Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке - Татьяна Подкидышева
Интернет-журнал Недвижимость
Блог выставки «Недвижимость от лидеров»

Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке

02.02.2021

Как известно, квартира в новостройке может «приобретаться» не только у застройщика, но и у частного, либо другого юридического лица, который ранее приобрел ее по договору долевого участия (ДДУ). Пока дом не будет введен в эксплуатацию и не будет подписан акт приема-передачи, перепродавать недвижимость можно несколько раз. Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца-покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним.

Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке
Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке

Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке – он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика. Но при этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия. Какие именно, расскажет Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

  • Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящейся новостройке, где планируете приобрести жилье. Например, оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Стоит изучить учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию. Все это можно найти на официальном сайте проекта либо на сайте или в офисе его девелопера.
  • Важно понять, почему дольщик намеревается продать свое право требования квартиры у застройщика. Его что-то не устраивает или просто поменялись планы? Например, вполне возможно, что первый дольщик нашел технические недочеты и нарушения в строительстве.

  • Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке
    Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке

  • Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Продавец должен обладать правами, которые он передает покупателю. А получает он эти права только после регистрации ДДУ в Росреестре. То есть, приобретая квартиру по переуступке, убедитесь, что договор продавца с застройщиком не только подписан, но и зарегистрирован.
  • Имейте в виду, что по договору переуступки к новому дольщику переходят все права и обязанности предыдущего покупателя. Однако, в отличие от ДДУ, где те или иные пункты можно обсуждать и вносить свои коррективы, покупатель права требования не может поменять условия, прописанные в ДДУ. А это значит, что вам придется согласиться на те условия, которые были одобрены и подписаны продавцом.
  • Прежде всего, обратите внимание на сроки передачи квартиры. Прочитайте пункты, касающиеся порядка взаиморасчетов с застройщиком по результатам итоговых обмеров квартиры и стоимости квадратного метра, по которой будут производиться эти взаиморасчеты. Также убедитесь, что в договоре есть основания, по которым договор долевого участия может быть прекращен в одностороннем порядке, либо по судебному решению, в соответствии со ст.9 214-ФЗ. Например, к ним относятся: задержка строительства на два месяца и более или полная остановка стройки; существенное нарушение качественных характеристик объекта; не исправление в срок дефектов строительства; прекращение поручительства по ДДУ; изменение площади объекта более чем на 5% в любую сторону.
  • Обязательно запросите акт сверки, или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.
  • Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, для заключения договора уступки права требования понадобится согласие на сделку не только застройщика, но и банка, который переводит оставшийся долг на покупателя на тех же условиях. В данном случае новому дольщику придется собрать пакет документов, аналогичный для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорт и т.д.

  • Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке
    Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке

  • По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.
  • Для подстраховки договоритесь с продавцом, что оплата будет производиться только после регистрации. Если переуступка по тем или иным причинам окажется не правомерной, Росреестр просто-напросто не зарегистрирует такую сделку.
  • Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец. Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

Об авторе

Татьяна Подкидышева
директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»

Татьяна Подкидышева
Татьяна Подкидышева

Возврат к списку

Семинары на выставке по теме Новостройки Москвы и МО

Подпишитесь на обновления

Мы не рассылаем спам. На указанный e-mail будут отправляться
только новые материалы нашего журнала

Подписаться
Посещение выставки это эксклюзивная возможность
в одно время и в одном месте: