Организованный коттеджный поселок VS деревня/сельское поселение: какой формат выбрать для проживания за городом? Часть №2
Интернет-журнал Недвижимость
Блог выставки «Недвижимость от лидеров»

Организованный коттеджный поселок VS деревня/сельское поселение: какой формат выбрать для проживания за городом? Часть №2

05.05.2020

Плюсы и минусы различных вариантов.

Землепользование

Здесь мы рассмотрим следующие пункты:

  • регламент застройки и правила пользования участком,
  • стадия готовности объекта,
  • получение разрешения на строительство.

Регламент застройки и правила пользования участком

Чем выше уровень организованного коттеджного поселка, тем жестче могут быть правила землепользования и застройки в нем для всех собственников участков. Регламентируются иногда не только архитектурные стили, этажность и высота домов, цветовые решения фасадов и кровли, площадь и линия застройки, использование стройматериалов, внешний вид ограждений, но и хозпостройки, пристройки, благоустройство участка и МАФ, производство строительных работ, содержание домашних животных, правила поведения на территории и многое другое.

В деревнях и селах в этом плане полная свобода действий, любые возможные ограничения регулируются только законодательством. А у людей, желающих серьезно заниматься сельским хозяйством, в т.ч. и животноводством, выбора практически не остается! Для этих целей подходят только деревни, села или земли с видом разрешенного использования КФХ (крестьянско-фермерское хозяйство).

Исаева Анна Владимировна
Исаева Анна Владимировна

Если вы не приемлете жестких ограничений, но вам импонирует жизнь в организованном коттеджном поселке, выбирайте объекты без подряда эконом- или комфорт-класса. Уточнить перечень правил проживания и застройки в поселке нужно еще до покупки участки земли или готового объекта.

Стадия готовности объекта

При покупке участка в организованном коттеджном или дачном поселке на начальном этапе его реализации (т.е. в низкой стадии готовности) велик риск сравнительно долгое время жить на стройплощадке, поскольку продажи могут длиться годами, да и не все собственники одновременно начнут строительство своих домов. Жителям таких объектов ждать благоустройства поселка приходится очень долго, а потому о комфортном пребывании на своем участке и о возможности пользоваться им в полной мере придется забыть до поры до времени и мириться с шумом строительной техники, разбитыми дорогами и прочими вытекающими отсюда неудобствами.

Купив участок земли в деревне или селе, новый владелец, как правило, может сразу рассчитывать на комфорт, спокойствие и благоустроенность окружающей территории. Чаще всего такие участки продаются уже с плодовыми деревьями и кустами, огородом, ограждением, дорожками, теплицами, беседкой, навесом и хозблоком.

Разрешение на строительство

Для участков, расположенных на землях с видом разрешенного использования «садоводство» и «дачное строительство», пока еще действует дачная амнистия, разрешающая регистрировать дом по факту его строительства. Для земель с ВРИ ИЖС такой возможности не предусмотрено, а потому жители сел и деревень обязаны самостоятельно получать разрешение на строительство. В некоторых коттеджных поселках застройщики содействуют собственникам участков в этом вопросе и могут оказывать такую услугу централизованно.

А теперь систематизируем все аргументы за и против.

ПОСЕЛОКСЕЛО
Стоимость содержания и эксплуатации

- Эксплуатационные расходы
- Необходимость содержать УК или правление СНТ, ДНП.
- Регулярное повышение стоимости обслуживания.

+Нет платы за обслуживание.

- Оплата коммуналки через УК (отсутствие прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями).
- Возмещение убытков по неплатежам за счет добропорядочных плательщиков.
- Возможность отключения электроэнергии за долги во всем поселке.

+Прямые договора с ресурсоснабжающими организациями, минимум коммунальных платежей.
+ Финансовая независимость от соседей.

- Дополнительные сборы на непредвиденные расходы (дороги, инфраструктура, инженерия).

+ Расходы на ремонт и поддержание инфраструктуры лежат на муниципалитете.

- Налоги выше

+ Налоги ниже.

Порядок и безопасность

+Охрана периметра

- Неогороженная территория.

+Чистота и порядок на территории

- Нет гарантии чистоты и порядка.

+ Внутренняя инфраструктура

- Отсутствие внутренней инфраструктуры.

+ Единый орган управления.

- Нет единого органа управления (не с кого спросить, через администрацию многие вопросы могут решаться долго и неэффективно).

Единство стиля и социальной среды

+ Единый архитектурный стиль.

- «Шанхай».

+ Единая социальная среда.

- Отсутствие единой социальной среды.

Землепользование

-/+ Жесткие правила землепользования, ограничения по архитектурному стилю, цветовым решениям, стройматериалам, этажности, пятнам застройки, дополнительным строениям и пристройкам, видоизменениям фасадов.
-/+ Жесткий регламент (правила поведения на территории).

+/- Нет никаких ограничений, полная свобода и даже анархия.

- Для объектов на низкой стадии готовности невозможность сразу пользоваться участком в полной мере (жизнь на стройплощадке). Благоустройства приходится иногда ждать годами.

+ Возможность сразу пользоваться участком в полной мере.

+ Централизованное получение разрешений на строительство или содействие УК (для СНТ или ДНП получать разрешение на строительство не нужно).

- Необходимость самостоятельно получать разрешение на строительство.

Систематизация всех перечисленных преимуществ и недостатков демонстрирует, что основная претензия, которую мы можем предъявить к организованному коттеджному или дачному поселку, – это необходимость платить за эксплуатацию, соответственно, содержать орган управления (УК или правление СНТ или ДНП). А основной минус жизни на неогороженной территории – это отсутствие порядка, гарантии безопасности и единой социальной среды. Очевидно, что эти факторы взаимосвязаны. Для того чтобы жить в порядке, комфорте, безопасности да еще и среди окружения своего уровня, нужно платить. Другой вопрос, сколько платить и адекватна ли цена? Чем выше уровень поселка, тем выше и цена его обслуживания, тем строже и ограничения для жителей.

И вот здесь уже, чтобы сделать правильный выбор, важно понять, насколько вы категоричны, насколько терпимо вы относитесь к ограничениям некоторых своих свобод и сколько вы готовы платить за порядок и безопасность.

Для радикально настроенных граждан выбор, безусловно, должен пасть на так называемые неогороженные территории – деревни, села. А если какие-то из перечисленных преимуществ организованных поселков для вас важны, а какие-то неприемлемы, то всегда можно найти такой тип объекта, который обеспечит компромисс: например, многие поселки без подряда не ограничивают своих собственников практически ни в чем, а в крупных СНТ и ДНП расходы на эксплуатацию более чем доступны.

Для тех, кому важно найти оптимальный вариант по соотношению цена - качество жизни, приведенный выше перечень аргументов за и против поможет проверить коттеджный или дачный поселок на наличие или отсутствие тех или иных правил, порядков, ограничений и платежей, а значит – правильно выбрать объект под свои желания и потребности.


Об авторе:
Исаева Анна Владимировна, к.ф.н.
Коммерческий директор ООО «АСК Инжиниринг»
Проектирование и строительство коттеджных поселков и объектов туризма: генпланы, концепции, бизнес-планы, сети, дороги, консалтинг инвесторов.
Тел.: (495) 960-80-48
www.genplans.ru
https://vk.com/genplans
https://www.facebook.com/genplans
Instagram: @genplans.ru

Возврат к списку

Семинары на выставке по теме Загородное и курортное жилье

Подпишитесь на обновления

Мы не рассылаем спам. На указанный e-mail будут отправляться
только новые материалы нашего журнала

Подписаться
Посещение выставки это эксклюзивная возможность
в одно время и в одном месте: