Квартира в сталинке. Почему люди хотят жить в домах 30–50-х годов постройки?

Если проанализировать рынок недвижимости в Москве, то можно заметить, что при похожих параметрах, квартиры в старых кирпичных домах, так называемые, «сталинки», стоят значительно дороже аналогичных, но не «сталинок». Почему?

Есть несколько причин, по которым люди отдают предпочтение именно этой категории домов.

Строительство этих домов пришлось на период 1930-1955. Довоенное строительство отличалось улучшенной планировкой:

• выделили ванную комнату,
• раздельная с ванной уборная,
• более просторная кухня,
• наличие кладовой
• просторные изолированные жилые комнаты,
• большая удобная прихожая, которая тогда называлась «передняя».

В послевоенные годы площади немного сократились, но общий подход к «улучшению» остался. На свет появились квартиры с продуманной планировкой, удобными для проживания комнатами и местами общего пользования. Во всех домах выше второго этажа есть балконы. На юге страны угловые квартиры имеют квадратные лоджии, на которые есть выход из обеих примыкающих комнат.

Существует чёткая классификация сталинских домов:

• номенклатурные,
• директорские,
• рядовые,
• малоэтажные.
• типовые.

Квартира в сталинке. Почему люди хотят жить в домах 30–50-х годов постройки?

Квартира в сталинке. Почему люди хотят жить в домах 30–50-х годов постройки?

Квартира в сталинке. Почему люди хотят жить в домах 30–50-х годов постройки?

Квартира в сталинке. Почему люди хотят жить в домах 30–50-х годов постройки?

Квартира в сталинке. Почему люди хотят жить в домах 30–50-х годов постройки?

Дороже всего, конечно, ценятся номенклатурные сталинки. К ним относятся и сталинские жилые высотки в Москве. В этих домах не только планировки удивляют щедрыми метражами, а даже решения общих нежилых помещений – великолепные холлы перед лифтами, широкие коридоры-вестибюли с роскошной отделкой зеркалами, хрустальными люстрами и полированным камнем. На этаже всего 4 – 8 квартир, в зависимости от высоты. И площади самих квартир предусматривают помимо жилых комнат для хозяев, ещё и комнаты для прислуги и хозяйственные кладовые, просторные холлы внутри квартиры, большие кухни. Сами комнаты имеют площади от 15 метров до 30.

Несколько дешевле номенклатурных домов оцениваются кварты в «директорских» домах. Там масштабы поскромнее. Но тоже при проектировании учитывались такие понятия как, «столовая», «кабинет», «детская» и комната для прислуги и кладовая. Попадаются в некоторых домах индивидуальные квартирные мусоропроводы на кухнях.

В директорских домах на этаже расположено по две квартиры, или вообще всего одна. Количество комнат в основном – 3, 4 и 5. Двухкомнатных мало, количество однокомнатных ограничено, зато их площадь – до 50 кв. м.

Самым доступным на сегодняшний день из сталинского жилья считаются «рядовые» дома. Площади в этих квартирах уменьшены, но все равно больше, чем в более поздних постройках советского периода – «хрущевках» и «брежневках».

Есть несколько причин, по которым люди отдают предпочтение именно сталинкам. Плюсы.

1. В первую очередь – это грамотная и удобная планировка. Изолированные комнаты, (минимальный размер – от 10 кв. м – до 25 кв. м), наличие балконов, раздельные санузлы, просторные квадратные прихожие и кухни – от 8 до 16 метров, (редко когда попадаются 7 кв. м – это только в двушках).

2. Дома этой категории построены из хорошего кирпича, в точном соответствии ГОСТу, поэтому все квартиры – сухие и тёплые, а на стенах нет плесени и грибка, как в панелях «хрущевок». Срок эксплуатации таких домов был рассчитан на 150 лет. А срок службы номенклатурных высоток ещё больше – до 230 лет! Существенный аргумент в сравнении с хрущевками, которым было отведено всего 50 лет.

3. Одним из весомых преимуществ сталинских домов являются высокие потолки в квартирах – 2.9 – 3,4 м. И толщина стен – межкомнатных – от 25-38 см, а некоторые и 60 см, наружные все – 60 см. Это даёт прекрасную шумоизоляцию не только от соседей, но даже внутри собственной квартиры. Во многих квартирах по проекту вход в комнату – это двойные двери с широкой стеклянной фрамугой над ними – ещё одна замечательная «фишка» сталинок.

4. Мощные перекрытия и толстые стены сохраняют тепло внутри дома зимой и прохладу летом. Во многих сталинках, особенно, распашонках, можно даже в жаркое лето комфортно себя чувствовать без кондиционеров, благодаря грамотному проекту здания, предусматривающему естественную вентиляцию и продуваемость помещений. Во многих сталинках сохранились раритеты – встроенные холодильники. Это на кухне во внешней кирпичной стене полый шкаф с дверками и латунным замочком-щеколдой, позволяющий в холодное время года хранить скоропортящиеся продукты.

5. Контингент, заселявший сталинки, был в основном из научной или творческой интеллигенции, руководителей, партийных деятелей и перспективных сотрудников госорганов. Поэтому можно говорить, что «Место жизни и окружение определяет и качество самой жизни». Всегда было престижно жить в сталинском доме. Можно не бояться, что соседи по сталинке устроят пьяный дебош с драками, громкими скандалами и приездом полиции под занавес.

В большинстве сталинских домов так и осталось – окружение из потомков бывшей советской интеллигенции и власти. Да и те, кто купил квартиры в этих домах в наше время, в силу дороговизны сталинского жилья, перешагнули отсев на маргинальность и быдлость. Далеко не все, имеющие высокий уровень доходов, выбирают себе жилье в домах 1930-1955 годов! Ведь сталинки – это на любителя. Для этого ещё нужно быть ценителем такой архитектуры.

6. Расположение домов. В период возведения сталинок активно осваивались близлежащие территории, проект предусматривал не только жилье, но и дороги к нему и необходимую инфраструктуру. Поэтому сейчас в Москве сталинки, как правило, находятся в «шаговой доступности» до метро, оснащены магазинами, рядом есть поликлиники и учебные заведения, что даёт возможность комфортно жить в своём районе. Почти все московские сталинки имеют этажность от 5 до 9, и количество квартир ограничено при достаточно больших придомовых и внутри дворовых пространствах. Это ещё один весомый бонус в современной Москве с её головной болью – парковками! Во дворе сталинки собственник всегда имеет место, где можно безопасно поставить свою машину!

Квартира в сталинке. Почему люди хотят жить в домах 30–50-х годов постройки?

Квартира в сталинке. Почему люди хотят жить в домах 30–50-х годов постройки?

Квартира в сталинке. Почему люди хотят жить в домах 30–50-х годов постройки?

Квартира в сталинке. Почему люди хотят жить в домах 30–50-х годов постройки?

7. Юридическая чистота истории квартиры очень часто встречается в документах собственников. Дело в том, что большинство владельцев «сталинок» родились и выросли именно здесь. И являются членами семьи – первых владельцев этой недвижимости. Мало кто, в советское время, получив такое роскошное жилье, стремился поменять его на другое. Большинство комфортно жили, рожали детей, растили их и старились. И уже только в современном мире, когда люди принимают решения о продаже в силу индивидуальных причин, выясняется, что именно среди сталинок чаще всего попадаются владельцы второго или третьего поколения. То есть, квартиру дали когда-то деду. В ней жила семья деда и его дети. А сегодняшний собственник – родной внук первого владельца этой квартиры. И вся история перехода права – это 70-летняя история одной семьи!

Для риэлтора – это просто чудесный аргумент в пользу безопасности покупки такой квартиры. Остаётся только проверить число прописанных людей и понять кто, когда и куда был выписан. И убедиться, что не были нарушены ничьи права при приватизации.

Из недостатков – это только возраст самих домов и возраст инженерных коммуникаций – все трубы и электропроводка были проложены 70-90 лет назад. Поэтому, если до сих пор в доме коммунальные службы не заменили водопровод и канализацию, то новому владельцу придётся начинать ремонт с замены всей сантехники, труб и стояков, в том числе, вторгаясь к соседям снизу. Но в Москве в большинстве домов эта проблема решена силами ЖЭКа или управляющей компанией.

Электропроводка тоже подлежит замене, если до вас её не сделали предыдущие собственники.

Другой существенный недостаток в пятиэтажных сталинках – это отсутствие лифта. Особенно это имеет значение для квартир, расположенных выше 3 этажа. Из-за высоких потолков длина лестничных пролётов больше и подниматься на верхние этажи тяжелее. А если в квартире живёт пожилой человек? Или молодая мамочка с маленьким ребёнком? Каждый день носить коляску на 5-й этаж?

Уютные сталинские дома, простоявшие 70-90 лет, и сохранившиеся в отличном состоянии, спокойно простоят ещё столько же. Пока градостроители не примут решения заменить их на что-то более современное.

Казалось бы, сталинки не могут конкурировать с современными многоэтажками – с их комфортными планировками – лоджиями, большими кухнями, санузлами по 6 кв. м и оборудованными в соответствии с требованиями времени. Помимо необходимых коммуникаций проложены интернет, обеспечено видеонаблюдение и сигнализация, решены проблемы с безопасностью на случаи непредвиденных ситуаций – пожаров, организованна доступность для малоподвижных граждан. Есть обязательный грузовой лифт для транспортирования крупногабаритных грузов.

Но при близком рассмотрении к большинству современных домов возникает ряд претензий из-за качества используемых при строительстве материалов, к самому строительству и высокой слышимости. Особенный ужас всех многоквартирных домов – это «сосед с перфоратором».

Именно поэтому часть людей делают выбор в пользу сталинских квартир. Из-за их особой атмосферы, из-за того утраченного довоенного понимания комфорта и степени изоляции – за крепкими толстыми шумопоглощающими стенами. Из-за больших межкомнатных проёмов – редких сейчас – двойных дверей. Из-за ощущения защищённости и комфорта, тишины и покоя в надёжном капитальном доме с соседями – бывшими актёрами, художниками или писателями, а может быть, профессором словесности или доктором исторических наук. Из-за высоких потолков с остатками лепнины по углам и в центре – розан вокруг люстры. Из-за уникального аутентичного декора, оставшегося в наследство вместе с добротным паркетом и широкими дубовыми подоконниками, на которые можно залезть с ногами, как на скамью и любоваться видом за окном.

Квартира в сталинке. Почему люди хотят жить в домах 30–50-х годов постройки?

Квартира в сталинке. Почему люди хотят жить в домах 30–50-х годов постройки?

Квартира в сталинке. Почему люди хотят жить в домах 30–50-х годов постройки?

Квартира в сталинке. Почему люди хотят жить в домах 30–50-х годов постройки?

Квартира в сталинке. Почему люди хотят жить в домах 30–50-х годов постройки?

В этих старых домах сохранилась своя аура – несколько поколений людей в них радовались и грустили, вместе отмечали праздники, устраивали весёлые застолья с танцами и песнями. И кому-то верится, в таком доме и его жизнь наполнится энергией, радостью и теплом.

Поэтому так отличаются цены на «сталинские» квартиры от похожих, но в панельных домах более поздних построек. И эта разница – заслуженная.

Об авторе

Алена Николаевна Ковалева
Частный риелтор.
Специалист по реализации крупных земельных наделов.
Член Евразийского художественного союза, победитель конкурсов абстрактной живописи.
Член Евразийской творческой гильдии писателей.

Алена Николаевна Ковалева