Покупка недвижимости, приобретенной во время брака супругами, один из которых умер

По сложившейся практике, в большинстве случаев супруги, приобретая недвижимое имущество, регистрируют право собственности на имя одного из них. При этом имущество принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности, если брачным договором они не избрали иной режим.

Если умирает супруг, являющийся титульным собственником (то есть тем, на чье имя зарегистрировано право собственности), то вопросов с оформлением наследства обычно не возникает: собственник умер – нужно оформлять наследство, это очевидно.

Иное отношение сложилось к ситуации, когда умирает супруг, не являвшийся титульным собственником. Бытует мнение, что пережившему супругу, на чье имя зарегистрировано право собственности, достаточно при отчуждении недвижимости заявить покупателям о том, что отчуждаемое имущество приобретено в период брака с лицом, которого в настоящий момент нет в живых. Иногда указанное утверждение дополняется заверениями о том, что переживший супруг является единственным наследником умершего супруга.

Рассмотрим, соответствует ли такая практика закону.

Семейным кодексом РФ предусмотрено, что законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Этот режим сохраняется и в случае смерти одного из супругов. Иными словами, смерть нетитульного собственника не делает имущество, приобретенное в период брака и зарегистрированное на имя пережившего супруга, его личной собственностью.

Принадлежащее пережившему супругу наследодателя право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе, равная по общему правилу 1/2, входит в состав наследства и переходит к его наследникам по завещанию или по закону.

В нотариальной практике есть механизм выдела доли умершего супруга в имуществе, приобретенном на имя пережившего.

Если переживший супруг является единственным наследником, то достаточно его заявления о выдаче свидетельства о праве собственности. В этом свидетельстве определяются равными доли обоих супругов в имуществе, приобретенном ими в период брака. Половина имущества, принадлежащая умершему, включается в его наследственную массу, и наследуется вторым супругом. В результате переживший супруг является собственником всего объекта на основании первоначального документа (чаще всего – какого-либо возмездного договора), свидетельства о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов, выдаваемого пережившему супругу, и свидетельства о праве на наследство. Вроде бы результат тот же – собственником является переживший супруг, но имущество «очищено» от доли умершего.

Если среди наследников кроме пережившего супруга есть иные лица, то для выдела доли умершего супруга в имуществе, зарегистрированном на пережившего, нужно согласие последнего. Объясняется это тем, что только переживший супруг знает источник средств, за счет которых приобретено имущество. Кроме того, возможно, есть брачный договор, которым режим совместной собственности изменен на режим раздельной, а это значит, что в имуществе, оформленном на пережившего супруга, доли умершего нет. В остальном процедура такая же, как и в первом случае. Если согласие пережившего супруга не получено, то вопрос разрешается в судебном порядке.

Что касается заверения о том, что иных наследников, кроме пережившего супруга нет, то здесь потенциальным покупателям нужно быть осторожными по следующей причине. Только нотариус, в производстве которого находится наследственное дело, знает полный круг наследников. Это не только те лица, которые обратились с заявлениями о принятии наследства, но и те, кто принял наследство фактически (например, проживая вместе с наследодателем, или оплачивая его долги). Заверяя покупателя об отсутствии иных наследников, переживший супруг может заблуждаться относительно их круга, если заявление подано только им, а иные приняли наследство фактически.

Вывод из изложенного такой: продажа пережившим супругом целого объекта недвижимости, приобретенного в браке и зарегистрированного на его имя, означает продажу имущества, которое на самом деле принадлежит продавцу лишь частично. А это сразу делает договор купли-продажи недействительной сделкой.

Об авторе

Ништ Татьяна Александровна
Нотариус города Москвы
Член Комиссии МГНП по вопросам применения законодательства о наследстве
Кандидат юридических наук

Ништ Татьяна Александровна