендующие на одну и ту же комнату и др.). Но могут быть и мирные причины обратиться в суд – например, военный получил квартиру от командования по решению суда и т. д. Важно узнать, в каком году решение вступило в силу и убедиться, что право собственности Продавца было оформлено надлежащем образом – зарегистрировано в Росреестре.
• Если квартира была приобретена по Договору Купли-Продажи, обратите внимание на срок владения. И попытайтесь выяснить причину продажи квартиры. Возможно, что истина кроется в невозможности комфортно существовать из-за внешних факторов:
  • сложные соседи, высокий тариф коммунальных платежей, глухой район с тяжелой транспортной доступностью, отсутствие мест для парковки и пр.;
  • или внутренние дефекты самой квартиры – постоянные протечки, плесень или грибок, образующийся на стенах и потолке, неудобная планировка, постоянные перебои с водоснабжением и отоплением зимой и прочие.
• Каждый способ получения права собственности необходимо внимательно изучить.

3. Обсудите сразу сумму продажи в договоре. Заниженная стоимость не безопасна. И только вам решать, идти на этот риск или нет. Продавцы часто стараются снизить сумму налога, если квартиру продают раньше минимального срока владения. Тогда сумма, которую вы заплатите фактически, будет существенно отличаться от суммы, прописанной в договоре. И в случае негативного развития событий и признания сделки недействительной, Покупатель может вернуть вам только сумму, указанную в ДКП. С точки зрения закона, за занижение стоимости недвижимости в договоре сейчас отвечают оба участника сделки – и Продавец и Покупатель.

4. Попытайтесь узнать историю квартиры до сегодняшнего владельца. Возможно, он в курсе, сколько раз эта квартира продавалась или просто сообщит вам, что его семья владеет ею с советских времён.

5. Спросите, сколько собственников у этой квартиры? Чем больше владельцев – тем больше проверок и длинней список документов необходимых к сделке. Особенно, если среди собственников числятся несовершеннолетние дети. Тогда Продавцу придётся привлекать органы опеки, и срок продажи существенно увеличится на время подготовки разрешения на продажу.

6. Спросите, сколько человек в квартире прописано. Если в квартире прописаны несовершеннолетние и граждане, старше 60 лет, то они находятся под защитой государства и их нельзя просто выписать, их можно только прописать по новому адресу. Попытайтесь договориться с Продавцом, чтобы он решил проблему с регистрацией до сделки. Если у вас намечается альтернатива, то этот факт будет подробно прописан в Договоре купли-продажи.

7. Аккуратно, чтобы не обидеть людей подозрениями, попытайтесь выяснить, нет ли среди собственников лиц, состоящих на учете в ПНД или НД. Такие вопросы этичнее задавать не по телефону, а уже при просмотре квартиры, если в целом объект вам понравился. Имейте в виду, что к лицам, состоящим на учете в ПНД, относятся не только люди, имеющие проблемы с психикой или злоупотребляющие запрещёнными препаратами. К ним могут относиться люди, перенёсшие инсульт, пережившие потерю памяти и находившиеся в коме. С такими собственниками сделки возможны в присутствии опекуна или нотариальная форма сделки с одновременным медицинским освидетельствованием. Грамотный риэлтор поможет провести такую сделку законно, соблюдая все необходимые правила.

8. Была ли перепланировка в квартире? И если да – то Продавец её узаконил или нет? Перепланировки в кухне, санузле по современным нормативам практически не узаконить. И новый владелец в случае выявления этой самовольной перепланировки должен будет оплатить штраф. Поэтому лучше отказаться от покупки квартиры с перенесённой кухней, передвинутой стеной санузла или сломанной стеной между кухней с газовой плитой и комнатой.

9. Если квартиру Продавец покупал в ипотеку – узнайте, в каком банке. Потому что такие сделки можно проводить только с согласия банка, у которого этот объект находится в залоге и сама сделка может быть проведена только в банке – залогодержателе.

10. Если в квартире проживают несовершеннолетние, обязательно поинтересуйтесь, является ли ребенок собственником и не привлекался ли материнский капитал к покупке этой квартиры? В случае нарушения правил использования материнского капитала, сделка может быть признана незаконной. Поэтому вам необходимо заранее уточнить возможные риски.

11. Спросите, как быстро Продавец готов освободить квартиру после продажи? Если предполагается альтернатива, то срок освобождения квартиры будет зависеть от срока освобождения другой покупаемой квартиры. Это нужно учитывать.

12. Какую форму расчётов планирует Продавец? Через депозитарий, путём закладки наличных в индивидуальный сейф? Аккредитив – замораживанием денег на нейтральном счету до момента перехода права собственности? Или будет использована услуга банка - безопасные расчёты? Во всех случаях есть свои нюансы, которые стоит обсудить заранее.

Не стесняйтесь задавать эти вопросы – ведь именно ответы на них дадут вам возможность оценить стоит этак квартира вашего внимания или нет.

Об авторе

Алена Николаевна Ковалева
Частный риелтор.
Эксперт по недвижимости — жилой и коммерческой
8(916) 927-10-70

Алена Николаевна Ковалева