Риски покупки жилья на вторичном рынке. Часть №2

В первой части статьи мы рассмотрели чисто юридические риски, которые могут возникнуть при поиске и приобретении квартиры на вторичном рынке. Во второй части речь пойдёт о «неюридических» рисках, которые могут возникнуть совершенно случайно, и либо сделать приобретение квартиры невозможным, либо проживание в ней некомфортным. Некоторые из этих рисков очень легко преодолеть, надо лишь помнить о них.

Риски, связанные с организацией сделки, состоянием приобретаемой квартиры, окружающими условиями, будущими соседями

• Участие в нереально распланированной (или совсем не распланированной) альтернативной сделке. Вы посмотрели квартиру, она вам понравилась. Но у продавцов, помимо собственно продажи, намечена дальнейшая покупка, сразу. А то и две квартиры они себе хотят купить. Или продавец их будущей квартиры тоже продаёт и сразу покупает. Тут надо внимательно оговаривать условия участия в такой «цепочке». Надо пообщаться со всеми участниками лично, и всё понять про всех. Ведь в такой «длинной» сделке каждый зависит от каждого. Собирают «цепочки» не от хорошей жизни и не потому, что кто-то любит трудности и большие коллективы. Собирают потому, что более простого варианта покупки-продажи не нашлось. Если всё не проговорить и не зафиксировать со всеми участниками, то можно только зря прождать несколько месяцев, и остаться ни с чем. Тут от многого зависит – от ситуации на рынке, от реальности притязаний ВСЕХ участников «цепочки», от их порядочности, от профессионализма их риэлторов. Неправильно что-то оценили? Общая сделка может запросто развалиться. Прямых материальных убытков у вас может и не быть. Но время – тоже деньги, а его вам никто не компенсирует.
• Если так сложилось, что первая попытка купить квартиру натолкнулась на непреодолимые препятствия, не надо падать духом. Это тоже один из рисков вторичного рынка, как ни удивительно это звучит. Бывают и случаи, когда после первой неудачи люди отказываются от дальнейших попыток решить свой квартирный вопрос. А всего-то и надо - собрать и осмыслить весь полученный опыт, держать его в голове, и продолжать поиски. Причин неудачи может быть две. Либо вам случайно попались неадекватные контрагенты, и это «просто не повезло». Либо ваши взгляды на порядок действий при покупке оказались ошибочны. В первом случае дальше внимательнее смотрим на поведение контрагентов, и не тратим время на общение с нереальными вариантами и людьми. Во втором случае анализируем, в чём наши ошибки, исправляемся, двигаемся, достигаем успеха. Бывает и по 3-4 неудачных попытки, зато потом полный успех!
• Техническое состояние квартиры. В обычных массовых квартирах несложное инженерное обустройство. Всё можно проверить в течение 3-5 минут. Что там – электричество, вода, газ, канализация. Всё просто и очевидно, неисправность сразу определяются. Не забывайте ещё про вентиляцию, ту, которая на кухне и в санузле. Вентиляция – может не работать или плохо работать из-за засорения, или из-за нелегальной перепланировки у соседей где-нибудь наверху. Если в квартире газовая водогрейная колонка, то должен ещё безукоризненно работать так называемый «горячий» дымоход колонки. Внимательно смотрите, нет ли в квартире грибка. Купить такую квартиру – большая ошибка. Это и для здоровья вредно, и избавиться от него сложно.


Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Риски покупки жилья на вторичном рынке. Часть №2


• Когда какой-то вариант квартиры прошёл «первый этап» вашего отбора, к нему надо получше присмотреться с точки зрения комфорта будущего проживания. Речь идёт о шуме. Конечно, критерии «шумно-нешумно» у каждого свои. Я тут просто скажу, что если квартиру вы выбираете летом, то сразу учитывайте, что зимой в ней уличный шум будет более громким. Особенно это касается квартир, в которых окна выходят на оживлённые автомагистрали. Зимой более шумно потому, что из-за низкой температуры воздуха он лучше проводит звук. Физика в чистом виде! Плюс на деревьях нет листвы, которая служит в некоторой степени «шумозащитным экраном». Также зимой автомобили ездят на шипованных шинах. Эти шипы, при контакте с асфальтом, дают неприятный свистящий звук, который всегда будет проникать в вашу квартиру при открытых окнах.
• Упомяну ещё о такой «мелочи». Во дворах есть специально выделенные площадки, на которых стоят контейнеры для сбора мусора, бытовых отходов. Иногда – в непосредственной близости от домов и окон квартир. В жаркую погоду такое соседство чревато разными неприятными запахами. И в любое время года рано поутру за содержимым этих контейнеров приезжает большой специальный автомобиль. При проезде и маневрировании он шумит, при выгрузке контейнеров он шумит тоже. На этапе выбора квартиры вы можете избавить себя от этих неприятностей; потом, после покупки, сделать ничего уже будет нельзя.
• Неадекватные, асоциальные соседи. Предусмотрительные покупатели обязательно интересуются всеми соседями рядом с интересующей их квартирой. Ещё бы – плохие соседи могут превратить жизнь семьи покупателей в ад. Может, продавцы потому и продают, что соседи «достали»? Обязательно надо осмотреть все двери соседей, по дверям очень много можно узнать. А ещё лучше – пообщаться с ними лично; позвонить в дверь и так и сказать – здравствуйте, хотим купить квартиру над вами/под вами/рядом с вами. И сразу всё будет видно и слышно, что за люди, чего от них можно ждать. Но есть один минус, не всё можно предусмотреть. Когда покупаешь, сложно предсказать, кто ещё продаст/купит квартиру рядом позже вас. Тут уже как повезёт!

Подведём общий итог. На всё, что может представлять потенциальную опасность при покупке квартиры на вторичном рынке, надо просто вовремя обратить своё внимание. Покупка квартиры никогда не происходит мгновенно, и всегда есть время осмотреться и всё проверить. И в соглашении, составляемом между продавцом и покупателем до подписания договора купли-продажи, тоже предусмотрены оговорки об отказе покупателя от покупки при определённых условиях.

Конечно, важную роль в умении видеть риски играет опыт. Намётанный глаз почти автоматически выделяет в картине будущей сделки всё потенциально опасное, непонятное, сомнительное. Опытному человеку видны неискренность контрагентов, или их намерение умолчать о чём-либо. Опытный человек знает, что лучше до покупки задать продавцам любые, пусть и почти бестактные вопросы, чем после сделки сожалеть о своей скромности.

Поэтому для тех, кто только начинает поиск квартиры на вторичном рынке, и желает в первую очередь опираться на свои силы, я бы свёл смысл своей статьи к трём словам - внимательность, любознательность, общительность!

Об авторе

Дмитрий Заславский
специалист по недвижимости, юрист
zaslavskiy-za.ru

Дмитрий Заславский