Предпродажная подготовка недвижимости
Интернет-журнал Недвижимость
Блог выставки «Недвижимость от лидеров»

Предпродажная подготовка недвижимости

19.02.2020

Каждый, кто сталкивался с необходимостью продать или купить недвижимость, всегда стремится к экономической выгоде. Тот, кто продает, мечтает получить максимальную стоимость за свой объект. А тот, кто покупает – жаждет найти самый лучший вариант и при этом вписаться в минимальный бюджет.

И это понятно и правильно.

Продавец должен адекватно оценивать свою собственность и продавать ее в рынке, но по максимальной стоимости.

А покупателю, конечно, нужно изучить все объекты, отвечающие его запросу, чтобы можно было выбрать самый интересный и по физическим характеристикам и финансово. Нет смысла переплачивать, если рядом есть аналогичные варианты дешевле. Или есть возможность договориться с продавцом о небольшой скидке.

Нужно испробовать все способы, чтобы найти компромисс интересный обеим сторонам: не ущемляющий продавца, и не разоряющий покупателя.

И риэлтор вам в помощь! Ведь профессиональные риэлторы как раз обучены защищать две стороны сделки и договариваться о реальной стоимости объекта.

Для продавца, чтобы выгодно и быстро продать недвижимость, часто требуется сначала ее подготовить к продаже.

Первое, что приходит в голову – это мысль о ремонте. Кажется, что если я приведу в порядок свое жилье, сделаю косметический ремонт, заменю батареи и установлю новые приборы учета – счетчики, то стоимость моей квартиры сразу возрастет.

Но не всё так просто. Объясню, почему.

Во-первых, вложенные средства не окупятся. Ремонт – это только приятный бонус при выборе среди аналогичных объектов. Но на практике, большинство покупателей, купив вашу свежеотремонтированную квартиру, всё равно будут ее переделывать под себя.

Потому что им, может быть, такой стиль не нравится, не устраивает рисунок на обоях, их цвет и вообще им нужна перепланировка. И получается, что вы зря потратили приличную сумму на облагораживание жилья. Новым владельцам это не пригодилось, а для вас – никто не вернул потраченные средства. Стоимость вашей квартиры не возросла от того, что вы ее отремонтировали! Цена останется такой же, как у соседей без ремонта!

Во вторых, покупатель покупает в первую очередь:

  1. площадь и планировку самой квартиры,
  2. документы на квартиру,
  3. месторасположение объекта,
  4. дом, этаж и солнечность,
  5. соседей.

И тут становится понятно, что играют роль только те пункты, которые нельзя изменить!

  1. Площадь квартиры – это данность, которую никак не изменить.

    Покупатель приобретает ровно столько квадратных метров, сколько прописано в документах на квартиру. Увеличить их не получится. Крайне редко кому-то удается прихватить лишний метр за счет общего коридора, но это – не законно и самовольное присоединение общедомовой территории повлечет за собой серьезные проблемы. Штраф и требование от властей вернуть коридор к исходному виду. Это внутри своего жилья еще что-то возможно переделать, и то заранее нужно согласовать перепланировку, чтобы не нарушить общий конструктив дома и не сломать несущие стены.

  2. Документы на квартиру – этот тоже очень серьезная и существенная причина, влияющая на выбор объекта. И изменить документы и историю квартиры не в ваших силах. Если там была скрыта «мутная схема» или спрятаны возможные потенциальные правообладатели, риск потери квартиры для покупателя останется. Поэтому покупатели всегда сильно сбивают цену за такие сложные объекты и если уж принимают решение об их приобретении, то это всегда компенсируется дисконтом.
  3. Месторасположение объекта. То есть, квартира находится в определенном районе, имеет точный адрес – улицу, дом, этаж и расположение в этом доме. И это невозможно исправить: дом не придвинуть ближе к метро, этаж не поднять, а инфраструктуру своими силами не улучшить.
  4. Точно так же не изменить положение квартиры в доме – южная-северная-западная или восточная сторона.

    Солнце по утрам заглядывает в окошко, либо только после обеда лучи озаряют ваш дом. Или вообще проходят по касательной, с трудом пробиваясь сквозь пышную крону разросшихся придомовых посадок. Если квартира находится на невысоком этаже. И как бы новому владельцу это ни мешало – самовольно спилить деревья или обрезать ветки, затеняющие обзор – не удастся. В Москве очень трепетно относятся к зеленым насаждениям, и любое вмешательство требует согласования и разрешения от властей. Иначе – штраф.

  5. Другой пункт, на который вы никак не сможете повлиять – это соседи. Соседей хоть и не выбирают, но…

Поэтому если вы продавец квартиры с неблагополучным соседством, то будьте готовы к торгу.

Покупатель имеет полное право просить снизить цену, потому что ему придется мириться с постоянными неудобствами, на которые очень сложно повлиять. Если соседи не нарушают закон, а просто шумные, то даже вызвать полицию, чтобы их приструнить не всегда получится. Полиция выезжает только в экстремальных случаях: угроза жизни или явное нарушение режима или закона. А регулярный шум или тихое пьянство не является поводом отвлекать полицейских от более серьезных дел. Увы.

Что же касается ремонта, то тут становится понятно, что какая бы ни была «убитая» квартира, покупатель имеет неограниченную возможность создать из нее красивый и уютный объект. Приведя ее в полное соответствие со своими потребностями и желаниями.

Поставьте себя на место покупателя: новая квартира – это повод начать жизнь с чистого листа! Полное обнуление обстановки. И естественно, что хочется превратить ее в личное гнездышко, край обетованный или место, по-настоящему комфортное именно для вас.

Так стоит-ли переплачивать за ремонт, уже сделанный продавцом? Ведь его отделка, скорее всего, не впишется в вашу систему «прекрасного» и «стильного дизайна». Тем более что предпродажный ремонт продавец, как правило, делает в секторе «эконом», и материалы использует бюджетные.

А вы – купили для себя это жилье. Разве станете вы экономить на собственном комфорте? Скорее всего, предпочтете один раз финансово напрячься и потратить средства на более качественные и натуральные материалы, чтобы создать себе удобное, экологичное и приятное для глаз окружение.

Вы согласны?

Тогда вам очевиден и ответ на вопрос: стоит ли затевать ремонт, если вы собираетесь продавать квартиру?

Есть еще один важный момент, на который я всегда обращаю внимание своих покупателей, если помогаю им выбрать жилье.

Квартиры, в которых давно не делали ремонт, могут рассказать больше правды о качестве дома и условиях проживания в нем. Потому что тут сразу видно: есть или нет сырость по углам, плесень или грибок. Но если вы, как продавец, обнаруживаете в своем жилье такие недостатки – быстро вывести грибок и плесень не получится. Лучше сделать скидку покупателю.

Потому что даже старательно замаскированные очевидные проблемы, прикроют только часть, а старые обои и штукатурка выдадут истинное положение дел.

Лайфхак: как выгодно преподнести свою квартиру

  • Закажите выписку из Росреестра. Покупатель обязательно спросит у вас этот документ, и вам придется предоставить доказательство, что именно вы являетесь законным правообладателем квартиры.
  • На случай, если покупатель будет привлекать ипотечные средства – от вас потребуется кадастровый и технический паспорт квартиры. Это лучше подготовить заранее, так как процесс создание таких документов занимает время – от 5 до 8 дней. Если на квартиру будет приглашен инженер для замеров и оценки недвижимости, то этот процесс займет больше времени.
  • Позаботьтесь о чистоте самой квартиры, вымойте окна, избавьтесь от ненужного хлама и по возможности, попытайтесь освободить продаваемую квартиру от личных вещей и мебели. Если у вас альтернатива и вам некуда вывезти мебель и свои вещи, вы планируете всё перевезти в новую квартиру, тогда просто наведите порядок и придайте своему жилью уютный и ухоженный вид. Чистые квартиры всегда выглядят привлекательней.
  • Позаботьтесь о запахе. Это кажется мелочью, но подсознательно человек получает лучшее впечатления от объектов, которые приятно пахнут. Заварите кофе, почистите цитрус, или разогрейте с микроволновке сдобу, чтобы появился запах ванилина.
  • Можно навести порядок и в подъезде перед показом вашей квартиры. Проверьте общее состояние на лестничной клетке и в лифте. И если там грязь, то не побрезгуйте, уберите. Выгоднее убрать за другими соседями, и создать благоприятное впечатление, чтобы покупатель купил именно вашу квартиру. Может он, потом сам приструнит соседей и добьется от них того, чего не смогли добиться вы – приучит их не пачкать, не сорить и не портить общее имущество.

    И еще один важный совет при показе квартиры потенциальным покупателям.

  • Старайтесь быть доброжелательными! Даже если пришел покупатель, который фыркает и тычет пальцем во все недостатки вашего жилья. Не обижайтесь и общайтесь корректно. Ведь такое поведение продиктовано только тем, что покупатель выискивает недостатки, чтобы как можно больше сбить цену. И ваша задача – бесстрастно реагировать, понимать истинный мотив неприятного поведения контрагента и спокойно обращать его внимание на явные достоинства вашего жилья.

В любом случае у вас есть одна общая цель: вы хотите, чтобы сделка состоялась. Проблема в том, что покупателю не принципиально именно с вами провести эту сделку – он легко уйдет на другую квартиру. А вам важно, чтобы всё получилось именно сейчас, а не потом когда-нибудь. Поэтому, ищите компромиссы и прислушивайтесь к пожеланиям покупателя и по возможности, договаривайтесь.

Лучше немного уступить в цене, чем потерять время и вместе со временем упустить выгоду – ведь рынок не стабилен и цена может качнуть вверх или вниз. И, через пару месяцев или полгода, вы продадите квартиру дешевле. А если цена на жилье поднимется, то и ваша альтернатива тоже вырастет в цене и потребуется больше усилий для подбора устраивающей замены.

Процесс продажи квартиры потребует от вас много сил и энергии.

Я желаю вам успеха и благополучного прохождения всех этапов – от предпродажной подготовки до регистрации сделки получения оплаты по договору.

Об Авторе:

Алена Николаевна Ковалева
Частный риелтор
Специалист по реализации крупных земельных наделов.
Член Евразийского художественного союза, победитель конкурсов абстрактной живописи.

Возврат к списку

Семинары на выставке по теме Купля-продажа вторичного жилья

Подпишитесь на обновления

Мы не рассылаем спам. На указанный e-mail будут отправляться
только новые материалы нашего журнала

Подписаться
Посещение выставки это эксклюзивная возможность
в одно время и в одном месте: