Какую квартиру лучше купить - вторичку или новостройку?
38-я ежегодная специализированная выставка-ярмарка
Адрес: Гостиный двор, метро Площадь Революции, Охотный Ряд, Китай-город, ул. Ильинка, 4, Москва
Интернет-журнал Недвижимость
Журнал для тех кто планирует приобретать или продавать жилую недвижимость
Поиск

Новостройка или «вторичка» – плюсы и минусы

13.01.2017

Разобраться в актуальной для большинства людей теме выбора между новостройкой и «вторичкой» сложно – и у того, и у другого варианта есть свои преимущества и недостатки.

Сделок на первичном рынке год за годом становится всё больше, однако квартиры, уже имеющие зарегистрированных ранее собственников, всё равно пользуются большим спросом. Почему покупатели предпочитают вторичное жилье? И как не прогадать с приобретением?

Разница в цене: от чего она зависит?

Доступность новых квартир заметно возросла, а с ней стало очевидным и снижение бюджета на покупку строящегося жилья. Средняя цена за квадратный метр – 170 000 р, что свидетельствует об улучшении ситуации на рынке. Но большинство недорогих проектов расположено в промзоне, ждать обустройства и развития которой придется около 7-10 лет.

От чего зависит стоимость нового жилья:

Месторасположение

Престижность района, близость к метро, основным объектам инфраструктуры. Одни из наиболее дорогих районов: Воробьевы горы, Патриаршие, Арбат, набережная Москвы реки.

Например, цена за квадратный метр однушки на Арбате – 300 000 р. Для сравнения – в Восточном Бирюлево за кв.м. хотят около 140 000 р.

Многие новостройки, расположенные в отдаленных районах, не привлекают покупателей потому, что окружение не соответствует ожиданиям – детский сад на другом конце района , отсутствие поблизости хороших школ, поликлиник и т.д. Так что недвижимость на окраине мало кому нужна, даже если отдают ее по сниженной цене.

Состояние постройки и ее окружение

Как правило, стоимость за квадратный метр квартиры на первом этаже на 10% меньше, чем у той, что расположена на других этажах. Наиболее дорогой вариант – пентхаусы с выходом на крышу.

Вид из окна

За него тоже идет наценка. Одно дело – трубы заводов и крыши многоэтажек. Совсем другое – панорамный вид на Москву-реку. В последнем случае стоимость квартиры будет выше.

Материал

Квартиры в блочных панельных домах стоят дешевле, чем в зданиях из кирпича.

На вторичном рынке цена за квадратный метр – около 200 000 р, при наблюдающемся повышении стоимости недвижимости. На сумму, которую вам придется заплатить, влияют:

Спрос

На готовую квартиру он выше, потому что человек может сразу же заселиться в нее.

Мнимое отсутствие рисков

Большинство покупателей, выбирающих предложения на первичном рынке, покупают недвижимость на начальных этапах, подвергая себя риску затягивания сроков строительства, приобретения некачественного жилища, сотрудничества с недобросовестным застройщиком. При покупке вторичной квартиры риски связаны с юридической чистотой документов.

Минимум затрат при заселении

Покупка новой квартиры практически всегда связана с дополнительными расходами на ремонт (за исключением варианта «под ключ», но он и стоит дороже, чем недвижимость с черновой отделкой).

Отсутствие внимания к рынку недвижимости

Продавцы на первичном рынке анализируют его состояние – отсюда и выгодные предложения, акции, снижение стоимости. «Вторичка» может продаваться долго без каких-либо скидок, что делает ее дороже квартиры в новостройке.

Необъективная оценка

Многие собственники не учитывают все параметры, влияющие на цену и завышают ее.

На выставке «Недвижимость от лидеров» застройщики и риэлторы расскажут о ценах, скидках, дополнительных затратах.

В дни выставки цена билета – 350 руб.

Риски при покупке «первички» и «вторички»

Чем рискует покупатель, приобретая жилье в новостройке?

Строительство так и не завершится

Если вы приобретаете квартиру в долгострое, будьте готовы к тому, что стройка может прекратиться, как только компанию объявят банкротом. Чтобы не попасть впросак, изучайте историю фирмы внимательно, читайте отзывы других покупателей, ищите всю доступную в сети информацию и проверяйте документы.

На момент начала работ у застройщика должны быть разрешение на строительство, договор, подтверждающий приобретение земельного участка или его аренду. Найдите кредитные организации, в которых аккредитован ЖК. Крупный и известный банк – аргумент в пользу застройщика.

Спорный статус

Участок, чей статус сомнителен – еще один повод для беспокойства. Земля должна либо принадлежать застройщику, либо быть арендованной им. Третьего допустимого варианта не существует. При аренде на короткий срок возможны сложности с оформлением недвижимости в собственность – в большинстве случаев приходится добиваться справедливости в суде. Нельзя соглашаться на приобретение жилья в природоохранной зоне – такие постройки незаконны и могут пойти под снос.

Низкое качество

Квартиры в новостройках – не всегда чистые и светлые. В некоторых случаях после переезда могут возникнуть проблемы с отделкой, канализацией, проводкой и другими коммуникациями. Не забудьте отразить свои претензии в акте передачи. Не забывайте, что закон на вашей стороне – застройщик обязан устранить все недочеты.

Риск двойной продажи

Чтобы обезопасить себя, необходимо заключить с компанией ДДУ (договор долевого участия) – соглашение подтверждает ваше право на жилье. Этот документ – единственное, что имеет юридическую силу при покупке квартиры в строящемся ЖК. Если договор был зарегистрирован, значит недвижимость была проверена и даже после дальнейшей двойной продажи суд будет на вашей стороне.

Но риски возникают и при покупке на вторичном рынке. Это:

Появление лиц, не участвовавших в сделке

Ими могут быть родственники, которых не успели выписать, претендующие на квадратные метры заключенные, военнослужащие. Не стоит забывать о наследниках, у которых есть своя доля.

Продажа недвижимости по паспорту, являющемуся недействительным

Это мошенничество. Документ может быть украден или же утерян. И в том, и в другом случае сделка будет признана недействительной. Вывод – необходимо проверять удостоверение личности собственника при приобретении – не только на его наличие, но и на предмет исправлений в нем и недействительности.

Плохое качество

Износившиеся инженерные коммуникации, неудачная планировка, протекающие трубы – все эти проблемы необходимо выявлять при первом же осмотре недвижимости – его желательно проводить в «голом» помещении.

На выставке недвижимости покупатели обсуждают условия с риэлторами и застройщиками, выбирая лучшие предложения.

В дни выставки цена билета – 350 руб.

Окружение: зоны отдыха и парковка

Для жителя мегаполиса большое значение имеет наличие благоустроенной придомовой зоны и организация парковочных мест. Ответственные застройщики уделяют обустройству близлежащей территории особое внимание. Если вы хотите, чтобы жизнь в новом доме была максимально комфортной, обращайте внимание на наличие:

Немаловажно и наличие мест для стоянки автомобилей. При выборе необходимо уточнить особенности паркинга:

При приобретении «вторички» необходимо проверить качество подъездных дорог, благоустройство территории, примыкающей к дому, наличие парковки, состояние подъезда, лифтов. Если внешний вид здания вас не устраивает – обшарпанный фасад, пришедший в негодность мусоропровод, исписанные стены на лестничной клетке – это повод для того, чтобы попросить у продавца снизить цену.

Узнайте больше о современном благоустройстве новостроек на выставке недвижимости.

В дни выставки цена билета – 350 руб.

Сроки сдачи квартиры

При приобретении квартиры в новостройке необходимо помнить о том, что в договоре. подписываемом покупателем, чаще всего стоит дата, отличающаяся от обозначенной в проектной декларации. Как правило, между сдачей ЖК и моментом приглашения на акт приема-передачи недвижимости законному владельцу проходит определенное время – от пары недель до месяцев ожидания.

Приобретая квартиру на вторичном рынке, вы не будете ждать – сможете заселиться сразу же после заключения соглашения.

Качество отделки

Мало кому хочется тратиться на евроремонт в купленной однушке или двушке. В новостройках возможно несколько вариантов – чем больше работ было проделано при строительстве – тем выше цена.

Во «вторичке» ремонт не потребуется только в том случае, если все коммуникации в порядке. Именно поэтому при приобретении «старого» жилья необходимо проверить все возможные слабые места – канализацию, проводку, отопление, шумоизоляцию.

Узнайте какие документы, сроки и уровень качества отделки покупатель вправе требовать с застройщика.

В дни выставки цена билета – 350 руб.

Что выгоднее сдавать в аренду: новостройку или «вторичку»?

Прибыль от новостройки, расположенной на окраине невелика – сумма общих затрат зачастую превышает доходы от ее сдачи арендаторам. Куда выгоднее сдавать однушку или двушку в престижном ЖК на Воробьевых горах или Арбате. Соседство с метро, магазинами, больницами, образовательными учреждениями повышает ликвидность недвижимости.

Чистая и уютная «вторичка» с ремонтом, расположенная в центре столицы – предпочтительный вариант для тех, кто хочет приобретает жилье, чтобы сдать его в аренду. Близость к центру и наличие всех необходимых коммуникаций и инфраструктур – плюс для сдающих.

Подведем итоги

+/- Жилье в новостройке «Вторичка»
Плюсы

✓ Высокая ликвидность при расположении недвижимости рядом с метрополитеном, ТРЦ, школами, больницами и ж/д станциями.

✓ Больше вариантов планировки.

✓ Ценовая доступность.

✓ Благоустройство территории, прилегающей к дому.

✓ Возможность получения скидки от застройщика.

✓ Можно заселиться сразу же после заключения сделки.

✓ Не потребуется проводить ремонт (при достойном состоянии всех коммуникаций).

Минусы

✓ Риск незаконного строительства при приобретении на начальных этапах возведения ЖК.

✓ Нельзя заселиться сразу.

✓ Необходимость проведения ремонта в квартирах с черновой отделкой.

✓ В большинстве случаев низкая доходность.

✓ Изношенность построек, проблемы с канализацией, проводкой, тепло– и шумоизоляцией.

✓ Частые случаи мошенничества со стороны продавцов.

✓ Цены зачастую выше, чем на жилье в новостройках.

Эксперты считают, что приобретение квартиры в новом комплексе – наиболее приемлемый вариант (и по цене, и по качеству). Причина – скидки и акции, работающие на покупателя, принятое направление в сторону доступности недвижимости, удобное расположение для жителей столицы. Однако перестраховаться все же стоит: из-за возможных рисков лучше не торопиться, а заключать договор с застройщиком уже на стадии завершения работ.

Семинары на выставке по теме Новостройки Москвы и МО

27.09.2018 Четверг
28.09.2018 Пятница
Посмотреть все семинары

Возврат к списку

Задайте вопрос экспертам

Овсянников Дмитрий

Вопрос: Что такое ипотека с государственной поддержкой?

Овсянников Дмитрий, руководитель проектов «ipotek.ru», «Московская квартира», «Заграничник»

Бесплатные семинары по недвижимости

Семинары пройдут в рамках выставки «Недвижимость от лидеров» с 27 по 30 сентября 2018 г. в Гостинном дворе

11:30 - 12:30 Амфитеатр
Организатор: Союз Дизайнеров и Архитекторов

Организатор: Оргкомитет выставки

Подпишитесь на обновления

Мы не рассылаем спам. На указанный e-mail будут отправляться
только новые материалы нашего журнала

Подписаться
Посещение выставки это эксклюзивная возможность
в одно время и в одном месте: