Завещание или дарственная: как дешевле и без риска передать и получить жильё? Часть 2

В первой части статьи «Завещание или дарственная: как дешевле и без риска передать и получить жильё? Часть 1» мы рассмотрели варианты передачи права собственности на недвижимость от одного родственника к другому с точки зрения возможных финансовых затрат. Эти затраты выражаются в необходимости уплаты налогов и иных обязательных платежей.

Во второй части мы рассмотрим в сравнении ситуации передачи права собственности между родственниками с точки зрения возникающих рисков. Также мы рассмотрим те случаи, когда за внешне безвозмездными отношениями маскируются чисто экономические интересы сторон.

Дарение

Начнём, как и в первой части, с дарения. Казалось бы, какие риски могут быть у сторон при дарении? А вот какие. Эта сделка безвозмездная. Одаряемый ничего не отдал дарителю взамен, получив квартиру (или дом, участок, долю в праве), и по-человечески рад этому. Но и расторгнуть договор дарения проще, ведь даритель ничего не должен отдать назад при расторжении. Когда возможно расторжение договора дарения?

Основанием для неисполнения запланированного договора дарения может быть наступление каких-либо значительных негативных событий в жизни дарителя ещё до заключения договора. Что-то такое, что требует от него крупных материальных расходов, которые он мог бы получить путём продажи недвижимости, которую желал подарить.

По-человечески это понятно. Даритель планировал отдать одаряемому своё самое дорогое имущество, помочь и облагодетельствовать. Но теперь ему самому нужна помощь, тут уж не до подарков.

Основанием расторжения заключённого договора дарения может стать поведение одаряемого. Если он, после заключения договора, «совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения» то даритель вправе обратиться в суд для расторжения договора. Есть и иные основания для расторжения договора дарения, они перечислены в статье 578 ГК РФ.

В случае, если даритель проживает в подаренной квартире, он сохраняет пожизненное право пользования этой квартирой, и это всегда специально оговаривается в договоре дарения.

Коротко про случаи, когда под видом дарения на самом деле происходит купля-продажа. Например, один человек как бы дарит квартиру другому человеку (в том числе и родственнику), но тот другой на самом деле выплачивает за квартиру некую сумму, но тайно. Почему тайно? Например, чтобы другие родственники не знали. Есть и другие достаточно распространённые причины таких действий. Нам сейчас это и не важно, почему так происходит. Но делать так неразумно.

Такая сделка является «притворной», т.е. маскирующей другую сделку, состоявшуюся в реальности – куплю-продажу. Она может быть расторгнута, как притворная. Она может быть расторгнута и просто в силу расторжимости любой сделки. И здесь наиболее уязвимо положение одаряемого. Что он получит назад при расторжении, особенно, если передача денег от него к дарителю никак документально не подтверждалась?

Наследование (завещание)

Теперь посмотрим на риски при наследовании по завещанию. Первое, что вытекает из самого смысла завещания – оно оформляется для передачи имущества от более старшего к младшему. Обратные варианты редкие. Ну, не делают завещание от 20-летнего внука на 70-летнего деда! Значит, не для любого переоформления недвижимости подходит наследование по завещанию.

Второе важное условие - завещание начинает действовать только после смерти наследодателя. Никто точно не знает, когда наступит день так называемого «открытия наследства». Всё это время наследник не может считать себя собственником завещанной недвижимости. И всё это время наследник никак не застрахован от отмены или изменения завещания.

Завещание – это волеизъявление. Односторонняя сделка. Волеизъявление может быть изменено в любой момент. Захотел – пообещал; захотел – отменил обещание! Поэтому есть правило – каждое следующее завещание делает недействительным предыдущее завещание в той части, в которой новое совпадает с предыдущим.

Также в любой момент завещатель вправе как угодно распорядится своим имуществом, поименованным в своём завещании. Например, есть у человека некая ценность. Он её отписывает по завещанию своим молодым родственникам. Родственники благодарны ему, и, рассчитывая на получение ценности в будущем, как-то помогают завещателю. Такая у них устная договорённость, и все довольны.

Потом завещатель умирает, родственники хотят найти обещанную ценность и забрать в свою собственность, а её нет! Оказывается, хозяин её продал ещё при жизни, а им не сказал. А зачем говорить, молодые ему тогда помогать перестанут! Такое может произойти и с недвижимостью. Причём, обратите внимание, само завещание оставалось неизменным. Изменился лишь объём наследственного имущества.

Любое обещание наследодателя, выраженное в форме завещания, основывается только на его решении. Но завещание не содержит никаких обязательств наследодателя по отношению к наследникам. Это важно понимать – устные договорённости между ними могут быть, но это не двусторонняя сделка с обоюдно зафиксированными обязательствами.

Не надо забывать о том, что после смерти наследодателя завещание может быть оспорено иными наследниками. И так часто бывает! Плюс есть наследники с так называемой «обязательной долей в наследстве». С ними придётся поделиться даже при наличии завещания; определение этой «обязательной доли» может быть сложным и конфликтным.

И ещё важный момент. Наследник, по общему правилу, принимает на себя всю прибыль и выгоду от полученного им наследственного имущества, и ВСЕ долги и обязательства наследодателя-завещателя. Если после смерти наследодателя выяснится, что он при жизни наделал долгов, то всё наследство может уйти на их погашение.

Хорошо ещё, что наследник отвечает по долгам только в пределах полученного наследственного имущества. Максимум, что отдаст всё полученное, но своих денег не должен будет отдавать. Согласитесь, такому наследнику будет очень огорчительно узнать, что он свои устные обязательства перед завещателем при его жизни исполнил, а сам теперь получает ровно ноль. И жаловаться не на кого!

Краткие итоги второй части

Рассмотренные нами возможные риски при передаче права собственности на недвижимость с помощью дарения и наследования по завещанию позволяют сделать следующие выводы.

Во всех случаях, когда эти способы отражают искреннее бескорыстное намерение отчуждения прав собственника в пользу иных лиц, дарение и наследование хороши и выполняют свою задачу.

А вот в случаях, когда, с помощью этих внешне безвозмездных способов передачи права собственности, стороны пытаются провести замаскированный экономический обмен, сразу появляются неожиданные риски. Причём во многих ситуациях риски эти реализуются, и приводят как материальным, так и моральным и эмоциональным потерям.

Наследование по завещанию более рискованно для наследника, чем передача права собственности с помощью дарения. Завещатель имеет неограниченные возможности изменить при жизни условия завещания и объём фактически принадлежащего ему имущества.

Поэтому, старайтесь для решения своих жизненных задач применять те средства и способы, которые для решения этих задач и предусмотрены законом и практикой. И обязательно проконсультируйтесь со специалистом заранее. Помните, что самое дорогое на свете – вовремя полученный разумный совет.

Об авторе

Дмитрий Заславский
специалист по недвижимости, юрист
zaslavskiy-za.ru

Дмитрий Заславский