Реновация и новые списки на расселение

За последние несколько лет после начала программы реновации спрос на квартиры в домах под снос увеличился в 1,5-2 раза. А стоимость в этих домах за прошлый год выросла в среднем на 10%, что в 2 раза превышает рост цен по остальным домам. Такая картина складывается за счёт возросшего интереса как со стороны конечных покупателей, так и профессиональных инвесторов. Если для первых реновация – это возможность получить квартиру в новостройке по минимальной цене, то инвесторы покупают ветхое жилье с целью дальнейшей перепродажи новой квартиры. При грамотном просчете доход инвестора может достигать 20-30% за счет перепродажи квартиры по более высокой рыночной стоимости в новом доме. На период простоя инвесторы сдают квартиру в аренду. При анализе предложений их интересуют главным образом сроки сноса дома и первоначальная стоимость квартиры.

До публикации списков на расселение покупка квартиры под реновацию была рискованным мероприятием, не было известно, когда взамен старого жилья дадут новостройку – через год или через 10 лет. После появления списков ситуация с куплей-продажей немного прояснилась. Для владельцев хрущевок смысл ждать новостройку есть, только если она в первой очереди. Сроки переселения второй и тем более третьей очереди длительные, соответственно продажа квартиры на таком этапе, особенно если остро стоит вопрос улучшения жилищных условий, наиболее актуальна.

Анализируя списки, можно сказать, что в более выигрышном положении оказываются люди в первой волне переселения – они могут спокойно готовиться к новоселью. Однако, это самая малочисленная часть. Для второй и тем более третьей очереди ситуация по-прежнему остается неизвестной. Для большинства вопрос переселения откладывается на 5-10 лет, и несмотря на то, что программа государственная, риски остаться без нового жилья все равно существуют, так как за это время многое в стране может измениться. Единственное преимущество тех, кто находится во второй и третьей очереди, это возможность получить квартиры ближе к привычному месту проживания. Сейчас эти люди вынуждены либо просто ждать своей очереди, либо попытаться продать квартиры по низкой цене. В связи с этим многие собственники хрущевок выйдут на рынок вторичного жилья, что приведёт к увеличение объема таких предложений. Конечные покупатели мало заинтересованы покупать ветхое жилье и годами ждать переселения, желая приобрести квартиру на первичном рынке, а инвесторам интересны только «быстрые» варианты - квартиры в районах, уже затронутых реновацией, т.е. первая очередь, либо вторая и третья очереди по цене существенно ниже рынка.

В целом разделение реновации на 3 этапа - это разумный подход, чтобы не превратить город в одну большую стройку. У графика переселения простая логика: где есть свободные участки под строительство, там ближайшие дома включили в первый список. Вопреки ожиданиям, мы увидели лишь приблизительный план по сносу домов, сроки в котором ориентировочные и будут корректироваться. Все это зависит от скорости строительства новых домов и подбора площадок. Люди же хотят увидеть единый план, кто, когда и куда переезжает. Но данная информация в документе отсутствует, как и варианты переселения в соответствии с этапами волнового графика. Более того, 688 домов, участвующие в программе реновации, даже не вошли в общий список. Ситуация по ним остается неизвестной до 2021 года. Все это говорит о том, что эти списки – предварительный документ, опубликованный лишь для того, чтобы немного успокоить людей, живущих в условиях неизвестности.

Очевидно, что публикация конкретики вызвала бы волну негодования среди людей: для одних вопрос переселения отложится на многие годы, другие будут недовольны расположением новых домов в менее благоприятных районах. Для правительства ситуация не благоприятная, так как шквал критики и недовольства может подорвать доверие людей к программе реновации, которая и сейчас вызывает много вопросов. Один из основных моментов, волнующих людей, – качество новых квартир. Так как это все-таки не коммерческое жилье, то есть риски, что новые квартиры могут не соответствовать заявленным в проекте параметрам: обладать неудобными планировочными решениями, некачественной отделкой, плохой шумоизоляцией.

Естественно, в официальной информации от мэрии Москвы эти опасения полностью развеиваются, утверждается, что дома возводятся по современным технологиям строительства. А индивидуальные проекты предусматривают оригинальные решения фасадов, более хорошую звуко- и теплоизоляция, увеличенную площадь мест общего пользования, консьержей по желанию жителей, благоустроенные придомовые территории, торговые помещения на первых этажах для размещения магазинов, аптек, банков, бытовых услуг и проч. Уже по этим характеристикам строящиеся дома должны превосходить ветхие пятиэтажки. Что касается самих квартир, то главное преимущество – увеличение общей площади квартир за счет нежилой площади: кухонь, санузлов, коридоров, балконов. Если в хрущевках кухни редко превышали 5-6 кв.м, то в новых квартирах это уже 9-10 кв.м. В среднем в рамках реновации новые квартиры больше старых примерно на 30% при сохранении жилой площади и количества комнат. Но одно дело проект, и совсем другое - его реальное воплощение. В реальности же застройщики далеко не всегда выполняют все свои обещания, квартиры сдаются с некачественной отделкой даже в более высоком ценовом сегменте, а инфраструктура достраивается значительно позже. И здесь главный вопрос – насколько реальные квартиры будут соответствовать заявленным в проекте.

Что касается расположения новых домов, то в первую очередь активно застраиваются промзоны. На сегодня это основной источник свободных участков под застройку в Москве. Пока еще не освобождены все территории, занятые старыми домами, поэтому участки свободные можно найти только на месте бывших промзон. Это одна из причин, почему в списках переселения первой волны большая часть домов находится в Восточном и Юго-Восточном округах Москвы, например в Лефортово на территории завода «Серп и Молот». Многих пугает неблагоприятная экологическая обстановка в этих районах, но это напрасные опасения - проживание здесь вполне безопасно. И многие даже премиальные жилые комплексы строятся на месте бывших промзон, например ЖК «Зиларт», ЖК «Садовые кварталы». Застройщик обязан перед реализацией проекта провести полную рекультивацию почвы, что строго контролируется надзорными органами. Кроме того, на месте промзон создается полная социальная инфраструктура для жителей.

Об авторе

Земцова Елена
управляющий партнер Delta estate

Земцова Елена