Частные инвестиции в жилую недвижимость Сочи: вчера, сегодня, завтра. Часть 1

Жилая недвижимость в Сочи – одном из самых престижных и комфортных курортов Краснодарского края – всегда привлекала наших сограждан. С советских времен сюда тянулись потоки т.н. «климатических беженцев» со всей страны. А после того как стало известно, что город превратится в столицу зимних Олимпийских игр 2014 года, начался настоящий ажиотаж: спрос на квартиры, дома и участки вырос в разы. Тем, кто подсуетился еще до Олимпиады, повезло больше, сегодня же цены на сочинскую недвижимость могут показаться многим покупателям заоблачными, однако спрос все равно не падает.

В этой статье мы рассмотрим эволюцию инвестиционных возможностей в жилую недвижимость Сочи массового ценового сегмента (объекты эконом-класса) за десятилетний период – с начала строительства олимпийских и инфраструктурных объектов до наших дней.

Что было до Олимпиады?

Жители Сочи еще очень хорошо помнят то время: постоянная стройка, шум, пыль и грязь, бесконечные пробки на дорогах, жить приходилось буквально на стройплощадке. Однако потерпеть было ради чего, к началу 2014 года город превратился в конфетку! Весь этот нелегкий период активные застройщики жилых домов всех уровней и масштабов наращивали объемы и темпы строительства. В Сочи потянулись «паломники» со всех уголков нашей родины – желающие прикупить недвижимость в самых северных в мире субтропиках. Этому во многом способствовала агрессивная реклама агентств недвижимости, в интернете красовались объявления типа: «Квартиры в Сочи от 500 000 руб.!»

Как это ни странно, но такие рекламные заявления не были обманом. Приезжая в Сочи, потенциальные покупатели узнавали, что в этом городе свои реалии и законы, а потому есть два типа новостроек:

1. многоквартирные дома, возводимые по ФЗ-214;
2. частные многоэтажные дома, строящиеся на землях ИЖС, которые в дальнейшем подлежат узакониванию через суд; собственность в этом случае оформляется не на квартиру, а на жилое помещение.

Естественно, что второй вариант намного дешевле первого. Такие «квартиры» на этапе строительства можно было приобрести по цене от 30 000 до 45 000 руб. за кв.м., соответственно студия площадью 15 кв.м. действительно могла стоить около 500 000 руб. И подобных предложений в городе было достаточно! Цены зависели от расположения объекта, стадии готовности, транспортной доступности, удаленности от моря и многих других факторов. Для сравнения: квартиры в многоэтажках, возводимых по ФЗ-214, уже стоили как минимум в 2 раза дороже!

Конечно, частные застройщики не дают никаких гарантий, их покупатели не защищены законом. Приобретение такого объекта можно сравнить с игрой в рулетку. Люди, плохо разбирающиеся в строительстве, ситуации и реалиях рынка, запросто могли попасть в ловушку. Агенты и посредники наперебой предлагали, например, вложить деньги в объект, строительство которого было заморожено уже не первый год!

С другой стороны, о сроках сдачи объекта у надежного застройщика можно было сильно не волноваться. В тот период власти буквально обязали всех строителей к началу Олимпиады привести город в идеальное состояние, никаких недостроев в районе центральных улиц не должно было остаться, вот почему согласования проходили быстро и на ура!

Задержки, конечно, иногда наблюдались, но в среднем не более чем на 3 месяца. Доля недостроенных объектов в то время была невелика. Большинство покупателей квартир и жилых помещений успешно зарегистрировали свою собственность и даже оформили прописку.

Что такое жилое помещение, каковые его преимущества и недостатки?

Местные жители считают, что «жилое помещение» – это чисто сочинская реалия, некоторые юристы утверждают, что в других регионах такого понятия, обозначающего статус недвижимости, не существует. По сути, жилое помещение – это доля в частном жилом доме, однако выделенная в натуре, т.к. в свидетельствах о собственности, выданных в то время, фигурировали конкретные номера помещений и их площади, инженеры БТИ оформляли на них технические планы. Кроме того, собственнику такого объекта застройщик передает и не выделенные в натуре доли общих площадей дома и участка земли, на котором он построен.

При желании и согласии всех собственников можно перевести жилые помещения в таком доме в статус «квартиры», если соблюсти определенные требования, например, обустроить детскую площадку во дворе, подвести центральную канализацию (если ее нет) и др. Однако лично я не вижу в этом особого смысла. В статусе «жилое помещение» есть свои преимущества, например, отсутствуют обязательные ежемесячные платежи за капитальный и текущий ремонт.

Конечно, неверным будет утверждать, что с возведением новостроек в Сочи в доолимпийский период все и везде проходило гладко. Задержек было достаточно и с подключением коммуникаций, и со сроками сдачи объектов, и с регистрацией собственности… Кстати, перечисленные проблемы, если с ними и сталкивались застройщики, касались в одинаковой степени и т.н. «официальных строек» по ФЗ-214, и т.н. «полулегальных многоквартирников». Обусловлены они были взаимоотношениями с местной администрацией и затрагивали по большей части застройщиков из других регионов, решивших на ажиотаже сорвать куш, но не сумевших договориться с властями.

Высокодоходные инвестиции

Все, кто успел купить квартиры или жилые помещения до 2014 года, а потом оперативно сделать ремонт, уже окупили свои вложения (если они ставили перед собой такую задачу). Стоимость аренды квартиры в Сочи на круглый год сопоставима с московской, стоимость покупки же – как минимум в три раза дешевле.

Кейс: жилое помещение в Адлере

Приведем следующий кейс с элементарными расчетами. Жилое помещение общей площадью 32 кв.м. в Адлерском районе города Сочи в 800-900 м от моря куплено в апреле 2013 года за 1 000 000 руб. Дом сдан в эксплуатацию в январе 2014 года. Отделка и оборудование обошлись хозяину в 600 000 руб.

Долгосрочная аренда

Арендная плата (без учета коммунальных платежей, которые вносит арендатор самостоятельно) составляет 25 000 руб. в месяц. Выручка за год – 300 000 руб., срок окупаемости - 5,3 года. Доходность – 30% годовых от стоимости покупки объекта недвижимости и 19% годовых от общих затрат с учетом ремонта. Простоев не было. Срок экспозиции объекта при сдаче в долгосрочную аренду - 1-3 дня с момента подачи объявления.

Посуточная аренда

Этот же объект может сдаваться посуточно в летний период с мая по октябрь. При средней арендной ставке 2 500 руб. в сутки (за вычетом уборки, коммунальных платежей и простоев) выручка за 5 месяцев составит 375 000 руб. в год (без учета дохода от сдачи помещения в зимний сезон). Таким образом, срок окупаемости снизится до 4,2 года, а доходность повысится до 37,5% и 23% годовых соответственно.

Комбинированный вариант

Многие владельцы жилой недвижимости в Сочи сдают свои объекты в зимний период на долгий срок, а в летний – посуточно. При такой форме эксплуатации помещения в идеале можно довести выручку до 500 000 руб. в год с учетом вынужденных простоев. В этом случае срок окупаемости снизится до 3,2 года, а доходность повысится до 50% и 31% годовых соответственно.

Рост стоимости объекта

Подобные объекты не только быстро себя окупали, но и стабильно росли в цене. Уже к настоящему времени жилое помещение с описанными выше характеристиками стоит в среднем от 2 700 000 руб. до 3 500 000 руб., т.е. демонстрирует прирост в цене от 170 до 250% за 6 полных лет (30-40% в год).

Многие риэлторы в тот период, владея динамикой рынка новостроек и информацией о надежных застройщиках, вкладывали свои деньги в такие объекты на этапе котлована или первых этажей для дальнейшей перепродажи после завершения строительства и быстро оборачивали средства, получая доход до 50% – иногда даже в течение нескольких месяцев!

Данный кейс показывает, что Сочи в те времена предоставлял возможность выгодного вложения в жилую недвижимость даже сравнительно небольшой суммы. Варианты инвестирования от 500 000 до 2 000 000 руб. с высокой доходностью всегда были в дефиците, и именно здесь подобные проекты реализовать мог практически любой желающий.

Рисков, как уже было сказано выше, тоже хватало, особенно им подвергались приезжие из других регионов, не знакомые со спецификой рынка и «попавшие в лапы» недобросовестных риэлторов, которые готовы были продавать объекты без тщательной проверки документов и анализа ситуации, а потому ответственность за сделку ложилась на плечи самого покупателя. А дальше – как повезет…

Об авторе

Исаева Анна Владимировна, к.ф.н.
Коммерческий директор ООО «АСК Инжиниринг»
Консалтинг инвесторов в жилую недвижимость Сочи, помощь в подборе участков, анализ инвестиций, экспертиза готовых объектов, организация строительства частных домов и коттеджных поселков в Сочи, технадзор
Тел.: (495) 960-80-48
www.genplans.ru
https://vk.com/genplans
https://www.facebook.com/genplans
Instagram: @genplans.ru

Исаева Анна Владимировна