Новостройка или вторичка. Где лучше купить квартиру?

Безусловно, выбор того, что брать – вторичку или новостройку, для большинства покупателей очень важный. От этого зависят дополнительные расходы и дополнительные риски. Давайте рассмотрим, некоторые плюсы и минусы покупки квартиры во вторичке и новостройке.

Итак, основные плюсы новостройки:

1. Понятная и прозрачная история объекта. Вы будете первым собственником.
2. Можно купить квартиру уже с отделкой. И нет в будущем головной боли с ремонтом.
3. Более интересные планировки, так как современные стандарты строительства все чаще предусматривают большие кухни и комнаты правильной формы.
4. Квартиры со счетчиками: свет, вода и отопление, как правило, большинство застройщиков сдают квартиры со счетчиками, которые позволяют вам регулировать, например, тоже отопление, что существенно может снизить ваши коммунальные платежи.
5. Платежи за капитальный ремонт. Все новостройки в течение гарантийного срока, а это 3-5 лет, освобождаются от платежей на капитальный ремонт.
6. Платежи за коммунальные услуги. Нет рисков купить квартиру с долгами. Застройщики сдают квартиры по передаточным актам без долгов. И вы, принимая квартиру по такому акту, понимаете, что застройщик, даже, если были замечания – устранил их. Так, что принимаемая вами квартира без долгов и недоделок. То есть она полностью соответствует условиям договора и готова к проживанию.
7. Ставки на ипотеку на новостройки, как правило, ниже, особенно сейчас.
8. Цена на этапе старта продаж тоже, как правило, бывает ниже.
9. Примерно однородная социальная среда.
10. Многие застройщики сдают свои объекты с уже готовой инфраструктурой.

Основные минусы новостройки:

1. Высокие риски купить долгострой, если не уметь правильно выбирать застройщика.
2. Долгий срок ожидания квартиры. То есть, если вы берете реально для жизни, а не для инвестиций, то придется ждать. А, если у вас аренда, то придется платить и за аренду и за ипотеку.
3. Очень большое количество соседей на этаже. К сожалению, большинство новостроек «грешат» тем, что планируют многоэтажки, как настоящие муравейники, и на вашем этаже вполне реально может оказаться от 10-ти и выше квартир.
4. Может быть так, что в элитном месте или в центре города, квартир в новостройках просто не будет, так как новые пятна для застройки в этих местах появляются нечасто.

Теперь поговорим о минусах и плюсах квартир, приобретаемых во вторичке.

Основные плюсы:

1. Готовое жилье. Можно купить и сразу жить. Это самый основной плюс квартир, купленных во вторичке.
2. Цена на некоторые квартиры из старого фонда, может быть существенно ниже. Поскольку такие квартиры условно не совсем «котируются» на рынке недвижимости. Например, панельки, однозначно дешевле.
3. Квартиры в центре города или в элитных местах. Тут новых пятен для строительства обычно мало, и купить квартиру в новостройке, например, в центре города все сложнее.
4. Малоэтажки и не муравейники. Как правило, квартиры старого фонда имеют на этаже от 2-х до 4-х квартир, что сегодня присуще в основном квартирам бизнес класса и выше.
5. Торг. В основном во вторичке можно торговаться, если есть существенные замечания, требующие действительно серьезных финансовых затрат, то многие продавцы, готовы идти на некоторые уступки. В данном случае речь не идет о ликвидных объектах.

Основные минусы:

1. Может быть какая-то «история» владения этим объектом у продавца и ее может так придется всю раскручивать, чтобы минимизировать или свести к нулю риски. Здесь могут быть и проблемы с наследством, и несовершеннолетние дети, и сидельцы, и прописанты, не желающие выписываться и т.д. Список потенциальных проблем может быть очень и очень большим. Для этого, как правило, необходимо нанимать хорошего юриста. А это дополнительные расходы.
2. Если не запросить все документы и справки по коммунальным услугам и капитальному ремонту, то можно получить эти долги «в подарок». Да, в последующем можно будет решить все эти вопросы, но время, нервы и деньги, безусловно, будут потрачены.
3. Возможна неоднородная социальная среда. Поскольку за много лет соседства жизненные ситуации у людей изменились, т.е. легко будет получить в соседи людей с низкой социальной ответственностью.
4. Ставки на ипотеку на вторичку, как правило, на несколько процентных пунктов выше.
5. Планировки. Как правило, в квартирах старого фонда очень маленькие кухни. И в целом сами квартиры обычно небольшого метража и не самой удачной планировки.
6. Требуют ремонта. Поскольку многие квартиры во вторичке, особенно в старом фонде – это квартиры с историей, то обычно они требуют ремонта и, к сожалению зачастую не косметического, а практически капитального.
7. Многие дома во вторичке требуют капитального ремонта. Программа по капитальному ремонту идет, но медленно. И вероятность того, что в указанные в программе сроки, дом будет отремонтирован, весьма низкая. А платежи за капитальный ремонт платить нужно, начиная со дня вступления в права собственности, и если обнаружились долги, то и их, к сожалению тоже. Поскольку долги за капитальный ремонт по закону в полном размере переходят к новому собственнику.

Мы с вами рассмотрели только некоторые плюсы и минусы покупки квартир в новостройке или во вторичке, безусловно, каждый объект уникален и выбирая квартиру для себя, необходимо очень четко взвесить все за и против. Поскольку квартиры во вторичке могут оказаться по ряду критериев гораздо лучше и выгоднее квартир в новостройке и наоборот. Я рекомендую составить некий список критериев и выбирать квартиру уже исходя из них. И если есть возможность и желание, то привлекайте специалистов. Успехов вам в выборе жилья.

Об авторе

Каляева Анна
Учредитель Петербургского агентства недвижимости
Жилищныйброкер.рф

Каляева Анна