Жилищные кооперативы. Какие риски покупки квартиры по такой схеме?

В современном мире существует возможность приобретения жилья через жилищные кооперативы. Этот метод приобретения недвижимости имеет существенные отличия от ставших традиционными для современного рынка недвижимости, с помощью ипотеки или обычной сделки купли продажи или мены. В этой статье мы подробно разберем все нюансы.

1. Жилищные кооперативы бывают двух видов. ЖНК – жилищно-накопительные кооперативы. По регламенты максимальное количество участников – 5000 человек. Участники ЖНК могут приобретать недвижимость в любом месте, главное, чтобы она подходила по критериям. ЖСК – жилищно-строительные кооператив, ограничен по количеству участников количеством квартир в строящемся доме. Соответственно квартиру вы получите в соответствии с условиями участия в ЖСК, и только в том многоквартирном доме, который строится на средства ЖСК.
2. ЖСК – это очень старая модель кооператива, пришедшая к нам еще из СССР. Так называемые «Кооперативные дома». Здесь все просто и понятно. Главное только чтобы ваш объект был достроен и введен в эксплуатацию. Основные риски связаны с застройщиком, стоимостью материалов и т.д. по цепочке. До 2018 года ЖСК был одной из официальных альтернативных форм долевого строительства. После внесения поправок в Закон о долевом строительстве эта форма привлечения средств граждан для строительства жилья, по сути, оказалась вне закона.

   На данный момент к ЖСК, которые имеют право осуществлять строительство за счет своих членов, относятся:

   • Созданные в соответствии с законом 161-ФЗ — ЖСК с господдержкой, членами которого могут стать отдельные категории граждан;
   • Созданные в соответствии с законом 127-ФЗ О несостоятельности (банкротстве)), права на земельный участок и объект незавершенного строительства переданы ЖСК, созданному из участников долевого строительства для достройки проблемного дома;
   • ЖСК, получившие разрешения на строительство до 01.07.2018, которое на текущий момент не закончено или дома не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Жилищные кооперативы. Какие риски покупки квартиры по такой схеме?
3. ЖНК модель более сложная с одной стороны и более простая с другой. Суть в том, что участники ЖНК вносят в кооператив денежные средства, как правило, в размере 60% от стоимости планируемого к покупке жилья, и встают в так называемую очередь. Когда подойдет ваша очередь, а это будет зависеть от того, как быстро появляются новые участники ЖНК и от сумм, которые они вносят, как добросовестно рассчитываются участники ЖНК за уже приобретенные для них квартиры, которые по очереди были раньше вас. Кроме первоначального взноса есть также членские взносы, которые необходимо вносить ежемесячно. Они безвозвратны. Взимаются за членство в ЖНК. Размер членских взносов зависит от того в каком ЖНК вы состоите.
4. Отдельно стоит отметить существенную особенность, которая отличает ЖНК от ипотеки – та недвижимость которая приобретается для вас за средства ЖНК, до момента полного взаиморасчета, будет принадлежать ЖНК, то есть, другими словами, средства которые вы внесли сразу, и те средства которые вы будете выплачивать в дальнейшем, идут в погашении средств ЖНК использованных для покупки «вашего» жилья, продать такую квартиру вы не сможете, пока полностью не выплатите всю сумму. Когда квартира в ипотеке, ее можно продать, обратившись в банк с заявлением о продаже.
Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Жилищные кооперативы. Какие риски покупки квартиры по такой схеме?
5. Став счастливым «обладателем» квартиры, которую «для вас» приобрел ЖНК, Вы будете нести все сопутствующие издержки, такие как налог на недвижимость, коммунальные платежи, а квартира, напоминаю, будет в собственности ЖНК, пока вы не расплатитесь полностью.
6. Также ЖНК имеют право привлекать заемные средства на основании 215-ФЗ «О жилищных кооперативах» ст.47. п.3. Суть в том, что кооператив может привлечь кредитные средства в размере не более 70% от размера паевого взноса члена кооператива, кроме того, общий размер заемных средств не должен превышать 40% стоимости кооператива. Так же привлечение заемных средств отражается на конечной стоимости недвижимости для Вас.
7. Многие граждане до конца не осознают всю суть ЖНК, не сопоставляют размеры паев с текущей динамикой цен на недвижимость, яркий тому пример устойчивый рост цен на жилье в период пандемии короновирусной инфекции.

Решение стать участником (пайщиком) ЖНК должно быть взвешено, рассмотрено со всех сторон, в том числе со стороны ваших финансовых возможностей, ведь если вдруг вы захотите выйти из ЖНК, то возврат вашего взноса это процедура небыстрая. Как правило возврат средств пайщикам затягивается. Следует так же учесть что пока вы не выплатили полностью стоимость приобретенного для вас жилья, оно принадлежит ЖНК, то есть в случае если деятельность ЖНК приведет к несостоятельности(банкротству) этого кооператива, то согласно процедуре банкротства все имущество(в том числе и та недвижимость которую ЖНК приобрел для Вас) будет реализовано с торгов. В каком размере и в какие сроки вы получите хоть какие-то средства при этой процедуре неизвестно никому.

Будьте крайне внимательны, если вы решили приобрести себе жилье с помощью ЖНК, взвесьте все риски, посмотрите на максимальные сроки с момента вступления в ЖНК, до момента приобретения вашего жилья, узнайте какова очередь, сколько всего на данный момент участников, очень хорошо подумайте о рисках!

Об авторе

Евгений Куракин
Instagram @agenstvonedvizhimostiarko
Эксперт в сфере недвижимости с 10-и летним опытом работы.

Евгений Куракин