Как выбрать риэлтора?

Кого нанять? Как выбрать риэлтора? Частника или обратиться в большое агентство недвижимости? Или сэкономить деньги и сделать все самостоятельно? На все эти вопросы ответила частный риелтор Алена Ковалева.

Любой, кто сталкивался с необходимостью продать или купить квартиру, в первую очередь оказывается перед дилеммой:
- нанять специалиста? или
- сделать все самостоятельно?

И… бросается во все тяжкие.

Какое бы решение на этом этапе вы ни приняли, вас всё равно будет терзать червячок сомнения, что «нужно было сделать другой выбор»! Потому что, даже нанять специалиста – задача не из легких.

Алена Ковалева

1. Итак, если вы выбрали в помощники агентство недвижимости: плюсы и минусы работы с агентством.

Из огромного многообразия компаний, специализирующихся на недвижимости, нужно угадать правильную:

• где ваши расходы по факту окажутся без скрытой комиссии,
• уровень компетентности сотрудников будет соответствовать их рекламе,
• и просто человеческий фактор – агент, занимающийся вами, на самом деле проникнется вашими потребностями и подберет действительно достойное жилье.

Риэлторы, работающие в крупных компаниях, не всегда могут позволить себе тратить много времени на одного клиента. У них есть корпоративные обязанности, которые они вынуждены выполнять помимо непосредственной работы с клиентами. Это и еженедельные собрания, и регулярные отчеты и выполнение нормативов внутреннего плана отдела.

Поэтому часто агент становится задерганным и просто не успевает вникнуть во все ваши индивидуальные потребности.

Зато в крупных агентствах есть преимущество перед частниками: у них командная работа. В идеале, (когда вы наконец-то с их агентом подберете недвижимость, которую готовы приобрести), к проверке ликвидности этого объекта подключатся другие сотрудники агентства – юрист и наставник вашего агента.

На этом этапе есть вероятность, что работа будет выполнена на надлежащем уровне.

Но всегда нужно понимать, что чётко продуманная технология ведения клиента при её реализации может дать сбой. И любой из фигурантов в этой цепи может не достаточно ответственно выполнить свои обязанности, и вместо полноценной проверки дать поверхностный ответ, не подкрепленный никакими сильными доводами.

Хочется верить, что такие сбои бывают редко в агентствах недвижимости. Всё-таки там уже за годы деятельности компании сложились чёткие схемы и сформировались списки необходимого пакета документов для выхода на сделку. И руководство старается следить за соблюдением технологии. Если конечно, параллельно в отделе не готовится сразу несколько сделок и какие-то из них не являются особенно крупными или высокооплачиваемыми, сложными, требующими повышенного внимания.

Еще один деликатный момент в работе риэлторов – это гарантия качества приобретаемого объекта.

Никто и никогда не даст вам никаких гарантий! Сколько бы денег вы ни заплатили за комиссию! Говоря о том, что все сделки в их компании застрахованы – всегда имеют ввиду, что «застрахована профессиональная ответственность за вред, причиненный третьим лицам вследствие непреднамеренных (неумышленных) ошибочных действий (бездействия) допущенных Агентом при осуществлении риэлтерской деятельности».

А это достаточно зыбкая тема.

Если с купленным жильём возникнет серьёзная проблема, то будет очень сложно привлечь к ответственности агентство. Нужно ещё доказать в суде, что действия агента причинили вам вред и подтвердить документально факты ошибок и бездействия риэлтора, повлёкшие за собой возникновение страхового случая. Это невероятно сложно. Потому что в самом тексте агентского договора часто присутствует фраза: «Агент не несёт ответственности за: скрытые недостатки приобретаемого Объекта».

А можно наткнуться и на откровенное мошенничество. Стать жертвой тёмных схем, заплатить «скрытую» комиссию или приобрести совершенно «неликвидный» объект или вообще потерять свои деньги.

Искренне желаю вам никогда на практике не сталкиваться с криминальными агентствами и риэлторами!

2. Если вы выбрали в помощники риэлтора-одиночку: плюсы и минусы работы с частником.

Можно обратиться к частному риэлтору и с ним пройти весь путь от подбора квартиры до совершения сделки. Как правило, уровень сервиса у частников выше, чем у представителей крупных агентств недвижимости.

Потому частник работает на репутацию. Его цель – заработать рекомендации, чтобы и в будущем благодарные клиенты рекомендовали своим друзьям и коллегам его, как высококлассного специалиста. И вторая причина, по которой среди частников можно встретить очень крутого профессионала – это просто любовь к профессии риэлтора. Есть частные риэлторы, которые занимаются этой деятельностью, потому что любят эту работу, им интересно общаться с людьми, подбирать варианты, стараясь найти самый лучший.

Если вам повезёт найти такого специалиста, то можно смело довериться. Такой частник и жилье подберёт самое лучшее из всех, что есть за эту цену, ещё и постарается сторговать. И параметры будут чётко соответствовать вашим потребностям. И уровень проверок документов вашего объекта будет проведён на самом высоком уровне, и не будут уступать проверкам крупного агентства.

Как правило, частниками становятся люди, которые раньше успели поработать в компании недвижимости и пройти там обучение, получить опыт выруливания ситуаций в сложных случаях и поиска законного решения сложно решаемых проблем.

Конечно, и среди частников можно наткнуться на безответственного риэлтора. Если обращаться не по рекомендации, а напрямую – через интернет или из объявления, сорванного на улице.

Есть только один совет при выборе специалиста. Руководствоваться нужно в первую очередь, собственным здравым смыслом и интуицией.

3. Итак, если вы выбрали самостоятельный путь: плюсы и минусы поиска объекта недвижимости собственными силами.

Прошу прощения, за нотку скептицизма, но реальность такова, что вряд ли возможно самостоятельно защитить себя от проблем с недвижимостью без помощи людей, специально обученных этому. Вы же не лечите зубы сами, забивая запросы в поисковик в интернете?

И для сломавшейся стиральной машинки, скорее всего, вызовете мастера по ремонту.

Так почему, когда речь заходит о выборе недвижимости, иногда кажется, что это вы и сами сможете?

Что движет вами? Экономия денег на комиссию риэлтору? Поверьте: комиссию вы сэкономите, но потеряете столько нервов, времени и сил! Что оглядываясь назад, поймёте, что лучше бы вы просто оплатили услугу специалисту и поручи эту проблему риэлтору. Грамотный специалист сполна отработает эти деньги и подберет вам вариант, лучший и юридически и экономически.

Чтобы оценить актуальную рыночную стоимость жилья, нужно иметь опыт и постоянно профессионально отслеживать колебания рынка, знать тенденции и брать на себя смелость строить прогнозы. А вы – специалист совсем в другой области, вы отлично разбираетесь в своей профессии и в том круге задач, которые решаете ежедневно. Сумеете вы сходу, проанализировать множество статей и цен на сайтах объявлений, и точно ответить на вопрос: «дорого» или нет, выставлены на продажу объекты?

Второй важный минус в самостоятельном поиске: у вас нет доступа к внутренней риэлторской базе!

Вы будете опираться только на ту информацию, которая есть в открытом доступе. А даже крупные сайты, специализирующиеся на предоставлении информационной площадки, предлагают своим пользователям-риэлторам ряд услуг за деньги. Например, «скрыть конкурентов». И вы в первую очередь будете видеть проплаченные объявления. До всех остальных может не дойти очередь, или их вам просто не покажут.

А если бы привлекли риэлтора, то он, возможно, сумел бы раздобыть полную информацию обо всех объектах, выставленных на продажу в интересном вам районе. У риэлторов есть свои методы, как находить такие объекты, которых пока нет даже в базе.

Нужно учесть неочевидные затраты при самостоятельной работе риэлтором.

Всё ваше время занято профессиональной деятельностью и личной жизнью. Вы готовы всерьёз всё это отодвинуть и с головой погрузиться в чтение Гражданского кодекса, Семейного кодекса и Федерального закона, регулирующего правовые отношения в сфере недвижимости?

А надо ещё и сами объекты искать! Мониторить разные сайты, звонить по объявлениям и натыкаться на риэлторов. Вы потратите очень много времени и сил на бесконечные встречи, общение с собственниками, разглядывание самих объектов недвижимости и выслушивание разных историй.

В итоге окажется, что вы потратили время на решение личных задач в ущерб своей обычной работе и «упустили выгоду» - за этот период не заработали достаточной суммы денег, или вообще упустили заработок.

И самая неприятная ситуация, которая может возникнуть у покупателя, самостоятельно подбирающего жильё – это риск попасть на «юридический брак». Таким термином риэлторы называют неликвидные объекты. То есть такие квартиры, дома, дачи, которые после проверки документов на объект, ни один порядочный риэлтор не порекомендует купить. Это объекты со скрытыми дефектами, например, с лицами, имеющими законное право прописаться на этой территории, или с лицами, чьё право на владение этим объектом было ущемлено, и прочие подводные камни, о существовании которых вы даже не предполагаете.

В интернете можно прочитать много полезной информации. Но только грамотный риэлтор, уже имеющий большой опыт работы в недвижимости может подготовить вам полное «алиби добросовестного приобретателя». Чтобы если уж не сохранить для вас жилье в случае возникновения непредвиденной ситуации, то хотя бы добиться в суде реституции, как последствия недействительности сделки. А сумеете это всё осилить самостоятельно?

Недвижимость – это всегда связано с риском. Из-за огромных сумм, крутящихся на этом рынке. И из-за ценности факта обладания собственным жильём, дающим ряд преимуществ.

Что бы вы ни выбрали – нанять профессионала или самостоятельно взяться за подбор, искренне желаю вам удачи и благополучного приобретения жилья!

Об Авторе:
Алена Николаевна Ковалева
Частный риелтор.
Специалист по реализации крупных земельных наделов.
Член Евразийского художественного союза, победитель конкурсов абстрактной живописи.