Виды расчетов при покупке недвижимости

На рынке недвижимости достаточно много видов взаиморасчетов. Есть как старые, популярные в 90-е и 2000-е, есть и новые, пока непривычные покупателям и даже риэлторам.

Вот основные способы:

• наличными из рук в руки (под расписку);
• наличными, через аренду сейфовой (банковской) ячейки;
• безналичным путем, через депозит нотариуса;
• безналичным путем, прямым переводом со счета Покупателя на счет Продавца;
• безналичным путем, через аккредитив;
• безналичным путем, через эскроу-счет

У каждого из этих видов есть свои минусы и плюсы.

Наличными из рук в руки (под расписку)

Сразу хотел бы предупредить, что данный расчет считаю небезопасным, особенно, если не соблюдается ряд условий. Хотя так рассчитываются по сделкам с недвижимостью в городах с населением до 500 тыс. человек.

В крупных городах сделки за расчет наличными (из рук в руки) проходит крайне редко, так как существуют более безопасные и спокойные виды оплаты.

Самый главный минус данного способа заключается в том, что он не может застраховать от рисков обе стороны сделки. Если, например, стороны договорились провести оплату наличными до регистрации перехода права на недвижимость, то в этом случае появляются риски для Покупателя (так как существует вероятность получить приостановку регистрации, отказ в регистрации, арест на объект. Тогда при расторжении договора купли-продажи вероятнее всего с Продавца придется «вытрясать» эти деньги, даже возможно после решения суда).

Если же выбрать моментом оплаты расчет после проведения регистрации перехода права на недвижимость на Покупателя, то в этом случае уже рискует Продавец. Где гарантии, что Покупатель вовремя и в полном объеме оплатит покупку? В этом случае в суд придется обращаться Продавцу и требовать оплату по договору или расторжение договора купли-продажи.

Именно поэтому и появился вид расчета – через аренду банковской (сейфовой) ячейки.

Наличными, через аренду сейфовой (банковской) ячейки

Это один из самых популярных способов расчета по всей стране.

В разных городах и регионах есть различные разновидности, но в целом я бы выделил такие виды ячеек:

А) ячейка с одновременным доступом.
То есть для закладки в сейф денег в день сделки приходят и Продавец, и Покупатель. Как только проходит гос. регистрация перехода права собственности – для раскрытия ячейки приходит либо только Продавец, либо снова вместе.

Б) ячейка с условиями исключения по предоставлению определенных документов.
Здесь вложение в сейф денег Покупатель и Продавец делают вместе. Но как только проходит регистрация перехода прав или передача квартиры, снятие с учета предыдущих пользователей – Продавец приносит в банк/депозитарий/расчетный центр документы, подтверждающие наступившие события (переход права, акт приема-передачи, справку об отсутствии зарегистрированных лиц) и он получает право на доступ к сейфу с целью забрать деньги, без личного присутствия Покупателя.

В) эксперт-сейфинг.
Этот вариант есть не везде. Это услуга расчетного центра/банка. При этом способе все проходит также, как и в варианте Б, но с одной особенностью.
В договоре аренды ячейки по эксперт-сейфингу можно указать несколько пакетов и условия, порядок их получения Сторонами по сделке. Этот вариант зачастую используется, если сделка является цепочкой (где участвует несколько объектов недвижимости). Это позволяет не арендовать несколько ячеек, а заложить все деньги и расписки в соответствующие пакеты в одну ячейку, при этом специалист расчетного центра будет лично контролировать, кто и при каких условиях получает доступ к своему пакету (с деньгами или распиской).

Способ расчета через ячейку намного лучше расчета наличными (из рук в руки), так как подстраховывает обе стороны. Но даже тут не все прозрачно. Надо обязательно разобраться в условиях раскрытия ячейки, условиях продления ячейки (если сделка затянется). Нужно четко понимать, есть ли вероятность, что, к примеру одна из сторон проигнорирует договоренности и не захочет ехать в банк, чтобы отметить документы (а без отметки документов возникает сложность в получении денег из ячейки). Также важно осознавать Покупателю, в какой момент он получит расписку, будет ли она заложена в ячейку, или эту расписку Покупателю отдаст Продавец из рук после получения денег. Это важно, так как единственным платежным документом, подтверждающим расчет наличными между гражданами по сделке купли-продажи недвижимости, является расписка. Я часто наблюдаю на сделках (когда представляю сторону Продавца), что Покупатель (особенно, если он без риэлтора), может несерьезно отнестись к условиям получения расписки. И складывается такая ситуация, при которой Продавец после регистрации перехода права может принести в банк документы, подтверждающие переход права на объект и забрать деньги по сделке, а потом Покупателю приходится «бегать» и упрашивать Продавца написать и передать ему расписку, в которой будет указано, что расчет произведен.

Безналичным путем, через депозит нотариуса

Когда сделка проходит через нотариуса, стороны могут договориться провести расчет через депозит нотариуса. Депозит нотариуса – это личный расчетный счет нотариуса в любом банке.

При этой схеме Покупатель в день сделки вносит все деньги на счет нотариуса, и нотариус берет на себя обязанность произвести перевод денег на счет Продавца, как только пройдет регистрация перехода права на объект и будут выполнены иные условия договора купли-продажи.

Этот способ у нас почти не пользуется популярностью, так как видимо это связано с неполным доверием граждан к нотариусам. Одно дело – доверить свои деньги известному банку или расчетному центру, другое дело – гражданину, наделенному полномочиями нотариуса. Хотя, если вы прекрасно знаете конкретного нотариуса уже лет 10-20 и доверяете ему, то это вполне рабочая система расчета по сделке с недвижимостью.

Безналичным путем, прямым переводом со счета Покупателя на счет Продавца

Этот способ раньше часто использовался в основном компаниями и застройщиками.

В день сделки или после сделки (смотря что указано в договоре купли-продажи) Покупатель совершал обычный банковский перевод со своего счета на счет Продавца.

По степени безопасности данный расчет, на мой взгляд, ничем не отличается от расчета наличными (из рук в руки). Видимо поэтому он уже почти не используется.

В том числе сейчас он не используется, так как появились аккредитивы и эскроу-счета.

Безналичным путем, через аккредитив или через эскроу-счет

Современная и удобная система расчетов. Сейчас используется все чаще и чаще (в особенности банками при ипотечных сделках и застройщиками при сделках с новостройками).

Если объяснять очень примитивным языком, то это, по сути, электронная сейфовая ячейка. В день сделки стороны открывают аккредитивный счет или эскроу-счет. Покупатель вносит/или переводит туда денежные средства. На этом счету деньги блокируются на 90 или 120 дней (можно и дольше). В течение этого срока Продавцу нужно предоставить бумажные или электронные документы, что сделка прошла и зарегистрирована. После этого банк в срок от 1 до 5 дней раскрывает аккредитив и переводит деньги Продавцу на счет.

Плюсов у этого вида много:

Обычно аккредитив (2000 рублей) стоит дешевле, чем аренда ячейки (3000-7000 рублей).

Покупателю не нужно на сделку нести с собой деньги наличными (достаточно иметь их на счету)

Так как в сделке не участвуют наличные – их не нужно проверять кассиром (или самостоятельно). При расчете наличными – проверка на подлинность купюр проводится обязательно.

Документы для раскрытия аккредитива в банке можно отметить в электронном скан-образе (при наличии ЭЦП). Это очень удобно в последнее время. Так как за период самоизоляции отделы МФЦ где-то были закрыты, оставалась только возможность проведения электронной регистрации перехода прав. А значит и отметку документов в банке можно было бы произвести в основном в электронном виде.

В случае проведения расчета через аккредитив – доказательством получения денег Продавцом после сделки является платежное поручение о раскрытии аккредитива, которое Покупатель может попросить распечатать в банке. Это значит, что писать рукописную расписку уже не обязательно.

Наши риэлторы и юристы в основном используют расчеты через аккредитив или банковские ячейки, так как только при этих видах можно обеспечить почти 100% гарантии безопасных сделок Сторонам. Но окончательный выбор всегда за клиентом.

Об авторе

Алексей Лякин
Эксперт по недвижимости с 11-летним опытом (582 успешных сделки), руководитель компании «Только Лучшая Недвижимость», управляющий партнер франшизы АН «НФЦ», коммерческий директор юридической компании «ТЛ-Консалтинг», управляющий коворкинга Edeniza, основатель и преподаватель онлайн Школы Недвижимости.

Алексей Лякин