Какие риски есть при сделках? С кем чревато совершать сделки с недвижимостью - Колганов Игорь Владимирович
Интернет-журнал Недвижимость
Блог выставки «Недвижимость от лидеров»

Какие риски есть при сделках? С кем чревато совершать сделки с недвижимостью

18.05.2021

Все риски при совершении сделок с недвижимостью, можно разделить таким образом:

  1. Риски, связанные с предметом договора;
  2. Риски, связанные с участниками (сторонами) договора;
  3. Риски, связанные с правами третьих лиц на предмет договора.

Предмет договора

  • Наличие/отсутствие обременений в отношении объекта недвижимости, которые могут быть как явными - отражены, в выписке ЕГРН, например, сведения о залоге недвижимого имущества, так и скрытыми – например, наличие судебного спора или возможность его возникновения в отношении предмета недвижимого имущества
  • Порок предыдущей сделки, то есть признаки недействительности сделки, на основании которой у продавца возникло право собственности на объект недвижимого имущества
  • Наличие скрытых долей детей в связи с использованием средств материнского (семейного) капитала на приобретение жилья. Родители «забывают» произвести оформление в результате использования для улучшения жилищных условий средств материнского (семейного) капитала. Если видно из документов или вы знаете, что у продавцов маленькие дети – необходимо попросить их предъявить справку с сайта госуслуг и отразить в заверениях и гарантиях эту информацию.
  • Наличие у органов государственной регистрации заявлений о недопустимости регистрации прав на недвижимое имущество без личного обращения гражданина – собственника недвижимого имущества

К рискам, связанным с участниками (сторонами) договора следует отнести следующее:

Какие риски есть при сделках? С кем чревато совершать сделки с недвижимостью
Какие риски есть при сделках? С кем чревато совершать сделки с недвижимостью

Недееспособность участников договора

Дееспособность – это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их.

Общегражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.

За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет сделки совершают законные представители - родители, усыновители или попечители.

При этом необходимо иметь в виду, распоряжение имуществом несовершеннолетнего возможно только с согласия органов опеки и попечительства.

Помимо общегражданской дееспособности юристы выделяют так называемую «медицинскую» дееспособность.

Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным (ст. 29 ГК РФ).

Сведения о лицах, признанных судом недееспособными, помещаются в общегосударственный реестр.

Для минимизации данного риска рекомендуется проверять возраст участников сделки, полномочия законных представителей несовершеннолетних и согласие на такую сделку органов опеки и попечительства! Нотариус же при совершении сделки в обязательном порядке запрашивает Росреестр о наличии/отсутствии судебного акта о признании заявителя недееспособным или ограниченно дееспособным.

Банкротство участника договора

Наличие или отсутствие сведений о банкротстве нотариус устанавливает на основании информации, содержащейся в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Также в заверениях и гарантиях продавца при заключении сделки продавец сообщает, заверяет и гарантирует отсутствие обстоятельств, влекущих за собой возможное банкротство и отсутствие с процессуальной точки зрения поданных заявлений, исков, не получивших пока отражение в реестре и т.д.

Какие риски есть при сделках? С кем чревато совершать сделки с недвижимостью
Какие риски есть при сделках? С кем чревато совершать сделки с недвижимостью

Какие еще риски могут быть при приобретении недвижимости?

  • Порок воли участника договора
  • Заключение договора представителем по доверенности
  • Недействительность паспортов участников договора
  • Наличие в отношении участника договора информации о причастности его к экстремистской деятельности или терроризму
  • Риски, связанные с оплатой по договору
  • Риски, связанные с наличием прав третьих лиц в отношении объекта недвижимости
  • Наличие прав на проживание у лиц, отказавшихся от участия в приватизации жилья
  • Права наследников, не оформивших наследство в отношении объекта недвижимости
  • Наличие прав бывшего или умершего супруга в отношении объекта недвижимости

Обращайтесь к нотариусу! Нотариальное оформление снизит риски при покупке недвижимости.

Сервисы, предоставляемые нотариусом:

  • Получение сведений из ЕГРН об объекте недвижимости
  • Получение сведений из Росреестра о наличии судебного решения о признании гражданина недееспособным
  • Личное общение нотариуса с участниками договора и осуществление видеофиксации процедуры удостоверения договора
  • Регистрация перехода прав в течение 1 (одного) рабочего дня
  • Проверка паспортов участников договора
  • Осуществление расчетов через публичный депозитный счет нотариуса

Нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине, что гарантируется пятиступенчатой системой возмещения ущерба, включая личное имущество, страховки и Компенсационный Фонд Федеральной нотариальной палаты.



Об авторе

Колганов Игорь Владимирович
Нотариус г. Москвы

Колганов Игорь Владимирович
Колганов Игорь Владимирович

Возврат к списку

Семинары на выставке по теме Юридические вопросы

Подпишитесь на обновления

Мы не рассылаем спам. На указанный e-mail будут отправляться
только новые материалы нашего журнала

Подписаться
Посещение выставки это эксклюзивная возможность
в одно время и в одном месте: