Риски покупки жилья на вторичном рынке. Часть №1

Совершенно обычная жизненная картина. Семья решает, что надо приобрести квартиру. Договорились, что покупать в новостройке не будут. Значит, надо смотреть варианты на так называемом «вторичном рынке».

Вторичный рынок. Какие тут риски при покупке квартиры?

В отношении жилого помещения у граждан могут существовать два вида права. Право собственности на квартиру, и право пользования квартирой. Причём эти права могут быть между собой не связаны, и принадлежать разным людям. Если вы приобретаете квартиру на вторичном рынке, то и проверять вам надо чистоту обоих видов права. Также надо убедиться, что квартира находится в технически исправном состоянии, и что проживание в ней не станет дискомфортным из-за поведения соседей или каких-то окружающих условий.

Для ясности разделим риски на два вида. Первый и главный вид – юридические. Второй вид – прочие.

Риски юридической чистоты объектов, дееспособности продавцов

• Проверка чистоты права собственности на квартиру и права пользования квартирой происходит индивидуально в каждом случае. Причина простая – на вторичном рынке нет двух похожих ситуаций. Даже если две квартиры совершенно одинаковы, и расположены одна над другой, то право собственности у каждой из них имеет наверняка совершенно разные истории. Ситуация продажи также почти всегда разная. Поэтому дать общий совет нельзя. Упомяну только наиболее важные или неприятные по последствиям для покупателя случаи.
• Так называемые «отказники» по приватизации, прописанные в покупаемой квартире. Это важно очень. Те, кто отказался от участия в приватизации, сохраняют пожизненное право пользования данной квартирой. По суду таких людей после покупки выписать нельзя. Есть и ещё одна сходная ситуация, о ней мало кто знает. Если человек проживает и зарегистрирован в кооперативной квартире с момента ДО полной выплаты пая (даже если не он выплачивал), то он также не может быть выписан/снят с регистрации против его воли после продажи квартиры. Поэтому у риэлторов при покупке квартир с такими людьми есть железное правило. А именно - эти люди должны быть выписаны до продажи новым собственникам. Как только человек добровольно встал на постоянную регистрацию по новому адресу, он теряет право пожизненного проживания в прежней квартире. Если вам предлагают выписать его после покупки – отказываемся.
• Несколько сделок в течение года с одной квартирой. Здесь всё ясно. Квартиры – не такой товар, что бы менять собственников два раза в год. В среднем, хотя бы лет 5-7 квартира принадлежит одному человеку. Если предыдущий переход права (сделка) был менее 1 года назад, то документы надо смотреть очень тщательно. Их всегда надо смотреть очень тщательно, но тут в особенности. Если было 2-3 перехода права за один год, то лучше сразу отказаться от этого варианта, даже если цена очень привлекательная. Если, конечно, вы не специалист по высокорисковым сделкам.
• Участие материнского капитала в предыдущей сделке. Понравилась вам квартира, там живёт молодая семья, продают - решили они расширяться. Всегда спрашивайте, использовали ли они при покупке материнский капитал? Возможность использовать государственные деньги – материнский капитал – накладывает на граждан и дополнительные обязанности. К сожалению, правовое самосознание у людей не всегда на высоте. Так, первоначально квартира может быть приобретена на имя только матери, это законно. Но, в дальнейшем, мать обязана «наделить» своих несовершеннолетних детей часть своего права собственности. Так и говорят – «наделить долями». А люди этого не делают, а значит, нарушают закон. В дальнейшем это может привести к расторжению, по требованию контролирующих органов, всех сделок с этой квартирой. Вы тут вроде, как и ни при чём, но проблемы будут у вас.


Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Риски покупки жилья на вторичном рынке. Часть №1


• Зарегистрированный в квартире, но фактически отсутствующий гражданин. Он не собственник, он там только прописан, но от этого не легче. Может быть известно, где он находится. Например – места лишения свободы, служба в армии, длительная командировка. Рассматривать всерьёз приобретение именно этой квартиры можно только в том случае, если очень-очень нужна только она. Но прежде надо изучить всю ситуацию с этим временно отсутствующим человеком. Идеально – найти способ пообщаться с ним лично, обязать продавцов решить вопрос с его постоянной регистрацией по новому адресу до сделки. Правда, это не всегда возможно технически. Второй вариант - может быть и неизвестно место нахождения жильца. Тогда точно отказываемся.
• Перепланировка неузаконенная. Есть перепланировка неузаконенная, но в принципе узакониваемая. Надо потратить время и деньги, и документы в порядок можно привести. А есть такие, что узаконить нельзя совсем, надо всё физически возвращать в первоначальный вид. Поэтому смотрим внимательно на просмотре, всё ли в квартире на своих местах. Если нет, то узнаём, узаконена перепланировка, или нет. Обычно продавцы, ещё на этапе первого созвона, готовы всё рассказать про перепланировку, надо только не забывать спрашивать. Ведь, если вы привлекаете заёмные средства для покупки, и банк принципиально против перепланировок, то в эту квартиру можно и не ходить на просмотр, не тратить время. Но бывают и такие почти курьёзные случаи, когда перепланировка была, но очень-очень давно (25-30 лет назад), незначительная, и про неё все просто забыли. И всё это время сделок с квартирой не было, и жильцы искренне считают, что у них перепланировок нет. Спрашиваете – была перепланировка? Вам отвечают, что не было. Потом начинаете проверять, а она в действительности была!
• Состояние здоровья продавца квартиры. Есть такие заболевания, когда человек не может полностью отдавать отчёт своим действиям и нести за них ответственность. Такой человек, продав квартиру, может впоследствии и передумать. И обратиться в суд, требуя расторгнуть договор. Есть и юристы, с радостью помогающие таким гражданам вернуть себе квартиру. Для минимизации этих неприятностей от продавца просят добровольно получить в соответствующих медицинских организациях, а затем добровольно передать покупателю справки о состоянии его здоровья. Иногда, в сложных случаях, устраивают и присутствие на сделке врача. Врач свидетельствует, что человек в момент подписания документов отдавал отчёт своим действиям. Если недуг человека связан с алкоголем или наркотиками, то в день сделки он сдаёт анализы – до подписания договора, и после подписания. И всё равно, такой участник сделки – слабое звено, по возможности, с такими лучше не связываться.

Перечислены, конечно, не все риски, а только часть главных юридических рисков, возникающих при поиске и приобретении квартиры на вторичном рынке. И одно важное дополнение - иногда комбинация двух «маленьких» рисков может привести к образованию нового «большого» риска. Поэтому все риски надо рассматривать в их взаимосвязи и взаимовлиянии.

Об авторе

Дмитрий Заславский
специалист по недвижимости, юрист
zaslavskiy-za.ru

Дмитрий Заславский