Первичка или вторичка? Город или загород?…и другие дилеммы покупателя… - Ольга Магилина
Интернет-журнал Недвижимость
Блог выставки «Недвижимость от лидеров»

Первичка или вторичка? Город или загород?…и другие дилеммы покупателя…

18.01.2021

Покупка жилья – возможно, самая серьезная и самая крупная покупка в жизни человека. По статистике, в среднем человек совершает такую сделку один раз в 15-20 лет. Если недвижимость покупается для дальнейшего проживания, то важность такого решения поистине огромна, ведь предстоят не только большие финансовые вложения (вероятно, даже с привлечением кредитных средств), но и результат этого выбора окажет влияние на комфорт и образ жизни всей семьи на протяжении последующих лет.

Первичка или вторичка? Город или загород?…и другие дилеммы покупателя…
Первичка или вторичка? Город или загород?…и другие дилеммы покупателя…

Если подходить к такой покупке с умом, то начать следует с оценки ресурсов, имеющихся в распоряжении покупателей. К таким ресурсам могут относиться совсем не только деньги:

  • Обычные денежные накопления,
  • Инвестированные денежные средства,
  • Объекты недвижимости в собственности,
  • Транспортные средства,
  • Подтверждаемый доход,
  • Прочие доходы,
  • Возможность ипотечного кредитования,
  • Возможности для временного проживания,
  • Привязка к локации,
  • И ВРЕМЯ!

Каждый из этих факторов может и должен влиять на принятие решения. Например, автомобили в собственности членов семьи могут не только продаваться с целью покупки недвижимости, - они могут также и покупаться, чтобы снизить привязку к местам работы или учебы и рассмотреть более комфортное жилье или жилье большей площади. Наличие времени или возможности временного проживания где-либо позволяет рассматривать жилье в строящихся объектах. Целесообразно потратить время на то, чтобы принять оптимальное решение.

Рынок недвижимости предлагает сегодня не только квартиры. При покупке можно остановить свой выбор также на апартаментах, таунхаусах, дуплексах, коттеджах. Даже покупка участка под застройку может стать для кого-то оптимальным решением и грамотным вложением средств. Достаточно серьезно отличаются друг от друга также предложения первичного рынка (новостройки) и «вторичка».

Чтобы лучше понять, что вам нужно на самом деле, и чтобы ваш выбор был действительно для вас оптимальным, сначала следует определиться с тем, за что же вы на самом деле готовы заплатить. Оптимальным ваш выбор будет в том случае, если вы приобретете все свойства жилья, которые для вас важны, но не станете переплачивать за то, что для вас не важно. Например, для одного покупателя вид из окна является важнейшим параметром, а для другого видовые квартиры окажутся «переоцененными». Для кого-то детский сад под окнами – величайшее благо, а для кого-то – просто источник шума. Кто-то ищет жилье большой площади, а кому-то важнее всего близость транспортной развязки. Поэтому понятие «оптимальности» выбора – глубоко индивидуально, и здесь не может быть универсального рецепта. Самым правильным будет потратить немного времени и выписать для себя, какие свойства жилья будут для вас критичными, и за какие из них вы в прямом смысле готовы доплатить.

Упростить этот процесс поможет понимание того, какие вообще параметры жилья существуют, и что вообще влияет на цену:

  • Локация (расположение), окружение,
  • Архитектура,
  • Класс объекта:
    • Территория, ландшафт,
    • Безопасность,
    • Места общего пользования,
    • Высота потолков,
    • Строительные и отделочные материалы,
    • Технология строительства,
    • Инженерия,
  • Парковка (наличие, качество, наземная/ подземная и проч.),
  • Места общего пользования,
  • Внутренняя и внешняя инфраструктура,
  • Транспортная доступность,
  • С отделкой/ без отделки/ white box,
  • Состояние объекта (для вторичной недвижимости),
  • Возраст дома (для вторичной недвижимости),
  • Площадь лота,
  • Наличие, размер и качество земельного участка (для загородной недвижимости),
  • Этажность домов (и этаж, для квартир),
  • Планировка/ комнатность/ количество окон,
  • Площадь остекления/ инсоляция/ виды,
  • Удаленность от лифтов, количество квартир (жителей) на один лифтовый узел (для квартир),
  • Политика застройщика/ девелопера (для новостройки),
  • Наличие дополнительных особенностей, недостатков или преимуществ объекта.
Первичка или вторичка? Город или загород?…и другие дилеммы покупателя…
Первичка или вторичка? Город или загород?…и другие дилеммы покупателя…

Определившись с важными свойствами жилья, за которые вы готовы платить (а также с теми, за которые вы платить не готовы), важно понимать, что кроме собственно цены объекта по договору, покупателю предстоит еще ряд затрат:

  • Услуги риелтора (на рынке вторичной недвижимости),
  • Проценты по ипотечному кредиту,
  • Стоимость оформления права собственности, гос. пошлина, заверение документов и проч.,
  • Площадь по БТИ – возможное увеличение площади квартиры (для строящихся объектов),
  • Строительно-отделочные работы (для объектов без отделки),
  • Покупка мебели и бытовой техники,
  • Подведение/ заведение коммуникаций (для загородной недвижимости)
  • Оплата жилищно-коммунальных услуг,
  • Эксплуатация приобретенного объекта недвижимости.

Далее приводится несколько чек-листов, упрощающих принятие решение по основным дилеммам покупателя.

Первичное или вторичное?

Новостройка

  • При прочих равных, дороже
  • Идеально чистые, первичные правоустанавливающие документы
  • Никто до вас не жил, свежий дом, свежая отделка
  • Могут быть строительные или инженерные сюрпризы
  • Может не сразу появиться инфраструктура

Вторичное

  • Никаких сюрпризов по техническим характеристикам объекта (давно введен в эксплуатацию)
  • Может быть «не идеальный» возраст дома
  • Могут быть сложности юридического характера, связанные с предыдущим собственником жилья
  • Может требоваться серьезный ремонт
  • Скорее всего, обжитой район
  • Новостройка: готовое или строящееся?

    Строящееся

  • Дешевле
  • Как правило, современнее
  • Есть риск, что ждать придется немного дольше, чем планировалось
  • Можно купить совсем новый формат жилья, нечто, чего раньше вообще не было на рынке
  • Готовое

  • Не нужно ждать завершения строительства
  • Можно сразу выйти на ремонт и/ или въехать в новое жилье
  • Меньше вероятность долгого и шумного ремонта у соседей
  • Как правило, инфраструктура уже есть
  • Сразу виден финальный результат (качество объекта)
  • «Город»: плюсы и минусы

    Плюсы

    • Как правило, больше объектов инфраструктуры рядом, в том числе транспортной
    • Видовые характеристики
    • «Социальная слепота» – есть возможность не общаться с соседями

    Минусы

    • Плотная квартальная застройка
    • Пыль, загазованный воздух
    • Много соседей
    • Шумно
    • Нагруженный лифтовый узел
    • «Ароматный» мусоропровод
    • Затруднена эвакуация из здания
    • Как правило, во дворе много машин
    • Как правило, недостаточно парковочных мест
    • Часто – пробки на въезде/ выезде из двора
    • Ежегодное отключение горячей воды

    «Загород»: плюсы и минусы

    Плюсы

    • Комфортное соотношение высоты домов и расстояния между ними, ощущение простора
    • Приватность, мало соседей
    • Тишина, слышно пение птиц
    • Безопасность
    • Как правило, много зелени во дворе
    • Как правило, однородная социальная среда
    • Легко принимать коллективные решения
    • Легкая парковка автомобиля
    • Нет пробок внутри квартала
    • Не нужно трогать ручки в подъезде, кнопки лифта, сталкиваться лицом к лицу…

    Минусы

    • Как правило, метро не в пешей доступности
    • Вероятно, придется здороваться с соседями…
    Первичка или вторичка? Город или загород?…и другие дилеммы покупателя…
    Первичка или вторичка? Город или загород?…и другие дилеммы покупателя…

    Из сравнения городской и загородной недвижимости может показаться, что «загород» априори – более выгодное приобретение. Однако, это не совсем так. К объекту загородной недвижимости следует подойти с целым списком требований, чтобы потом не пожалеть о покупке. Загородный дом или таунхаус должен обладать следующими свойствами:

    • Подключен к центральным коммуникациям,
    • Находится в жилом комплексе с собственной охраняемой территорией, патрулированием и видеонаблюдением,
    • Между домами – достаточно большое расстояние,
    • Территория облагорожена, ландшафт тщательно продуман и эстетически привлекателен,
    • Есть места для тихого отдыха (прогулок, чтения), а также для спорта, игр и детского досуга,
    • Для автомобилей (жителей и гостей) предусмотрено достаточно парковочных мест,
    • Использованы натуральные высококачественные строительные и отделочные материалы,
    • В пешей доступности есть объекты инфраструктуры,
    • Соблюден оптимальный баланс между транспортной доступностью и экологией расположения.

    И, наконец, выбор жилья в новостройке тоже не должен строиться на эмоциях. К выбору застройщика и проекта нужно подойти с особой тщательностью. Для упрощения процедуры изучения информации из открытых источников можно воспользоваться двумя несложными чек-листами, которые приводятся ниже.

    Выбор застройщика/ девелопера:

    • Документы на сайте:
      • Проектные декларации со всеми изменениями,
      • Разрешение на строительство,
      • Подтверждающие документы на земельные участки,
      • Заключение о соответствии (застройщик и объект соответствуют требованиям закона),
      • Генеральный договор страхования ответственности застройщика,
      • Протоколы встреч с участниками долевого строительства,
      • Аккредитация банками (ипотека, финансирование проекта),
    • Портфель реализованных проектов,
    • Ценовая политика и скидки,
    • Назначение земельного участка и собственность на него.

    Выбор объекта: чек-лист (новостройка)

    • Как давно продается?
    • Как давно строится?
    • С какой динамикой строится?
    • Когда сдается?
    • Кто застройщик? Кто девелопер?
    • Какова ценовая политика?
    • Какие строительные материалы используются?
    • Что на территории и вокруг?
    • Где парковка автомобилей?
    • Каковы перспективы развития района?
    • Правовая схема реализации/ формы договоров (ДДУ, ДКП, уступка)
    • Условия продажи: ипотека, рассрочка, трейд-ин?

    Напоследок всем покупателям недвижимости хочется пожелать удачи и оптимальных, выгодных приобретений!


    Об авторе

    Ольга Магилина,
    заместитель генерального директора фи-девелоперской компании KASKAD Недвижимость

    Ольга Магилина
    Ольга Магилина

    Возврат к списку

    Семинары на выставке по теме Новостройки Москвы и МО

    Подпишитесь на обновления

    Мы не рассылаем спам. На указанный e-mail будут отправляться
    только новые материалы нашего журнала

    Подписаться
    Посещение выставки это эксклюзивная возможность
    в одно время и в одном месте: