Самостоятельная покупка квартиры онлайн. Выгодные и безопасные способы. Опыт «удаленки» - Булахова Наталья Владиславовна
Интернет-журнал Недвижимость
Блог выставки «Недвижимость от лидеров»

Самостоятельная покупка квартиры онлайн. Выгодные и безопасные способы. Опыт «удаленки»

18.11.2020

В риэлторскую практику последних лет прочно вошли онлайн-методы проведения сделок с недвижимостью. Объем электронных сделок растет из месяца в месяц с геометрической прогрессией. Этому способствует и настойчивая работа крупных ипотечных банков, продающих свои ипотечные продукты по привлекательным для потребителя ценам (например, снижая на 0,5% ипотечную ставку) тем «ипотечникам», которые соглашаются на проведение электронной регистрации сделок, а также события, связанные с самоизоляцией в начале 2020 года по причине распространения короновируса.

Карантинные короновирусные мероприятия в мире, ускорили перевод в онлайн поле всех этапов проведения сделок с недвижимостью, начиная от электронных «досок объявлений» и онлайн-просмотров вариантов, онлайн-авансов (бронирования) выбранного объекта, и заканчивая электронной регистрацией (в том числе проведением сделки через личный кабинет застройщика) с онлайн удаленным осмотром объекта и подписанием передаточного акта.

Перевод в удаленный формат сервисов для покупателя
Перевод в удаленный формат сервисов для покупателя

Сейчас можно удаленно провести как отдельный этап сделки с недвижимостью (например, авансировать объект), так и всю сделку целиком. Важно при этом, не увлекаясь простотой и легкостью удаленной сделки, не перейти грань, отделяющую безопасную сделку от оспоримой.

Как безопасно внести аванс за понравившийся объект?

Хочется подробно остановится именно на этапе удаленного внесения аванса за объект недвижимость. Если еще задолго до периода самоизоляции крупные застройщики на первичном рынке новостроек перевели работу с потенциальными клиентами по бронированию объектов в удаленный режим, без посещения офиса застройщика, то вторичный рынок и агентства недвижимости, реализующие квартиры и загородные объекты на вторичном рынке, перестраивались прямо на ходу, в разгар карантинных мер по короновирусу, обучаясь с ходу принимать авансы, используя схему «оферта-акцепт», в том числе с использованием электронной почты (по e-mail).

Вносим онлайн аванс
Вносим онлайн аванс

Важность соблюдения формы заключения договора связана с тем, что действующее законодательство в определенных случаях устанавливает требования к форме сделки, несоблюдение которых может повлечь отрицательные последствия для сторон сделки. Например, статья 162 ГК РФ предусматривает при несоблюдении простой письменной формы сделки лишение сторон права в случае спора ссылаться на свидетельские показания. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Пункт 2 статьи 434 ГК РФ предусматривает, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 ГК РФ (п. 2 в ред. Федерального закона от 18.03.2019 N 34-ФЗ).

Вносим онлайн аванс продавцу
Вносим онлайн аванс продавцу

ФЗ от 27 июля 2006 г № 24-ФЗ «Об информации, информатизации и защите информации» четко говорит, что «Документированная информация (документ) – зафиксированная на материальном носителе информация с реквизитами, позволяющими её идентифицировать». Письмо, отправленное по электронной почте, полностью соответствует данной формулировке, поскольку фиксируется, как у отправителя, так и у получателя.

Что такое ЭЦП?

На первой место при онлайн сделке выходит другое - важно персонально идентифицировать получателя. Во все времена использовалась для этих целей подпись лица под документом, подтверждающая его согласие с тем, что изложено в документе. При обмене документами в электронном виде данный способ, позволяющий идентифицировать лицо-контрагента, не работает. Требуется аналог собственноручной подписи. Именно этот аналог в виде ЭЦП (электронная цифровая подпись) допускается законодательством РФ. Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон (п. 2 статьи 160 ГК РФ)

Но на практике мы столкнулись с тем, что даже обыватель-покупатель, который самостоятельно вышел на рынок недвижимости с целью подобрать и авансировать себе квартиру и имеющий представление, как выглядит ЭЦП и подписанный ей документ, оказался не готов к такому виду мошенничества, как сбор авансов за объекты в удаленном виде или недобросовестному понуждению к сделке, «продавливанию» контрагентом своих условий, изначально не выгодных покупателю.

Осторожно: конклюдентные действия!

Заключение договора (соглашения об авансе) в электронном виде может происходить не только путем подписания единого документа (Договора или соглашения), но и путем электронной переписки с представителем продавца (или тем же менеджером от застройщика). Тогда согласование условий сделки происходит путем электронной переписки несколькими письмами, в течение несколько дней. В таких случаях на покупателя психологически начинают давить, вынуждая перечислить (авансировать, забронировать) понравившийся объект, параллельно по телефону убеждая, что только после перечисления суммы брони более подробно будут обговорены условия и сроки проведения сделки. Неудивительно, когда покупатель перевел сумму аванса по указанным реквизитам, а потом сталкивается с несговорчивостью или отказом контрагента продолжить вести переговоры по объекту, согласовывать условия сделки, предлагаемые покупателем. Аргументация другой стороны выглядит железной и «непробиваемой» законодательно, поскольку, перечислив сумму аванса (брони) покупатель, как сторона сделки, совершает конклюдентные действия и фактически подтверждает свою готовность к сделке на условиях, согласованных (или «недосогласованных») до момента перечисления суммы аванса.

Конклюдентные действия
Конклюдентные действия

Конклюдентные действия (п. 3 ст. 438 ГК РФ) (от лат. concludo — заключаю, делаю вывод) — действия лица, выражающие его волю совершить сделку, но не в форме устного или письменного волеизъявления, а поведением, по которому можно сделать заключение о таком намерении.

Поэтому, так важно покупателю еще до перечисления каких-либо сумм аванса (брони) за объект согласовать основные моменты сделки и только после их письменного фиксирования в переписке перечислять контрагенту согласованные суммы

Памятка покупателю по онлайн бронированию:

Что важно согласовать и зафиксировать в переписке при внесении аванса (брони):

1. Основные условия покупки объекта:

  • точный адрес выбранного объекта
  • сроки аванса (брони)
  • сумму и целевое назначение платежа: аванс/задаток и т.п.
  • условия возврата внесенной суммы (в случае отказа от сделки)
  • основные условия сделки (способ расчетов, место проведения, кто и какие документы готовит к сделке)

2. Выяснить сумму и целевое назначение платежа: аванс/задаток и т.п.
3. Выяснить кому перечисляются денежные средства (реквизиты получателя).

Часто покупатели страдают от своих необдуманных и неподготовленных действий и повышают риск потери своих же денежных средств. Сразу с несколькими похожими случаями нам пришлось столкнуться на практике, когда к нам в компанию обращались покупатели с просьбами помочь вернуть деньги. Так, самостоятельно, без сопровождения риэлтора или юриста по недвижимости, договариваются с представителем продавца (тем же агентом) об авансировании (бронировании) квартиры, перечисляя сумму аванса (брони) безналичным способом по личным банковским реквизитам на карточку агента (представителя продавца), не задумываясь о том, что квартира реализуется не агентом (или менеджером застройщика), физическим лицом, а агентством (застройщиком), то есть юридическим лицом. Юридические отношения покупателем оформляются с компанией, а денежные средства перечисляются агенту, физическому лицу, что в дальнейшем не дает возможности требовать возврата перечисленных сумм с компании в случае отказа или невозможности проведения сделки по инициативе одной из сторон.

Одним из основных моментов, требующих согласования сторон на этапе авансирования квартиры является согласование способа и порядка расчетов по сделке. Поскольку мы ведем речь об онлайн способах расчета по сделке, то остановимся именно на особенностях основных безналичных способах, которые активно используются на рынке недвижимости (

Способы безналичных расчетов
Способы безналичных расчетов

Особенности аккредитива, как одного из безналичных способов расчета по онлайн сделке

Аккредитив – это банковская услуга, представляющая собой обязательство банка по поручению клиента осуществить со счета клиента платеж указанному лицу (получателю) по факту предъявления им оговоренных документов.

Кратко изложу суть: банк, в котором Покупатель открывает аккредитив, называется банк-эмитент. Банк, который будет выдавать деньги Продавцу, называется банк-исполнитель (может быть тот же банк, что и банк-эмитент).

Схема расчета значительно упрощается, если текущие счета покупателя и продавца открыты в одном банке и расчеты по аккредитиву проводит один банк.

Способ исполнения аккредитива - это предоставление Продавцом в банк- исполнителя документов, подтверждающих продажу квартиры и переход права собственности. Аккредитив может быть покрытым(депонированным) или непокрытым (гарантированным). В первом случае банк-эмитент реально переводит деньги на счет банка-исполнителя, а во втором случае деньги хранятся на счете банка-эмитента до момента исполнения аккредитива. В практике расчетов с недвижимостью через аккредитив чаще всего применяют покрытый безотзывный аккредитив. Именно такой вид аккредитива позволяет в наибольшей степени учитывать интересы и Продавца, и Покупателя, и банка. В принципе, суть та же, что и расчет через ячейку, но там – наличным способом, а здесь - безналичным.

Самостоятельная покупка квартиры онлайн
Самостоятельная покупка квартиры онлайн

При такой форме безналичных расчетов средства покупателя (заемщика) банк помещает на специальный счет и переводит на счет продавца только после предоставления им документов о переходе права собственности на недвижимость к покупателю. Последний во время действия аккредитива также не имеет доступа к средствам на этом счете. Если документы о переходе права собственности не предоставляются до истечения срока действия аккредитива, то деньги возвращаются обратно на счет покупателя. Один из существенных минусов применения способа расчетов через аккредитив: исполняющий банк не несет ответственности за подлинность предоставляемых продавцом документов при исполнении аккредитива. Читаем пункт 3 статьи 871 ГК РФ: «Исполнение аккредитива производится при условии, что представленные документы по внешним признакам соответствуют условиям аккредитива, и не может быть обусловлено обязательством или обязательствами плательщика либо получателя средств, даже если в аккредитиве содержится ссылка на такое обязательство или такие обязательства».

В связи с этим, так важен контроль за всеми этапами сделки (а особенно контроль этапа регистрации перехода права) профессионального представителя, каким может быть риэлторская или юридическая компания, специализирующаяся на сделках с недвижимостью.

Также надо помнить, что аккредитив предназначен для расчетов только с одним получателем средств. Если в квартире несколько продавцов-собственников - надо открывать аккредитивы по количеству продавцов на имя каждого из них, перечисляя денежные суммы соразмерно их долям в праве собственности на квартиру на каждый из аккредитивов (конечно, если у вас поставлена задача юридически правильно провести сделку и избавить в дальнейшем покупателя от рисков и финансовых претензий к покупателю со стороны продавцов, связанных с исполнением Договора купли-продажи в частичной оплате квартиры). Как вариант, чтобы избежать подобных финансовых претензий со стороны продавцов, мы рекомендуем включать в текст Договора определенные юридические фразы, защищающие покупателя, подтверждающие его добросовестность приобретения.

И есть еще один юридически тонкий момент безопасного использования в сделке такого способа расчетов, как аккредитив - это проведение альтернативных сделок. Альтернативная сделка проводится одновременно: продажа недвижимости продавцом и приобретение на вырученные от продажи денежные средства этим продавцом другого объекта недвижимости в один день).

Большая часть сделок, проводимых на рынке, именно носят альтернативный характер. Настаивать на использовании аккредитива в расчетах по ипотечным сделкам и проводить альтернативные сделки с привлечением аккредитива сравнительно недавно первым начал один из крупнейших банков РФ.

Работа на «удаленке» в условиях самоизоляции в 2020 году, а также увеличение в последние месяцы количества ипотечных сделок по альтернативным схемам с использованием аккредитивов выявило одну неприятную пагубную практику, а именно: стороны сделки, а часто и их представители - риэлторы, не придают значение такому существенному моменту в процессе подготовки к сделке, как подтверждение расчетов между сторонами по каждому Договору купли-продажи (ДКП) объекта в альтернативной цепочке.

Даже профессиональные участники рынка недвижимости, ошибочно проводя аналогию с порядком расчетов по альтернативным сделкам с привлечением банковских ячеек и закладкой наличных денежных сумм в них, не обращают внимания, что порядок расчетов, прописанный в конкретном ДКП, резко отличается от условий исполнения конкретного аккредитива, которые указывает покупатель, выдавая поручение банку-эмитенту и фиксируя его в заявлении на открытие аккредитива.

При такой форме безналичных расчетов средства покупателя (заемщика) банк помещает на специальный счет и переводит на счет продавца конечной («хвостовой») квартиры в цепочке после предоставления им документов о переходе права собственности на все объекты недвижимости к покупателям по всей альтернативной цепочке (по аналогии с условиями доступа к банковским ячейкам).

Транзит средств (при аккредитивных расчетах) и факт их получения продавцами объектов, находящихся в середине альтернативной цепочки ничем документально не фиксируется. Сила расписки (которая обычно предлагается в подобных случаях) сильно преувеличена, тем более, что расходится с безналичным способом проведения сделки, указанным в конкретном Договоре. Данная пагубная практика существенно стала увеличивать риски покупателя в оспоримости проведенной конкретной сделки.

Аргументация менеджеров ипотечных банков, которую приходится выслушивать нам на сделках, что «всегда все деньги получают и пишут расписки, проблем нет» вообще несостоятельна с юридической стороны. Андеррайтинг любого ипотечного банка не анализирует схему проведения сделки с позиций безопасности для всех ее участников - цель сотрудника банка рассматривать документы по конкретному приобретаемому с ипотекой объекту с позиций уберечь банк (и только банк) от возможных рисков, ведь объект станет предметом залога, а в случае чего реализованные от его продажи средства должны покрыть предоставленный заем «ипотечнику».

При данной схеме проведения сделки расписка не может защитить, как покупателя-ипотечника, так и продавца-менщика, и подтвердить его добросовестность в исполнении конкретной сделке по покупке конкретного объекта. Аргумент на альтернативность сделок для суда слаб и сомнителен. Суд в обязательном порядке разбирается с ситуацией в каждой оспоримой сделке. Прогнозировать решение суда без подтверждающих расчеты документов по сделке - сомнительное удовольствие. Судом будет учитываться не только факт состоявшейся конкретной сделки, но и условия, при которых она совершалась. Главное, при этом потребуется подтверждение факта подтверждения расчета получения денежных средств продавцом-менщиком, которое будет отсутствовать при проведении альтернативной сделки через аккредитив.

Поэтому важно документально фиксировать в соглашении между всеми участниками альтернативной сделки «проводку» денежных средств по всей цепочке, согласовывая и связывая его с условиями, указанными в Договорах купли-продажи, «привязывать» факт зачисления денежных средств на счет продавца «хвостового» объекта к исполнению обязательств сторон-альтернативщиков.

Наша компания активно использует в сделках своих клиентов такое соглашение («дорожную карту» безопасной сделки), которое «устоит в суде» в случае предъявления претензий со стороны 3-х, при данном альтернативном способе расчетов в сделках. Поможет это соглашение и случае предъявления в будущем возможных претензий кредиторов к бывшему собственнику в случае его банкротства и попыток признать сделку по продаже квартиры, ка ущемляющей интересы кредиторов. Поскольку соглашение будет подтверждением добросовестности покупателя.

Особенности депозита нотариуса, как одного из безналичных способов расчета по онлайн сделке

Депозит нотариуса — принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Принятие депозита нотариусом производится в случаях, предусмотренных гражданским законодательством РФ. С 01 января 2015 года стало возможно использовать депозит нотариуса не только, как способ расчета между кредитором и должником, но и при сделках купли-продажи недвижимости.

Использование депозита нотариуса, как средства взаиморасчета по сделкам, позволяет существенно упростить порядок исполнения обязательства и минимизировать возможные риски. При этом надо учесть некоторые особенности в применении данного способа расчетов в сделках с недвижимостью.

В соответствии со статьей 87 ГК РФ, нотариус, принявший в депозит наличные деньги, должен внести их на свой публичный депозитный счет не позднее следующего рабочего дня после дня принятия наличных денег. Принятие нотариусом в депозит безналичных денежных средств осуществляется путем распоряжения нотариуса о принятии денежных средств на публичный депозитный счет, выдаваемого нотариусом покупателю для представления покупателем в банк, в котором открыт публичный депозитный счет нотариуса. Дальнейшая выдача либо перечисление продавцу денежных средств, находящихся на публичном депозитном счете нотариуса, производится банком по распоряжению нотариуса.

Самостоятельная покупка квартиры онлайн
Самостоятельная покупка квартиры онлайн

Хранить в нотариальной конторе денежные суммы и ценные бумаги, принятые в депозит, нотариус не имеет права. Для хранения денежных средств используется специальный депозитный счет нотариуса в банке. Не все нотариусы предоставляют данную услугу, а также для того, чтобы ей воспользоваться, необходимо нотариально заверить сам договор купли-продажи квартиры.

Подписать договор купли-продажи в простой письменной форме, указав способ расчетов в нем через депозит нотариуса, у вас не получится. Воспользоваться депозитом нотариуса возможно будет только в том случае, если Вы будете у этого же нотариуса проводить сделку в нотариальной форме, удостоверяя у него же договор купли-продажи.

Кроме этого, важно предварительно выяснить в каком банке у конкретного нотариуса открыт депозитный счет, придется предварительно просчитать, насколько высоки риски сотрудничества с конкретным банком, и определить признаки, предшествующие ухудшению ситуации в банке и ведущие к его банкротству. А покупателю надо будет дополнительно подумать об оплате процентов за перевод суммы, подготовленной для расчетов по сделке, со счета Покупателя из своего «родного» банка в банк, где открыт депозитный счет у нотариуса.

Также нужно еще держать в голове, что банки, обычно, берут комиссию за «обналичивание» денег со своего счета Продавцом уже после проведенной сделки или перевод их на счет Продавца в другой банк.

Еще одна важная особенность депозита: денежное обязательство считается исполненным покупателем сразу после внесения денежных средств в депозит нотариуса (п.2 ст 327 ГК РФ). Правда, пункт 3 все той же статьи 327 позволяет Покупателю в любое время отозвать свои деньги обратно с депозита нотариуса. Чтобы этого не произошло, своим клиентам мы рекомендуем на этапе согласования проекта Договора купли-продажи (с помощью нотариуса) четко фиксировать в Договоре условия, в каких случаях Покупатель может забрать свои деньги обратно.

Покупателям нужна стабильность, безопасность, ясность в действиях и профессионализм. При этом, покупателю важно проявить разумную осмотрительность и снизить риски по признанию в дальнейшем сделки недействительной.

Как онлайн проверить выбранный объект недвижимости?

Самостоятельность при покупке недвижимости - трудоемкий и затратный по времени процесс. Для первичного самостоятельного знакомства с выбранным объектом, несомненно, потенциальному покупателю подойдет онлайн проверка продавца и самого объекта по основным официальным ресурсам, размещенным на порталах в интернете.

При этом, важно не забыть, что нужен обобщающий правовой анализ всей совокупности документов по понравившейся квартире, а не их наличие и количество. Кто из покупателей сделает доскональный, грамотный и профессиональный анализ собранных юридических фактов? У частного лица, желающего купить недвижимость, нет опыта провести анализ полученной информации. Только специалист в своей области может сравнить полученный материал с информацией из других источников и сделать соответствующие правовые выводы, а также осуществить юридическую доработку и исправление ошибок в пакете документов, предоставленных продавцом. В специализации юриста заключена сегодня на рынке недвижимости безопасность покупателя.

Кто и как может подать документы на электронную регистрацию?

Каким способом из нижеперечисленных воспользоваться - выбирать сторонам сделки. Следует быть готовым к тому, что некоторые виды сделки требуют обязательного нотариального удостоверения (Договор купли-продажи составляет нотариус, он же удостоверяет подписи сторон в нем). При нотариальной форме сделки удобно воспользоваться и возможностями нотариуса, подав пакет документов в электронном виде через нотариуса.

  1. Стороны сделки самостоятельно подают пакет через портал Росреестра с использованием ЭЦП (https://rosreestr.gov.ru/ ). Росреестр принимает документы на регистрацию в электронном виде при наличии ЭЦП сторон, а также при грамотно сформированном пакете документов
  2. Памятка по самостоятельной подготовке документов к электронной регистрации
    Памятка по самостоятельной подготовке документов к электронной регистрации
  3. Сделку проводит нотариус, он же направляет заявление в Росреестр и подает пакет документов на электронную регистрацию (без получения личных ЭЦП сторонами сделки)
  4. Подача документов через МФЦ (Мои документы), портал Госуслуг
  5. Через сервис Сбер «ДомКлик» или других крупных банков (например, ВТБ, банк ДОМ.РФ).

Личного взаимодействия и присутствия сторон на удаленном раскрытии аккредитивов или сервисов специальных счетов (ЦНС) не требуется. Полностью заменяет взаимодействие с наличными денежными средствами и органами Росреестра. Сторонам сделки выдаются усиленные ЭЦП, получение через смартфон. Идентификация клиента происходит удаленно.

Стороны подписывают Договор по сделке ЭЦП, который вместе с необходимым пакетом документов уходит на регистрацию в Росреестр. При покупке жилья в новостройке (без ипотеки) идентификацию покупателя для открытия счета в системе безопасных расчетов может производить представитель застройщика.

Соглашаясь на электронные способы подачи пакета документов через третьи лица, следует знать, что контроль и ответственность за ход и результаты электронной регистрации никакой ипотечный банк, застройщик или нотариус на себя не берет.

Сторонам сделки, соглашаясь на электронные способы регистрации всегда надо быть готовым к самостоятельному решению вопроса по получению информации из Росреестра о причинах случившейся приостановки или отказа в государственной регистрации перехода прав собственности на объект, а также к тому, что придется самостоятельно осуществлять мероприятия по поиску «своего» пакета, сданного на регистрацию. В чем это заключается и как идут поиски «зависших» или «потерявшихся» пакетов в Росреестре не надо объяснять только трудолюбивым риэлторам, работающим с этим постоянно, а также юристам. К сожалению, к решению подобных вопросов юристов зачастую не привлекают заранее, уповая на видимую простоту регистрации сделки, но на деле столкнувшись с проблемами, понимают, что самостоятельно решить эти вопросы они не могут. При этом очень часто стороны сделки уже несут финансовые расходы, например, в виде процентов по взятому кредиту, оплаты услуг нотариуса, суммы перечисленного аванса, а также в виде денежных средств, замороженных на определенное время на аккредитиве.

Таким образом, изначальная простота онлайн-сделок с электронной регистрацией без привлечения профессионалов может обернуться потерями денег, временем и потраченными нервами. В данном случае оплата труда привлеченного специалиста (юриста, риэлтора) является приобретением своей безопасности за очень небольшие деньги по сравнению с планируемой суммой покупки любого объекта недвижимости.

Напоследок, хочу отметить, что, если в сделке соблюдены ВСЕ ниже перечисленные условия, а именно:

  • содержание сделки и её правовой результат не противоречит закону,
  • стороны обладают право- и дееспособностью,
  • а их волеизъявление свободно и совершается в условиях, исключающих вредное воздействие на него (сделка, совершена не под влиянием заблуждения).

Ваша сделка просто обречена быть действительной)!



Об авторе

Булахова Наталья Владиславовна
Юрист, директор проекта «ЮРИСТ.НЕДВИЖИМОСТЬ.ОНЛАЙН» www.uno-law.ru
Член Ассоциации юристов России,
Член Комитета по взаимодействию с отраслевыми партнерами Гильдии риэлторов Московской области

Булахова Наталья Владиславовна
Булахова Наталья Владиславовна

Возврат к списку

Семинары на выставке по теме Юридические вопросы

Подпишитесь на обновления

Мы не рассылаем спам. На указанный e-mail будут отправляться
только новые материалы нашего журнала

Подписаться
Посещение выставки это эксклюзивная возможность
в одно время и в одном месте: