Как выбрать земельный участок?

О зонах с особыми условиями использования территории рассказала юрист компании Проспектаси - Елена Волкова.

Выбор и приобретение прав на земельный участок – ключевой момент при реализации любого строительного проекта для застройщика. И если маркетинговые аспекты выбора земельного участка выходят за рамки задач юриста, то пригодность земельного участка к реализации строительного проекта с определенными показателями традиционно является предметом юридической экспертизы.

Наиболее часто выявляемым ограничением или препятствием для реализации строительных проектов является именно нахождение на земельном участке различных зон с особыми условиями использования территории..

Волкова Елена

И если нахождение земельного участка в границах части из этих зон полностью препятствует возможности реализации большинства девелоперских проектов (зоны минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов, определенные зоны охраны объектов культурного наследия), то другая часть этих зон только накладывает существенные ограничения при реализации проекта, но не исключает возможности его реализации в целом (водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы).

Как выявить наличие данных зон до приобретения земельного участка?

I. Первый необходимый шаг – получение сведений из Единого Государственного Реестра Недвижимости (далее – ЕГРН).

Частью 24 статьи 106 Земельного Кодекса Российской Федерации установлено, что зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными со дня внесения соответствующих сведений в ЕГРН. Статьи 32, 34 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусматривают, что сведения об установлении, изменении, прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории должны вноситься в ЕГРН органами Росреестра на основании документов, направляемых соответствующими органами государственной власти в порядке межведомственного взаимодействия.

Следовательно, по общему правилу, все сведения о зонах с особыми условиями использования территории должны содержаться в ЕГРН, что будет полностью соответствовать требованиям стабильности и определенности гражданского оборота, когда приобретатель земельного участка сможет получить полную информацию о планируемом к приобретению земельном участке до совершения сделки из данных единого и открытого реестра.

Однако, к сожалению, на практике сведения о значительной части зон с особыми условиями использования территории в ЕГРН не внесены.

В отношении таких зон федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ (ред. от 27.12.2019) "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" было установлено исключение из общего правила. В первоначальной редакции указанного закона от 03.08.2018 было предусмотрено, что до 1 января 2022 года зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в ЕГРН, если такие зоны установлены до 04.08.2018 одним из следующих способов:

1. решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принятым в соответствии с законодательством, действовавшим на день принятия этого решения;
2. согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с законодательством, действовавшим на день данного согласования, в случае, если порядок установления зоны был предусмотрен указанным законодательством;
3. нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории;
4. решением суда.

Для таких зон достаточным является установление или утверждение описания местоположения границ такой зоны в текстовой и (или) графической форме или обозначение таких границ на местности, если это было предусмотрено законодательством, действовавшим на момент установления соответствующей зоны.

Соответственно, редакция закона от 03.08.2018 давала основания полагать, что с 01.01.2022 проблема поиска информации о зонах с особыми условиями использования территории станет неактуальной в связи с тем, что сведения обо всех указанных зонах будут внесены в ЕГРН.

Однако Федеральным законом от 27.12.2019 N 455-ФЗ переходный период был продлен до 01.01.2025 года в отношении зон, установленных до 01.01.2022. Такое продление сроков до 01.01.2025 хотя и вызвано объективной необходимостью завершения работ по внесению сведений о зонах в ЕГРН, к сожалению, одновременно приводит к тому, что добросовестный приобретатель земельного участка не может получить полную и объективную информацию о приобретаемом активе и его основных характеристиках из данных единого публичного реестра до совершения сделки.

В судебной практике также превалирует подход, в соответствии с которым отсутствие сведений о ранее установленной зоне с особыми условиями использования территории в ЕГРН не позволяет собственникам расположенных в ее границах земельных участков ссылаться на отсутствие установленных ограничений в их использовании. Данный вывод содержится и в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2019 N 18-КА19-31, в соответствии с которым:

• Собственник земельного участка обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании включения в градостроительный план земельного участка сведений о нахождении данного земельного участка в санитарно-защитной зоне фермы.
• Суды нижестоящих инстанций встали в споре на сторону собственника земельного участка в связи с тем, что в сведениях ЕГРН отсутствовали сведения о расположении земельного участка в границах санитарно-защитной зоны;
• Верховным Судом Российской Федерации дело было направлено на новое рассмотрение, поскольку нижестоящими судами не учтено то, что зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в ЕГРН, если такие зоны установлены до дня официального опубликования Федерального закона "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
• Также Верховным Судом было отмечено, что сведения о наличии санитарно-защитной зоны содержались соответствующем генеральном плане и системе обеспечения градостроительной деятельности. Соответственно, из изложенного выше можно сделать однозначный вывод, что анализ сведений ЕГРН не является достаточным механизмом получения сведений о зонах с особыми условиями использования территории и в случае судебного спора не позволит собственнику подтвердить отсутствие ограничений по использованию земельного участка.

II. Другим источником сведений о зонах с особыми условиями использования территории являются данные публичной кадастровой карты, генеральных планов и проектов землепользования и застройки, иные документы территориального планирования, геопорталы соответствующих муниципальных образований, в которых некоторых случаях могут содержаться сведения, отсутствующие в ЕГРН. При анализе данных сведений необходимо учитывать, что в данных источниках может содержаться как информация об установленных зонах, так и зонах, установление которых планируется в будущем или утверждение границ которых еще не завершено. Следовательно, даже в случае попадания земельного участка в границы определенной зоны необходимо дополнительно проверять, распространяются ли установленные ограничения на соответствующий земельный участок.

III. Также источниками получения информации об охранных зонах могут служить градостроительный план земельного участка, документы о предоставлении земельного участка, правоустанавливающие документы предыдущих собственников, ранее выданные кадастровые паспорта, в которых иногда содержится информация о том, какие ограничения в использовании земельного участка существуют либо существовали на момент утверждения документа.

Основной сложностью в анализе данных сведений часто служит то, что в различных источниках могут содержаться противоположные по содержанию сведения о существующих на земельном участке охранных зонах; актуальность указанной в этих документах информации также подлежит дополнительной проверке.

Как устранить выявленные противоречия в сведениях о зонах с особыми условиями использования территории?

В некоторых случаях данные противоречия могут быть легко устранены в случае, когда сведения в части источников прямо противоречат объективным сведениям о земельном участке. К примеру, в рамках проверки одного из земельных участков все документы территориального планирования содержали сведения о том, что земельный участок не находится в границах прибрежной защитной полосы, однако его географическое местоположение прямо свидетельствовало об обратном. Соответственно, вывод о нахождении земельного участка в границах прибрежной защитной полосы был сделан не на основании документов, а исключительно на основании сведений о местоположении земельного участка относительно прилегающего водного объекта.

В других случаях работа по устранению противоречий о режиме использования земельных участков занимает значительный промежуток времени. В ходе одной из сделок был приобретен земельный участок, в сведениях ЕГРН о котором изначально не было информации о наличии на земельном участке зон охраны объектов культурного наследия. Впоследствии были получены выписки из ЕГРН, в которых появились сведения о наличии на земельном участке сразу двух зон: зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности и зоны охраняемого природного ландшафта, что как закрывало любые возможности для нового строительства, так и ставило под сомнение правомерность строительства уже ранее построенных объектов, права собственности на которые еще не были зарегистрированы.

При этом из постановления уполномоченного органа, утвердившего границы зон охраны объекта культурного наследия, прямо следовало, что спорный земельный участок расположен исключительно в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, а зона охраняемого природного ландшафта расположена за пределами земельного участка.

Подобные ошибки чаще всего вызваны произошедшим в 2017 году объединением двух реестров – ГКН и ЕГРП. Однако ни в ходе исправления кадастровой, ни в ходе исправления реестровой ошибки устранить выявленное несоответствие так и не удалось – ни один из органов государственной власти не мог письменно признать допущенную ошибку, а судебный вариант решения данного вопроса не рассматривался в связи с длительностью судебной процедуры.

Устранение данной ошибки путем внесения органом охраны объектов культурного наследия актуальных сведений о границах зон охраны также оказалось невозможным в связи с установленным требованием о необходимости графического описания местоположения границ территории объекта культурного наследия и перечня координат характерных точек этих границ. К сожалению, по большинству объектов культурного наследия работа по утверждению их границ еще ведется и не завершена. В связи с этим данная ошибка могла бы быть устранена только по истечении нескольких лет, после того, как орган охраны объектов культурного наследия смог бы внести координаты установленных зон в Росреестр, что позволило бы изменить в ЕГРН сведения о земельном участке.

Соответственно, в итоге данный вопрос был решен путем внесения изменений в сведения ЕГРН о земельном участке на основании заявления собственника земельного участка о внесении необходимых изменений с приложением заключения органа охраны объектов культурного наследия о том, что земельный участок не входит в зону охраняемого природного ландшафта, несмотря на то, что данная процедура, на взгляд автора, не предусмотрена действующим законодательством.

Подводя итог, можно сделать вывод о том, что на сегодняшний день на территории Российской Федерации отсутствует единая система, которая позволила бы потенциальному приобретателю получить полную и непротиворечивую информацию о зонах с особыми условиями использования территории в границах участка из одного источника. Несмотря на то, что реформа законодательства в сфере регулирования соответствующих зон была проведена в 2018 году и была направлена, в том числе, на систематизацию такой информации, переходные положения принятого закона свидетельствуют о том, что до 2025 года такая единая система не будет функционировать.

Узнайте о том, как выявить зоны с особыми условиями использования территории до совершения сделки с земельным участком, подробнее, посетив выставку «Недвижимость от лидеров». Закажите бесплатный билет на сайте, количество ограничено!

Об Авторе:
Волкова Елена
Юрист компании Проспектаси.