Журнал выставки "Недвижимость от лидеров"
Москва, Пресненский вал, д. 27, стр.24
Тел.: +7 495 419 24 10
Тема недовольства работой управляющей организации все чаще появляется в чатах собственников многоквартирных домов: «Почему на 3 этаже который день не убрана грязь?», «Почему до сих пор забит мусоропровод?», «Почему в лифте неприятный запах?», «Почему мы терпим эту управляшку?».
И поток таких негативных «Почему?» конечно же зарождает в чатах мысли о смене управляющей организации.
Как правило, за бесплатным советом недовольные собственники обращаются к просторам интернета где есть ответы на любые вопросы.
Ознакомившись с предложениями интернета по процедуре смены управляющей организации, я пришел к выводу о том, что все материалы, подготовленные другими авторами, больше рассказывают про «процесс», а не про «результат». То есть, помогают провести процедуру смены управляющей организации и ни один из них не помогает разобраться в причинах появления претензий к действующей управляющей организации.
В настоящей статье я буду разбирать процесс смены управляющей организации в параллель с причинами, послужившими сигналом к таким действиям.
И так, когда уже действительно стало невыносимо терпеть работы и услуги, выполняемые и оказываемые управляющей организацией без надлежащего качества, этапы действий по смене управляющей организации, представляются следующим образом.
Пожалуй, для более понятного описания этапа № 1 я воспользуюсь рекомендацией Стивена Кови, сформированной им во 2-м навыке книги «7 НАВЫКОВ ВЫСОКОЭФФЕКТИВНЫХ ЛЮДЕЙ»: «Начинайте, представляя конечную цель».
Таким образом, под этапом №1 в процедуре смены управляющей организации должен быть заголовок – Какая управляющая организация согласна управлять домом, в течение какого периода времени, на каких условиях вознаграждения и с каким перечнем, периодичностью работ и услуг?
На этом этапе важно получить от новой управляющей организации письменное коммерческое предложение, в котором должны быть расписаны существенные условия нового договора управления:
Также, не забудьте запросить портфолио претендента, где будет указан опыт работы и количество домов в управлении.
Прежде чем приступить ко 2-му этапу процедуры сравните предложенные условия новой управляющей организации с условиями, содержащимися в ранее заключенном договоре управления и оцените, на сколько выгодным является такое предложение.
Зачастую, когда собственники проделывают такую работу и узнают перечень, периодичность работ и услуг по действующему договору управления, вопрос смены управляющей организации приостанавливается или вовсе снимается с повестки.
Этап № 2 – Согласование коммерческого предложения с активом собственников помещений в доме.
Здесь важно прийти к единому мнению по предложенным коммерческим условиям, убедиться в том, что предложение значительно выгоднее действующих условий, и заручиться поддержкой как можно большего количества собственников, способных повлиять на соседей в доме для целей достижения необходимого результата собрания.
Этап № 3 – Определить лиц, которые организуют централизованный контроль за работой управляющей организации, т.е. образовать Совет дома и выбрать Председателя.
Традиционно принято считать, что основной обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме является их участие в оплате расходов на содержание своего помещения и общего имущества в доме – своевременно вносить плату за оказанные услуги и выполненные работы управляющей организацией. И с этим не поспоришь, так как без своевременной оплаты работ и услуг управляющей организации чистота и порядок в доме не могут быть гарантированы.
Другой и в тоже время не менее важной обязанностью собственников являются их действия по осуществлению контроля за деятельностью управляющей организации в доме.
И, к большому сожалению, в отсутствии централизованного контроля за работой управляющей организации, чаще всего у собственников помещений складывается непонимание того, каким должен быть результат работы управляющей организации.
С полным перечнем прав и обязанностей Совета многоквартирного дома можно ознакомиться в ст. 161.1 ЖК РФ.
Таким образом, для обеспечения контроля за деятельностью управляющей организации в доме на этом этапе важно в Совет дома выбрать людей с активной жизненной позицией, способных найти время для осуществления контроля за деятельностью управляющей организации в доме несмотря на плотный график их личной жизни или профессиональной карьеры.
Если ранее у Вас не был образован данный орган управления домом, то это и будет являться первой причиной неудовлетворительного содержания дома. Так как отсутствие контроля неизбежно приводит к некачественному результату.
Как показывает практика, после появления «хозяина» в доме (образования Совета дома), содержание дома улучшается, а претензии к управляющей организации значительно сокращаются.
Если же из числа собственников помещений в доме не найдутся лица, желающие организовать Совет дома, то замена управляющей организации на новую не улучшит качество обслуживания дома.
Этап № 4 – Проведение общего собрания и извещение о его итогах.
На эту тему в интернете опубликовано много полезной информации, например интернет-портал РосКвартал https://roskvartal.ru/provedenie-oss/6181-instrukciya-po-provedeniyu-oss-v-forme-ochno-zaochnogo-golosovaniya или на официальном сайте Мэра Москвы https://www.mos.ru/otvet-dom-i-dvor/kak-provesti-obschee-sobranie-sobstvennikov/ где подробно описаны процедуры собрания.
При этом, в повестке собрания обязательно должны быть вопросы:
Если Вы уже договорились по всем условиям сотрудничества с новой управляющей организацией, рекомендую Вам доверить именно ей проведение всех процедур общего собрания под ключ.
Этап № 5 – Реализация принятого на собрании решения о смене управляющей организации.
Под реализацией принятого решения законодатель понимает его фактическое исполнение, т.е. заключение договора управления между собственниками помещений и новой управляющей организацией.
Такой договор должен быть заключен между новой управляющей организацией и собственниками, которым принадлежит более 50 % квадратных метров помещений в доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Этап № 6 - Внесение информации в реестр лицензии.
Новая управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).
Таким образом, как только орган жилищного надзора включит в реестр лицензий города (Субъекта РФ) сведения о том, что выбранная управляющая организация осуществляет деятельность по управления Вашим домом – процедура смены управляющей организации считается выполненной с даты, указанной в таком решении.
Таким образом, соблюдая вышеуказанную последовательность процедуры смены управляющей организации и сравнивая полученные коммерческие предложения с действующими условиями обслуживания Вашего дома можно рассчитывать на то, что сделанный Вами выбор в пользу новой управляющей организации – будет долгосрочным, а результат содержания дома – будет оправдывать Ваши ожидания.
Помните, о чем говорили в начале статьи? Правильно, начиная – представляйте конечную цель. Вы достигли того, к чему стремились? Поздравляем!!! Значит наш материал был вам полезен.
Об авторе
Руководитель юридического департамента Управляющей компании Павел Червоный
Генеральный директор Управляющей компании, кандидат экономических наук Иоланта Овчинникова
Мы не рассылаем спам. На указанный e-mail будут отправляться
только новые материалы нашего журнала