Предпродажная подготовка участка, дачи и дома – Алена Ковалева
Интернет-журнал Недвижимость
Блог выставки «Недвижимость от лидеров»

Предпродажная подготовка участка, дачи и дома

05.03.2020

Продажа недвижимости – это целое искусство. Но существует ряд правил, следование которым позволяет достигать успеха.

И одним из первых правил – тщательная подготовка пакета документов к сделке. Потому что на сегодняшний день, при современном экономическом положении рынка, большинство покупателей приходят с ипотекой. А это значит, что банк перед выдачей кредита потребует длинный список документов для проверки и одобрения приобретаемого объекта недвижимости. Об этом подробно в своей статье рассказывает наш независимый эксперт - Алена Ковалева.

Так как покупателей сейчас на рынке значительно меньше, чем продавцов, то в приоритете оказываются именно те продавцы, у кого все документы уже правильно оформлены и подготовлены к сделке.

Документы

  1. Проверьте свои правоустанавливающие документы. Это может быть: свидетельство о собственности, полученное по договору купли-продажи, дарения, наследства и т. п., или о предоставлении участка – акт, решение, постановление и прочее от местных органов власти, декларация об объекте недвижимого имущества и прочее. Если земельный участок и строения на нем были приобретены вами до 2016 года, то на руках у вас должны быть два официальных бланка свидетельств (один бланк – на землю, другой – на строение). Если вы стали владельцем после 2016, то ваше право владения и распоряжения этим имуществом можно подтвердить выпиской ЕГРН. Если на руках есть только садовая книжка, подтверждающая, что вы член садового кооператива, а документов на само право собственности нет, то возможно, придется сначала приватизировать этот участок и строения на нем. Так как это неизбежная процедура, то нужно запастись терпением и окунуться с головой в решение этой проблемы. Для полного оформления приватизации потребуется проведение межевания.
  2. В зависимости от возраста ваших правоустанавливающих документов, можно оценить размер предстоящих хлопот. Понятно, чем старше документы, тем больше понадобится усилий для уточнения и обновления информации и приведения ее к современному цифровому виду.
  3. Любой земельный участок должен иметь правильно оформленные технический и кадастровый паспорт. Если на вашем участке располагаются постройки – садовый дом, баня, гараж, сарай или подсобное помещение – к ним тоже необходим свой пакет документов. Причем, в нашей стране достаточно часто происходят изменения в нормативных актах, и требования к надлежащему оформлению могут меняться. Это – убедительный повод проверить полноту данных вашего участка и строений их сегодняшнему соответствию закону.
  4. Проверьте свой участок на публичной кадастровой карте или можно посмотреть данные на сайте Росреестра. Достаточно ввести кадастровый номер участка – и программа покажет всю доступную информацию.

Вы увидите, как именно представлена ваша собственность на официальном государственном портале, и какие данные там есть: полный адрес, вид и форма собственности, категория земель, вид разрешенного использования, кадастровая стоимость. И самое важное – здесь отражается, было или нет, проведено межевание вашего участка. Если межевания вы не делали, то на сайте будет красным выделено: «Объект по этим сведениям не найден» или просто указано, что межевания не проводилось.

Если у вас имеется строение – солидный комфортабельный дом для круглогодичного проживания или летний садовый домик – его границы тоже должны быть четко обозначены на общей публичной карте. И при наведении на контур дома появится подробная информация о строении: адрес, общая площадь, год постройки, частная собственность и имя кадастрового инженера, выполнившего замеры и изготовившего кадастровый паспорт. А так же указана дата внесения сведений в ЕГРН и координаты.

Если ничего этого на публичной кадастровой карте нет – то это значит, что ваш дом надлежащим образом не оформлен и следует срочно заняться добавлением уточняющей информации.

Изучив публичную кадастровую карту, вы сразу сможете оценить масштаб предстоящей работы по подготовке документов.

Алгоритм дальнейших ваших действий:

  • если на публичной кадастровой карте отражаются все границы вашего участка и есть подробные данные о доме, то кадастровый паспорт у вас свежий, и он годится для проведения сделки, даже если покупатель будет с ипотекой. В этом случае у вас на руках должны быть кадастровый и технический паспорта и дата их создания – не больше 5 лет.
  • если выяснилось, что информации не хватает, то вам предстоит проделать этот долгий путь – от вызова кадастрового инженера для замеров и обследования вашего участка, до получения готового технического и кадастрового паспортов на ваш объект недвижимости.
  • если участок на карте виден, а дом – нет. Такое встречается, когда участком владеют давно и собственники не в курсе, что с 2015 года стало необходимо делать «привязку дома». Тогда придется обратиться к кадастровым инженерам и заказать эту услугу. От них приедет сотрудник, сделает фото, замеры. Затем вам подготовят точный план земельного участка, технический и кадастровый паспорт.

Проверьте соответствие плана дома в техническом паспорте и планировки в действительности. В случает перестроек и изменений границ, понадобится встреча с кадастровым инженером для уточнения технического плана дома.

Если во время владения вашим участком вы самовольно изменили его границы, например, присоединили часть обочины или «бесхозной» земли – то в этом случае тоже придется приглашать кадастрового инженера для уточнения действительных границ. То есть, провести межевание. Есть шанс получить в собственность всю землю, которую вы занимаете по факту. Если для этого нет никаких ограничений и запретов – кадастровый инженер решит этот вопрос в индивидуальном порядке.

Одновременно может всплыть правда о том, что ваши соседи первыми успели переоформить на себя часть вашей территории, например, при установлении забора, отрезали от вашего участка полосу шириной в пару метров. Ситуация сложится не в вашу пользу, если ваши расторопные соседи успели провести межевание и оформить по всей форме кадастровый паспорт.

К сожалению, в этом случае будет очень сложно отстоять свои незаслуженно отнятые метры. Так как суд примет сторону добросовестного пользователя, позаботившегося о своевременном оформлении документов по нормативам закона. Закон всегда на стороне того, кто первым предъявил права на землю. И не проведенное вами межевание не является уважительной причиной. Каждый владелец должен следить за состоянием своих документов и вовремя выполнять все необходимые процедуры. К ним относится межевание, установление границ участка в соответствии с кадастровым планом вашего участка и соблюдение целевого использования этого земельного надела.

Не забудьте, что для проведения самой сделки потребуется нотариальное согласие супруга/супруги на продажу.

И вот только теперь можно переходить к физической подготовке самого объекта.

Подготовка объекта

Продавая земельный участок, дачу или добротный жилой дом, вам потребуется приложить некоторые усилия для придания объекту товарного вида. Но эти усилия должны быть оправданными.

Если вы владеете земельным участком, которым даже не пользовались и не огораживали, то нет смысла срочно тратить деньги на возведение забора. Достаточно того, что в документах указаны точные координаты границ земли. Покупатель сам потом поставит себе ограждение, в зависимости от своих потребностей и желаний. А ваш забор, скорее всего, разберет и выкинет. Лучше потратьте деньги на расчистку земли.

Заранее посетите свой участок и проверьте его состояние. Бывает, что соседи воспринимают брошенную землю, как бесхозный пустырь и скидывают туда весь ненужный хлам. Тогда придется срочно принимать меры, освобождать участок от мусора, косить бурьян и расчищать подъездной путь и подступы к самому владению, если это потребуется.

Поверьте: ваши усилия компенсируются более привлекательной ценой.

Иначе, глядя на запушенный грязный участок, покупатель потребует скидку на вывоз мусора и облагораживание земли. И будет прав.

По мере сил, постарайтесь придать земле привлекательный вид. Участки, не заросшие травой по пояс, выглядят просторней и понятней. Видно качество почвы, наличие или отсутствие бугров, ям и заболоченности.

И новый владелец будет строить планы, как сразу обустраивать этот участок, а не начинать новую жизнь с «наведения порядка» после предыдущих собственников. Уважайте потенциальных покупателей.

То же самое относится и к дачным участкам и домам. Нет смысла тратить деньги на ремонт строений. Просто освободите помещения от ваших личных вещей. Всю мебель, которую вы не будете оставлять в доме, нужно вывезти заранее, чтобы покупатель видел дом/дачу такими, какими они ему достанутся. Со встроенной кухонной мебелью и гардеробными, но без ваших кроватей и диванов. И обязательно потратьте время на уборку. Чистые, отмытые комнаты всегда выглядят привлекательней, помещения кажутся просторней, а потолки выше. И потенциальному покупателю легче будет оценить будущие затраты на ремонт.

Реклама объекта

После приведения в полную боевую готовность документов и самого участка, можно приступать к рекламе. И первое, что нужно сделать – создать качественное портфолио объекта. Желательно, выбрать солнечный день, чтобы сделать красивые яркие фотографии, наиболее полно отражающие действительные размеры участка и его состояние.

Если вы фотографируете дачу или дом, то обязательно подготовьте подробные фото приборов: котел, водонагреватель, подсобные помещения и сантехнические разводки. На участке сделайте фото колодца, септика, водопровода и газопровода (что есть).

Сделайте информативные фото: дом с разных ракурсов снаружи, последовательные фото помещений, начиная с входной группы и далее по всем комнатам и коридорам.

Чем больше фотографий вы сделаете, тем понятней будет потенциальному покупателю, попадает ваш объект в категорию его желаемых запросов или нет.

А теперь можно размещать объявления в сети. Или выбирать риэлтора в помощь.

Что бы вы ни выбрали – желаю вам удачи и успешной, выгодной продажи!


Об Авторе:
Алена Николаевна Ковалева
Частный риелтор
Специалист по реализации крупных земельных наделов.
Член Евразийского художественного союза, победитель конкурсов абстрактной живописи.

Возврат к списку

Семинары на выставке по теме Купля-продажа вторичного жилья

Подпишитесь на обновления

Мы не рассылаем спам. На указанный e-mail будут отправляться
только новые материалы нашего журнала

Подписаться
Посещение выставки это эксклюзивная возможность
в одно время и в одном месте: