Частные инвестиции в жилую недвижимость Сочи: вчера, сегодня, завтра. Часть 2

После Олимпиады

Шесть полных лет, прошедших после Олимпиады, показали, что спрос на жилую недвижимость самого престижного черноморского курорта нашей страны нисколько не упал, напротив, он только вырос. Этому способствовал и интенсивный туристический поток как в летний, так и зимний период.

Возведение новостроек продолжалось, однако уже не так активно, как до Олимпиады, поскольку большинство выгодных площадок уже были заняты. А с 2018 года городские власти запустили кампанию борьбы с незаконным строительством и самостроем, под снос пошли десятки не только пока еще не оформленных объектов, но и домов, в которых люди уже успели получить прописку или временную регистрацию.

Не будем сейчас рассматривать причины возникновения этих процессов, скорее всего, они были вызваны переделом рынка и сфер влияний. К настоящему времени волнения вокруг данных объектов утихли. Средняя стоимость квадратного метра квартир в готовых домах в Сочи установилась в диапазоне 100 000 – 120 000 руб.

На сегодняшний день найти квартиру или жилое помещение около 35-40 кв.м. у надежного застройщика даже в доме, находящемся на этапе строительства, по цене менее 3 000 000 руб. считается проблематичным.

Не только квартиры…

С 2015 года многие покупатели из других регионов стали обращать внимание и на недорогие земельные участки в СНТ и селах, расположенных на расстоянии от 5 до 10 км от моря. В то время участок площадью 5-6 соток с хорошими видовыми характеристиками, подъездными путями, электро- и водоснабжением можно было приобрести по цене от 500 000 до 700 000 руб., т.е. от 80 000 до 140 000 руб. за сотку. И таких участков на рынке было достаточно.

Уже к 2018-2019 годам их минимальная стоимость выросла в среднем до 900 000 -1 200 000 руб. Такие объекты стали довольно быстро раскупаться в т.ч. и с инвестиционными целями. А доля свободных участков в СНТ сократилась за это время с 50% до 20%.

В 2014-2015 годах небольшое жилое капитальное строение (одноэтажный дом из недорогих стеновых материалов площадью 50-60 кв.м.) на участке в СНТ или селе можно было купить за 2 000 000 – 2 500 000 руб. Сегодня этот же объект стоит не ниже 5 500 000 - 6 000 000 руб.

На данный момент стоимость сотки земли с описанными выше характеристиками составляет от 300 000 до 500 000 руб. в зависимости от следующих основных факторов:

• место расположения,
• рельеф местности,
• обеспеченность коммуникациями,
• внешняя инфраструктура,
• транспортная доступность,
• видовые характеристики.

Для сравнения: участки ИЖС, расположенные в пешей доступности от моря (на расстоянии от 1 до 1,5 км) стоят уже в среднем по 1 000 000 руб. за сотку.

Кейс: участок земли в СНТ

Рассмотрим еще один кейс. Участок земли общей площадью 7 соток в СНТ в районе села Бестужевское Адлерского района Сочи был куплен в феврале 2018 года за 1 200 000 руб. В феврале 2020 года собственник продал его за 2 500 000 руб., не внося никаких изменений. Таким образом, за 2 года данный объект прирос в цене на 108% (54% в год). Для сравнения: тот же участок в 2016 году продавался по цене 650 000 руб.

Неплохим спросом пользуются и дома в СНТ стоимостью до 7 000 000 – 8 000 000 руб.

Инвестиционные возможности строительства индивидуальных домов на недорогой земле – тема отдельного разговора. Она рассмотрена мною в статье «Можно ли построить загородный дом и выгодно продать его в 2020 году (на примере Адлерского района города Сочи, Краснодарский край)», опубликованной в научном экономическом журнале «Оценка инвестиций» и доступной по ссылке: http://www.esm-invest.com/ru/Is-it-possible-to-build-a-country-house-and-sell-it-profitably-in-2020

Возможности небольших инвестиций сегодня

Как мы видим, много и быстро заработать на квартире в Сочи сегодня уже не получится, поскольку за прошедший период цены выросли более чем в два, а то и три раза, арендные ставки же остались на прежнем уровне.

Заработать на строительстве частного дома в селе или СНТ можно, однако, для того чтобы реализовать ликвидный объект, необходимо:

• иметь свободную сумму денег – не менее 4 000 000 руб.;
• наработать достаточный опыт в строительстве домов в данном регионе;
• владеть спецификой региона, рыночной ситуацией, применяемыми технологиями строительства;
• учитывать сложные геологические условия местности.

Новичок в этой сфере рискует построить невостребованный объект и заморозить свои инвестиции на долгие годы.

Остались ли еще на территории Большого Сочи возможности выгодных инвестиций небольших сумм – до 1 000 000 или хотя бы до 1 500 000 рублей? Да, остались, однако все они, на мой взгляд, в плане надежности вызывают большие сомнения. Рассмотрим три основных варианта:

• жилые гаражи;
• комнаты в общежитиях;
• недорогие участки земли.

Жилые гаражи

Жилой гараж – уникальное явление для курортных городов российского юга. В Сочи они распространены повсеместно. Огромные гаражные кооперативы, занимающие по площади несколько гектаров, выглядят изнутри как бедные кварталы блокированной застройки (таунхаусов) – тесные жилые районы с надстроенными двух- или трехэтажными гаражами. Хоть этот способ организации жилого помещения считается незаконным, власти давно закрыли на него глаза, более того, централизованно проводят туда не только электричество, но и газ, водопровод, канализацию. Здесь есть даже своя внутренняя инфраструктура: магазины и торговые точки, автосервисы, службы быта и др. Многие такие многоэтажные гаражи официально не зарегистрированы, узаконить строение выше двух этажей нередко бывает проблематично.

Жилой гараж общей площадью ориентировочно 36-40 кв.м. для двухэтажного варианта и 55-60 кв.м. для трехэтажного может стоить сегодня от 900 000 до 1 500 000 руб. в зависимости от места расположения, качества строительства, внутренней отделки, наличия необходимых документов и прочих факторов.

Как ни странно, долгосрочная аренда жилых гаражей пользуется стабильным спросом. Комната (один уровень) может стоить около 10 000 руб. в месяц с учетом коммунальных платежей; двухэтажный гараж целиком – от 20 000 руб. в мес. (без учета коммунальных платежей).

Однако покупка такого объекта недвижимости все-таки связана с определенными рисками юридического характера, ведь в любом случае гараж по закону не является жилым помещением, как бы лояльно администрация города ни относилась к таким формам проживания людей.

Кроме того, качество строительства большинства жилых гаражей оставляет желать лучшего. Арендаторы часто жалуются на неудовлетворительную инсоляцию, холод, сырость, плесень.

Комната в общежитии

Большинство общежитий в Сочи относится к старому, изношенному жилому фонду, требующему капитального ремонта. Комнаты без удобств в них на сегодняшний день можно купить примерно за 800 000 – 1 000 000 руб., а сдавать на долгий срок за 10 000 руб. в месяц с учетом коммунальных платежей, которые составляют от 2 000 до 3 000 руб. в месяц. Чистый доход в итоге не будет превышать 7 000 – 8 000 руб. в месяц.

Срок окупаемости такого объекта даже в идеале составит не менее 8 лет. А опыт эксплуатации объектов недвижимости такого типа показывает, что востребованы они бывают в основном у ненадежных арендаторов, не имеющих постоянной работы и часто задерживающих платежи, что отрицательно сказывается на доходности объекта.

Недорогие участки земли в селах и СНТ

Участки земли под строительство индивидуального жилого дома в селах или СНТ, расположенных на расстоянии не далее 10 км от моря или центральной транспортной артерии Сочи, стоимостью от 600 000 до 1 400 000 руб. найти сегодня не проблема. Однако все они обладают следующими недостатками, делающими их низколиквидными:

• отсутствие централизованного водоснабжения (жители пользуются привозной водой, а бурение собственной скважины на воду затруднено сложными геологическими условиями);
• отсутствие подъездных путей к участку;
• значительная удаленность от инфраструктурных объектов района;
• плохая транспортная доступность;
• сложный рельеф местности, затрудняющий использование участка;
• отсутствие видовых характеристик.

Такие участки особым спросом не пользуются, имеют сравнительно долгие сроки экспозиции, в цене быстро не растут.

Инвестиции в недвижимость Сочи с расчетом на будущее

Учитывая все вышесказанное, возникает закономерный вопрос: есть ли смысл сегодня вкладывать средства в недвижимость Сочи? Причем ставят его перед собой и начинающие, и уже состоявшиеся инвесторы.

Мой ответ однозначно будет утвердительным. Из всех российских черноморских курортов Сочи – город не только с уникальными климатическими условиями, но и развитой современной инфраструктурой, а также возможностями круглогодичного отдыха. Деловая активность здесь не стихает ни зимой, ни летом: постоянно проводятся саммиты, культурные и спортивные мероприятия. Год от года увеличивается количество рабочих мест. Люди со всей страны приезжают сюда отдыхать, жить и работать. А вот территория Большого Сочи ограниченна, особенно с учетом того, что гористая местность осложняет использование земли под строительство.

В этой связи становится очевидным, что со временем будут заняты абсолютно все доступные для строительства участки, даже те, что на сегодняшний день считаются низколиквидными. Люди начнут активно осваивать под жилье территории, которые сейчас не пользуются особым спросом по причине значительной удаленности от центральных районов. Эту тенденцию мы наблюдаем в настоящий момент, и она закономерна. Остается открытым только один вопрос: какой срок потребуется для этого?

Вот почему сегодня есть смысл искать различные выгодные возможности для инвестирования средств в жилую недвижимость Сочи, оптимальные по соотношению цена-качество, благо они еще остались. Конечно, их уже не так много, как 4-5 лет назад, и для поиска интересных вариантов придется приложить немало усилий, однако они того стоят!

Об авторе