Чек-лист вопросов к застройщику при покупке новостройки

Для того чтобы покупка квартиры в новостройке не была «‎котом в мешке»‎, в этой статье расскажу о вопросах, которые следует задавать застройщику при выборе недвижимости.

1. Выбор местоположения

Этот этап первый и самый важный. Необходимо выяснить, что было на месте постройки дома: пустошь, завод или что-то еще. Вопрос экологии обостряется с каждым годом и будет неприятно узнать, что на месте возведенного дома есть факторы, которые негативно влияют на здоровье жителей. Информацию про геопозицию дома лучше искать самостоятельно, а не доверять словам застройщика.

2. Взгляд в будущее

Важно место не только строящегося дома, но и вокруг него. Что будет построено вблизи через несколько лет? Информация о будущей застройке размещается в генплане развития города и правилах землепользования и застройки.

Если рядом с возводимым домом есть старый жилой фонд, то не исключено, что скоро эти дома пойдут под снос. План реновации пятиэтажек на сайте https://fr.mos.ru подскажет, придется ли жить рядом со стройкой в ближайшем будущем.

3. Информация о застройщике

Когда подходящее место для дома определено, следует проверить застройщика, например, через отзывы в интернете. Они не могут быть только положительными. Если среди комментариев встречаются исключительно «‎5 звезд»‎, то, вероятней всего, отзывы не настоящие. Помимо отзывов покупателей, изучите рейтинг застройщиков от независимых оценочных компаний, например, на сайте https://erzrf.ru

Проверьте, сколько компания существует на рынке, какие объекты возведены и как долго они строились. Были ли судебные разбирательства и задержки в сдаче проектов.

4. Правовые документы

Перечень документов, которые застройщик должен предоставить по вашему запросу:

• учредительные документы;
• лицензия и разрешение на ведение строительства;
• проектная декларация;
• свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды;
• документы о финансовом состоянии компании.

Если при запросе вышеупомянутых документов у представителей компании возникают заминки, то это сигнал для того, чтоб их изучить еще пристальней. Например, если земельный участок под строительство в аренде, то необходимо, чтобы аренда не оканчивалась в день плановой сдачи дома. В строительстве часто происходят задержки и будет лучше, если аренда превышает даты сдачи на полгода и более.

5. Виды расчетов

С июля 2019 года для новостроек ввели эскроу-счета, то есть застройщик не использует денежные средства покупателей на строительство недвижимости. Все деньги лежат на специальном счете в банке до тех пор, пока дом не введут в эксплуатацию. Если выбранный застройщик не использует эскроу, то это повод выбрать другую компанию, поскольку эскроу-счет — это гарантия для покупателя — если дом не построится, то пострадавшая сторона вернет все денежные средства за купленную квартиру.

Перед оформлением сделки уточните у застройщика варианты расчетов по приобретению недвижимости:

• Если у покупателя есть все необходимые денежные средства на покупку жилья, это не означает, что квартиру следует выкупать сразу. Например, вы можете воспользоваться беспроцентной рассрочкой от застройщика, а сумму, которой планировалось сразу заплатить за квартиру, разместить на банковский счет под процент, тем самым обеспечив дополнительную прибыль.
• У компании застройщика должно быть несколько банков, которые выдают ипотеку на приобретение квартир. Чем больше их будет, тем для покупателя лучше. Во-первых, это возможность подобрать для себя наилучшие условия по ипотеке, а во-вторых, это дополнительная проверка со стороны банка. Аккредитацию получают только застройщики, подтвердившие свою добросовестность и надежную репутацию.

6. Материалы, используемые при строительстве

Дом могут возводить по нескольким технологиям: кирпич, панель, монолит-каркас. Все материалы современны и сохраняют тепло. Однако, панельным домам недостает шумоизоляции. Преимущество последнего материала — это возможность сносить стены в квартире, создавая желаемую планировку.

Если приобретаемая квартира покупается с отделкой, то необходимо уточнить и о материалах, используемых в ремонте, их надежность, экологичность и износостойкость. Все лицензии и стандарты качества должны быть на руках застройщика.

7. Ценообразование покупаемой квартиры

Многие застройщики, помимо цены за квадратный метр, учитывают в стоимость жилья на каком этаже располагается квартира и вид из окна. Если эти условия сильно влияют на стоимость, то следует эти пункты прописать в договоре долевого участия. Как будет компенсироваться вид из окна, например, на дымовую трубу, когда вам обещали «‎озеро с лебедями»‎.

8. Инфраструктура района

Если недвижимость приобретается в новом микрорайоне, то следует обговорить с застройщиком, как будет облагораживаться территория. Будут ли школы, детские сады, поликлиника и в какие сроки их построят.

Также заранее следует поинтересоваться о расходах, которые ожидают будущих собственников квартир на услуги ЖКХ и обслуживание придомовой территории.

Выводы. Как найти подходящее жилье в новостройке?

Изучая рынок недвижимости, многие покупатели осознают, что предложений от застройщиков очень много. Каждое из них пестрит яркими слоганами о светлом будущем в прекрасном жилье. И для того, чтобы найти подходящий вариант, придется потратить много времени и усилий.

Есть другой путь решения данной задачи — обратиться к риелтору. Он эксперт этой области и постоянно работает на рынке недвижимости, знает все плюсы и недостатки жилых районов. Делает предварительные обзоры ЖК и подскажет, где стоящие варианты, а где те, что стоит обходить стороной.

Агент по недвижимости не берет комиссию за подбор новостройки, поэтому эта услуга для покупателя — лучшая возможность найти квартиру мечты.

Об авторе

Татьяна Агеева
CEO в Ageeva Estate
Эксперт по недвижимости, риэлтор
Приглашенный эксперт
Grand International Development Awards
1 TV МИР 24
Комсомольская Правда
Pronovostroy.ru
Директор департамента коммерческой недвижимости Международной Ассоциации Фондов Жилищного Строительства и Ипотечного Кредитования

Татьяна Агеева