Переуступки прав на новостройку

Продажа квартиры в доме, который еще не достроен, возможна по договору переуступки прав на новостройку. Иными словами, собственник еще не существующей недвижимости может продать право на нее другому лицу.

Данный тип сделки называется цeccиeй и регламентируется ФЗ №214 и отдельными пунктами ГК РФ. Продавец, то есть лицо, купившее жилье напрямую у застройщика, при этом выступает как цeдeнт, a покупатель является цeccиoнapием. Третьим участником будет компания-застройщик, так как договор предполагает передачу прав и обязательств в ее отношении. Переуступка прав на квартиру в новостройке обычно осуществляется по более высокой стоимости, чем изначальная цена объекта. Это нередкое явление на рынке новой недвижимости и один из способов инвестирования средств.

Отличительной особенностью сделки по переуступке прав на новостройку является то, что предметом торга выступает не сама жилплощадь, а права на нее. Вместе с ними к покупателю переходят обязанности дольщика и возможные риски, а иногда и обязательство выплачивать часть долга строительной компании. При возникновении разногласий относительно недвижимости все вопросы с застройщиком будет решать цeccиoнapий. Договор цессии может быть подписан до введения жилья в эксплуатацию и вступает в юридическую силу до сдачи новостройки.

Существует несколько разновидностей данного типа сделок:

• На основе ДДУ, когда продавец имеет право уступить жилье только после полной выплаты долга за него. Но бывают ситуации, когда при переуступке права собственности на новостройку передается и обязательство погасить задолженность.
• На основе предварительного ДКП, когда покупателю передается весь остаток долга. Сделка по переуступке прав на квартиру в новостройке предполагает не продажу недвижимости, но обязанность сторон оформить передачу собственности. При расторжении договора покупатель получает обратно выплаченные средства.

Застройщики без энтузиазма относятся к подобным соглашениям, которые могут заключаться до ввода объекта в эксплуатацию неоднократно, так как переоформление – сложный процесс, а покупка новостройки по переуступке прав осуществляется по более низким ценам, чем на первичное или вторичное жилье.

Преимущества и недостатки

Минусы для продавца:

• на оформление требуется больше времени, чем на заключение ДКП, регистрацию дарения или других форм отношений;
• цeccия, как сделка с недвижимостью, которая заключается с целью получения прибыли, облагается налогом и требует подачи декларации.

Плюсы для продавца:

• возможность заработать на росте в цене, приобретя объект в начале строительства и заключив договор переуступки права на квартиру в новостройке под конец.

Минусы для покупателя:

• цeccиoнapий получает только право собственности, но еще не само жилье, вынужден ждать окончания строительства, которое может затянуться, и рискует в случае, если застройщик станет банкротом;
• возможность купить права требования с обязательствами перед СК или просроченными платежами;
• если договор оформлен неправильно или не зарегистрирован в Росреестре, цeccиoнapий рискует потерять инвестиции или стать жертвой «двойных продаж».

Плюсы для покупателя:

• переуступка прав на новостройку дает возможность приобрести жилье дешевле, чем на вторичном или первичном рынке и даже чем продавец, если ему деньги нужны срочно – скидка может составлять 5-20%;
• возможность инвестировать и заработать на перепродаже – покупатель может продать недвижимость, права на которую приобрел до окончания строительства, дороже, когда дом будет сдан – наценка может составлять 5-50% в зависимости от ситуации на рынке и особенностей конкретной сделки.

Что нужно учесть, чтобы минимизировать риски

Чтобы не стать жертвой мошенников в результате заключения сделки по переуступке прав на квартиру в новостройке и избежать многих неприятностей, перед подписанием договора необходимо проверить:

• есть ли на оригинале ДДУ подписи и печати застройщика, отметка о регистрации;
• надежность застройщика – не находится ли он на грани банкротства, не является ли фигурантом уголовного дела;
• нет ли на недвижимости обременения;
• сроки сдачи и особенности жилья – проектная декларация, содержащая необходимую информацию, должна быть доступна на сайте СК или по требованию;
• отзывы о застройщике.

Особенности оформления

Переуступка прав на новостройку осуществляется в несколько этапов. Необходимо собрать пакет документов, в который входят разрешение от застройщика и банка (если недвижимость приобретена на кредитные средства), письменное согласие на сделку супругов, договор долевого участия, справка о погашении задолженности перед СК. В результате сделки в ДДУ меняется дольщик с продавца на покупателя. Разрешение от застройщика лишает СК права не признать сделку, иногда достаточно отправить письменное уведомление.

Договор составляется в нескольких экземплярах, содержит информацию об участниках, объекте, стоимости, порядок расчета и реквизиты, данные о ДДУ, перечень передающихся документов и другие пункты. Сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре, где после введения дома в эксплуатацию можно будет оформить право собственности.

Подробнее узнать о переуступке прав на квартиру в новостройке можно на семинаре, который будет проходить 04.04.2020 в рамках выставки «Недвижимость от лидеров». Спикеры расскажут, как уведомить застройщика, какие документы подготовить, как оформить сделку, и ответят на интересующие вопросы.