Что именно нужно знать об участке, прежде чем его купить? - Исаева Анна Владимировна
Интернет-журнал Недвижимость
Блог выставки «Недвижимость от лидеров»

Что именно нужно знать об участке, прежде чем его купить?

05.04.2021

Покупателю загородной недвижимости перед совершением сделки придется пройти долгий и тернистый путь поиска объекта. Допустить непоправимые ошибки не хочется никому, а потому в этой статье мы постараемся предостеречь от них наших читателей и помочь сделать правильный выбор.

Какую информацию нужно собрать и что проверить перед покупкой земельного участка?

Что именно нужно знать об участке, прежде чем его купить?
Что именно нужно знать об участке, прежде чем его купить?

Земельный участок

Назначение земли и ВРИ

Прежде всего, уточните назначение земли (земли населенных пунктов или сельскохозяйственное использование) и вид разрешенного использования (ИЖС, садоводство, огородничество, дачное строительство, личное подсобное хозяйство (ЛПХ) или крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ)). Эта информация содержится в свидетельстве о собственности на землю и выписках из ЕГРН.

Назначение земли и его ВРИ влияет на кадастровую стоимость, размер налогов, а также на правила землепользования и застройки участка. Например, на землях ИЖС можно построить капитальный дом и оформить постоянную регистрацию в нем, а в ОНТ капитальное строительство запрещено.

Бывают случаи и продажи в частную собственность участков земель лесного фонда, ограничения использования которых очень жесткие, а процедура смены категории земли – удовольствие не из дешевых.

Статус земли

Проверьте, стоит ли земельный участок на кадастровом учете и какой кадастровый номер ему присвоен – постоянный или условный? Вынесены ли границы в натуру и нет ли наложения границ с соседними участками или спорных ситуаций?

Кадастровая стоимость и размер налога

Уточните кадастровую стоимость участка и размер ежегодного налога на недвижимость. Соответствует ли оценка рыночной ситуации? Завышенная ставка влечет лишние траты, а заниженная – может говорить о различных рисках, например о планах властей в ближайшем будущем изъять землю для государственных или муниципальных нужд (п. 3 ст. 279 ГК РФ и ст. 49 ЗК РФ).

Кадастровая стоимость и размер налога
Кадастровая стоимость и размер налога

Документы градостроительного планирования

Если вы покупаете землю в организованном коттеджном или дачном поселке, спросите у застройщика или продавца, утверждался ли на поселок проект планировки территории (ППТ) или проект организации и застройки территории (ПОЗТ). Не все застройщики вновь образуемых объектов утруждают себя этой долгой и сложной процедурой, а стародачные товарищества и подавно в большинстве своем не имеют документов градостроительного планирования. Без них поселок юридически не является самостоятельным объектом, а представляет собой межселенную территорию, не имеющую официальных границ и статуса, по сути, это просто отдельные участки и дома в чистом поле. Наличие согласованного ППТ или ПОЗТ как минимум гарантирует жителям поселка, что межевание проведено согласно нормативам, спорных территорий и самозахвата нет, зоны общего пользования принадлежат поселку.

Обременения

Важно проверить приобретаемый участок на обременения, которыми могут быть:

  • водоохранная зона,
  • противопожарная полоса леса,
  • санитарно-защитные зоны коммуникаций и пр.

Обременения накладывают определенные запреты на использование участка, например под огороды, капитальное строительство, расположение очистных сооружений.

Обременения
Обременения

Договоры

Внимательно прочитайте договоры, которые вы будете подписывать с продавцом участка земли. В организованном коттеджном поселке это может быть предварительный договор или договор купли-продажи участка. Что является предметом договора? Только земельный участок или еще и обязательства по инженерному обеспечению территории? Застройщики коттеджных поселков сегодня стремятся разделить договоры на продажу участков и дополнительные услуги – разводку наружных коммуникаций, строительство домов.

Коммуникации

Особое внимание нужно уделить изучению вопроса инженерного обеспечения земельного участка. Какие коммуникации в поселке централизованные, а какие – индивидуальные? Если поселок обеспечен водопроводом и канализацией, то как организован водозабор (от собственного ВЗУ или от города) и слив хозяйственных стоков (в собственные очистные сооружения или в городские)? Заключены ли прямые договоры на электроснабжение с каждым собственником индивидуального участка или поселок является коллективным потребителем электроэнергии в ресурсоснабжающей организации? Все эти нюансы влияют на стоимость коммунальных услуг, которая может стать неприятным сюрпризом для будущего собственника участка.

Если поселок только застраивается и коммуникации еще не разведены, то нужно быть готовым к тому, что застройщик не выполнит свои обещания в срок. Риск надолго остаться без инженерного обеспечения в недавно организованных поселках очень велик.

Важным вопросом является электрическая мощность. Не в каждом поселке выделяются мощности, достаточные для того, чтобы безбедно жить в доме, одновременно включая несколько мощных электропотребителей – стиральная и посудомоечная машина, СВЧ, плита, электрочайник, нагреватель и пр. Так, 5 кВт будет явно недостаточно для дома свыше 200 м2 и семьи как минимум из 4-х человек. А покупка дополнительных мощностей не везде возможна или стоит очень дорого.

Коммуникации
Коммуникации

ЖКУ

Размер платы за жилищно-коммунальные услуги должен стать предметом тщательного изучения до покупки участка. Многие жители организованных коттеджных поселков жалуются на непомерно высокие ежемесячные взносы, включающие вывоз мусора, уборку территории, охрану, наружное освещение, обслуживание объектов инженерного обеспечения, содержание инфраструктуры и пр., а также на завышенную стоимость электричества и воды, ведь чаще всего цены в поселках на ресурсы и обслуживание устанавливает управляющая компания, являющаяся монополистом.

Круглогодичное проживание

Важно понимать, что возможность круглогодичного проживания есть не во всех поселках. В стародачных товариществах, например, обустраивается летний водопровод, который отключается с наступлением холодов. В таких СНТ зимой не чистят дороги, не вывозят мусор, не обеспечивают охрану.

Юридическая проверка

Во многих случаях нелишним будет заказать полную юридическую проверку участка, которая покажет, не находится ли недвижимость, например, в залоге или под арестом.

Детально о том, на какие параметры необходимо обратить внимание перед выбором дома – читайте в этой статье

Об авторе

Исаева Анна Владимировна, к.ф.н.
Основатель, владелец и коммерческий директор ООО «АСК Инжиниринг»
Технический надзор и услуги инжиниринга при строительстве индивидуальных домов и коттеджных поселков. Предварительная экспертиза объектов. Проектирование и строительство коттеджных поселков.
Тел.: (495) 960-80-48
www.genplans.ru
https://vk.com/genplans
https://www.facebook.com/genplans
Instagram: @genplans.ru

Исаева Анна Владимировна
Исаева Анна Владимировна

Возврат к списку

Семинары на выставке по теме Загородное и курортное жилье

Подпишитесь на обновления

Мы не рассылаем спам. На указанный e-mail будут отправляться
только новые материалы нашего журнала

Подписаться
Посещение выставки это эксклюзивная возможность
в одно время и в одном месте: