Какой список документов при покупке квартиры: новостройка и вторичка?
Интернет-журнал Недвижимость
Блог выставки «Недвижимость от лидеров»
Искать в блоге

Какие документы нужны при покупке квартиры

03.02.2017

Покупку квартиры не должны омрачить судебные тяжбы. Поэтому первым шагом при приобретении недвижимости на первичном или вторичном рынке должна стать проверка документов. Она покажет, возможна сделка или нет.

Выясним, что необходимо знать, чтобы оставленная без внимания деталь не привела к разбирательствам в суде.

Какие документы нужны при покупке квартиры
Какие документы нужны при покупке квартиры

«Вторичка» или новостройка

Разберемся в отличиях документов при покупке вторичной недвижимости и новостройки.

Новостройка «Вторичка»

1. Инвестконтракт

В нем прописываются условия строительства жилого комплекса. Там же указываются обязательства компании, выполнение которых необходимо для введения дома в эксплуатацию.

В этом документе обозначаются и объемы социальной нагрузки, сроки выполнения обязательств. Большая социальная нагрузка может стать препятствием в передаче недвижимости покупателю. При оценке собственного положения учитывайте состояние финансов застройщика.

2. Проектная декларация

Ее размещают на сайте или предоставляют по вашему требованию. В ней содержатся реквизиты документа, устанавливающего права собственности на объект недвижимости, информация о собственнике участка земли, на котором ведется строительство. Также в декларации указывается кадастровый номер, данные о сроках ввода ЖК в эксплуатацию, общие сведения о строящемся объекте, информация о финансовом положении компании и рисках, которые могут возникнуть при заключении договора.

3. Проектная документация

Содержит основную информацию об архитектурных особенностях объекта недвижимости, принятых застройщиком функционально-технологических решениях, конструктивных особенностях.

4. Разрешение на строительство

Подтверждение соответствия проектной документации основным требованиям, изложенным в градостроительном регламенте. Обратите внимание: эта бумага оформляется на то же юридическое лицо, что и остальные.

5. Свидетельство о собственности на землю

Документ, разрешающий использование земельного участка для многоквартирной застройки (возведения многоэтажного жилого комплекса). Может содержать сведения о том, что земля находится в аренде у компании. Не покупайте недвижимость в ЖК, расположенном на территории заповедников, заказников или других природоохранных зон – такой дом может пойти под снос.

6. Поручительство (договор с СК)

С 2015 года этот документ – в числе обязательных. Каждый застройщик должен заключить соглашение со страховой организацией. Если его объявят банкротом, поручитель выплатит покупателю компенсацию в полном объеме. Страховка от приличной фирмы говорит о надежности компании.

При регистрации ДДУ необходимо не только проверить статус СК, но и произвести оценку предоставленных обеспечительных мер, проверить условия заключаемого договора.

7. Выписка из ЕГРП

Из этого документа вы узнаете, кто является собственником земли, увидите, кто приобрел жилплощадь в строящемся ЖК (при покупке квартиры по договору долевого участия). Для получения выписки необходимо заплатить госпошлину – 400 р.

8. Регистрационные и учредительные бумаги

Вам нужно сверить номер в налоговой, ОГРН и адрес юридического лица – в идеале вся информация должна совпадать. И разрешение на строительство, и земельный участок должны быть оформлены на застройщика.

Часто на квартирах зарабатывает не только компания – возникает риск приобретения недвижимости от мошенников. Сведения можно проверить, подняв выписки из ЕГРЮЛ, ЕГРН.

Не забывайте, что оплата по заключенному соглашению должна быть произведена после регистрации договора долевого участия и на реквизиты компании, а не третьих лиц.

9. Баланс (за 3 года)

Проверьте прибыль, убытки, сравните дебиторскую и кредиторскую задолженности. Если чаша весов склоняется в сторону убытков, застройщику может не хватить средств для завершения возведения объекта.

10. Форма договора

В соглашении должны быть перечислены условия сделки с компанией. С 2004 года покупка недвижимости возможна по договору долевого участия. Остальные формы (например, вексельные схемы) не так надежны – все они могут расцениваться как попытка застройщика обойти закон.

11. Допуск СРО (разрешение на строительство, подтверждающее соответствие жилья требованиям нормативных документов)

Возведение жилых домов без такого допуска станет причиной привлечения застройщика к административной ответственности. Обращаем внимание на срок действия свидетельства о допуске.

12. Заключение проектной документации

Проверяем факт проведения государственной экспертизы, соответствие документации основным требованиям.

1. Правоустанавливающие документы

В их число могут входить свидетельство о праве на наследство, договор о передаче квартиры в собственность, дарения и купли-продажи недвижимости (ДКП). Во всех этих бумагах должно подтверждаться право владения продавца квартирой. Если в соглашении фигурирует иное лицо, необходимо выяснить, на каком основании продается жилплощадь.

2. Выписка из ЕГРП

Поможет проверить сведения о принадлежности объекта недвижимости лицу, заключающему договор купли-продажи.

3. Нотариальная доверенность

Необходима в том случае, если собственник квартиры совершает сделку опосредованно – через своего представителя (например, родственника).

4. Нотариально заверенное согласие на продажу

Потребуется, если недвижимость – совместно нажитое имущество супругов. При отсутствии данного документа одна из сторон может оспорить решение другой в судебном порядке.

5. Выписка из домовой книги

В ней фиксируется история жилплощади с указанием лиц, на ней зарегистрированных. Покупая недвижимость, в которой прописан отсутствующий на данный момент человек, вы рискуете потерять квартиру при появлении жильца.

6. Справка о переходе прав на объект недвижимости

Поможет узнать, кто и когда имел права собственности на квартиру. При сопоставлении сведений из этого документа и выписки из домовой книги можно выяснить, была ли проведена по всем правилам приватизация, не ущемлялись ли права несовершеннолетних и т.д.

7. Справки, подтверждающие отсутствие долгов по ЖКХ

Исключением является случай, когда покупатель согласен на приобретение жилплощади с задолженностью – часто цена на такую недвижимость снижается продавцом.

8. Паспорт собственника

Необходимо проверить его подлинность, убедиться в отсутствии на его страницах поправок и подчисток.

Специалисты советуют не просто проверять документы, а требовать их подлинники и снимать с них копии (при приобретении квартиры на вторичном рынке). Ваша задача – убедиться в том, что приобретение недвижимости не сопряжено с возможными рисками.

Мало убедиться в правильности оформления бумаг – необходимо исключить саму возможность подделки. Подделку выдают:

  • Приподнятость волокон и нарушение поверхностного слоя бумаги.
  • Изменение толщины листа.
  • Различие в размещении записей и конфигурации шрифта.
  • Подтеки краски, следы чернил.
  • Разные буквы – утолщенные, словно сдвоенные.
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Какие документы нужны от покупателя

Чтобы заключить договор с продавцом «вторички» и зарегистрировать переход права собственности вам понадобятся:

  • документ удостоверяющий личность;
  • заявление на регистрацию;
  • квитанция, свидетельствующая об уплате государственной пошлины;
  • бумаги, подтверждающие право собственности продавца;
  • согласие представителей органов опеки на продажу недвижимости (если вы имеете дело с несовершеннолетними собственниками).

При покупке жилья в новостройке вы обязаны предоставить:

  • договор купли-продажи;
  • документ, удостоверяющий личность;
  • при разделении недвижимого имущества между супругами – свидетельство о заключении брака;
  • согласие супруга, заверенное у нотариуса – если жилье приобретается одной из сторон в единоличную собственность.

Какие документы передает продавец

После покупки жилья у вас на руках должны быть:

  • договор (ДКП);
  • документ, удостоверяющий государственную регистрацию прав на недвижимость (с июля 2016 года это только выписка из ЕГРП);
  • кадастровый паспорт;
  • акт приема-передачи;
  • расписка на сумму из ДКП.
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Для возврата налога

Для возвращения подоходного налога необходимо собрать следующие документы:

  • паспорт с копией основных страниц (она должна быть заверена);
  • декларация по форме 3-НДФЛ;
  • справка с информацией об источниках дохода, выплаченной заработной плате и налогах, выданная работодателем;
  • договор купли-продажи или ДДУ;
  • выписка из ЕГРП и акт приема-передачи;
  • квитанции или другие документы, подтверждающие ваши расходы.
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

При приобретении недвижимости в ипотеку

При покупке квартиры в ипотечный кредит необходимо предоставить:

  • заявление на оформление ипотеки (оно заполняется онлайн на сайте банка или непосредственно в офисе организации);
  • копия паспорта (всех страниц);
  • справка о доходах, предоставленная работодателем;
  • заверенная копия ТК;
  • страховой номер индивидуального лицевого счета;
  • если вы женаты/замужем – свидетельство о браке;
  • при наличии у заемщика несовершеннолетних детей – свидетельство о рождении ребенка;
  • для призывников – военный билет;
  • для пенсионеров – пенсионное удостоверение;
  • бумаги, свидетельствующие об уже имеющихся долгах.

Также у вас могут потребовать справки из ПНД или НД, документы об образовании и прочие подтверждения благонадежности заемщика.

При приобретении недвижимости в ипотеку
При приобретении недвижимости в ипотеку

Заключая договор с застройщиком или продавцом на вторичном рынке, не забывайте о юридической чистоте сделки. Закон на вашей стороне – компания или частное лицо обязаны предоставить все запрашиваемые документы по просьбе покупателя. Чтобы не стать жертвой мошенников, проверяйте подлинность бумаг – самостоятельно или при помощи нанятого специалиста. Правильный подход к приобретению недвижимости поможет избежать неприятностей в будущем.

Возврат к списку

Семинары на выставке по теме Юридические вопросы

Подпишитесь на обновления

Мы не рассылаем спам. На указанный e-mail будут отправляться
только новые материалы нашего журнала

Подписаться
Посещение выставки это эксклюзивная возможность
в одно время и в одном месте: