Организованный коттеджный поселок VS деревня/сельское поселение: какой формат выбрать для проживания за городом? Часть №1
Интернет-журнал Недвижимость
Блог выставки «Недвижимость от лидеров»

Организованный коттеджный поселок VS деревня/сельское поселение: какой формат выбрать для проживания за городом? Часть №1

27.04.2020

Плюсы и минусы различных вариантов.

С чего начинается строительство дома? Нет, не с заказа проекта или выбора стройматериалов и технологии, а с покупки участка земли в том месте, где нам хотелось бы жить всей семьей.

Казалось бы, вариантов множество, однако при ближайшем рассмотрении вся эта масса предложений может быть разделена на две большие группы.

  1. Организованные коттеджные или дачные поселки во всем многообразии форм их реализации:
    • коттеджные поселки с готовыми домовладениями;
    • коттеджные и дачные поселки с обязательным подрядом на строительство;
    • коттеджные и дачные поселки с участками без обязательного подряда на строительство (УБП);
    • загородные малоэтажные жилые комплексы с блокированной застройкой (дуплексы, квадрохаусы, таунхаусы);
    • поселки для сезонного проживания – СНТ, ДНП, ДНТ.
  2. Сельские поселения, деревни, села, т.е. так называемые свободные, неогороженные территории.

Село или поселок: как правильно сделать выбор?

Многие покупатели загородной недвижимости встают перед таким нелегким выбором. Обсуждая этот вопрос, члены семьи обычно приводят аргументы в пользу и одного, и другого варианта. Мы часто прислушиваемся к мнению родственников, друзей, знакомых, коллег по работе, которые уже имеют дачи или частные дома. В любом случае позиция других людей – это всего лишь субъективная картина, основанная на их вкусах и предпочтениях. А для взвешенного решения нужно абстрагироваться от эмоций и принять во внимание только факты, разложив на разные чаши весов плюсы и минусы каждого варианта. А вот какая из них перевесит, зависит от нужд, потребностей и пожеланий конкретной семьи.

Понятно, что все поселки, села или деревни настолько разные, что сравнивать их между собой бессмысленно. Однако в этой статье мы обобщенно выделим преимущества и недостатки всех организованных и неорганизованных объектов, к какому бы типу они ни относились, имея в виду с одной стороны любую закрытую, огороженную территорию с локальным органом управления, а с другой – территорию неогороженную, вопросы жизнеобеспечения которой решаются на уровне муниципалитетов.

Выделим 4 основных пункта, по которым мы будем сравнивать эти объекты:

  • стоимость содержания и эксплуатации,
  • порядок и безопасность
  • единство стиля и социальной среды,
  • правила землепользования и застройки.

Стоимость содержания и эксплуатации

По этой позиции организованный поселок, конечно же, чаще всего проигрывает селам или деревням, поскольку плата за обслуживание в нем обязательна. В любом случае жители коттеджных или дачных поселков должны содержать управляющую компанию или правление СНТ, ДНП, а также оплачивать охрану, уборку территории, ремонт инженерных систем и дорожной сети, содержание объектов внутренней инфраструктуры и пр. Размер ежемесячной платы зависит от уровня поселка и количества домовладений в нем и может составлять от 1000 до 20 000 руб. в месяц и выше. Здесь мы не берем во внимание объекты сегментов премиум и де люкс, платежи в которых могут доходить и до 50 000 руб. в месяц.

Жители сел и деревень не обременены этими тратами, они оплачивают только вывоз мусора и те ресурсы, которые потребляют по счетчикам: электричество, газ (если село газифицировано), воду (если существует централизованное водоснабжение).

Из неприятных моментов нужно отметить и то, что стоимость обслуживания в организованных поселках постоянно повышается, а в некоторых новых объектах растет очень быстро. Бывают случаи, когда при покупке участков в новых поселках собственники ориентируются на сравнительно невысокие платежи за эксплуатацию, заявленные продавцом или застройщиком, а через год получают квитанции с ценами в полтора-два раза выше.

Когда у жителей организованных поселков отсутствует возможность заключить прямые договора с ресурсоснабжающими организациями, тарифы за воду и электричество обычно бывают завышенными. К этому следует прибавить и возмещение убытков по неплатежам за счет добропорядочных плательщиков. В садовых и дачных товариществах отключение электроэнергии из-за неплатежей и долгов – явление нередкое.

Жители коттеджных и дачных поселков, ежемесячные платежи в которых не слишком высоки, быстро привыкают к регулярным дополнительным сборам на непредвиденные нужды: ремонт дороги, объектов инженерного обеспечения и инфраструктуры.

Налоги на землю в коттеджных поселках повышенной комфортности, как правило, намного выше, чем в СНТ, ДНП, селах и деревнях. В этом смысле один из наиболее выгодных видов разрешенного использования земли (ВРИ) – личное подсобное хозяйство (ЛПХ), налог на такую землю – сравнительно низкий. Земля с ВРИ ЛПХ встречается сегодня только в деревнях и селах.

Порядок и безопасность

По этим статьям села, сельские поселения и деревни однозначно проигрывают. В поселках на огороженной территории организуется круглосуточная охрана периметра, обеспечивается порядок, регулярно убирается территория и вывозится мусор. Дети здесь могут спокойно играть на благоустроенных детских и спортивных площадках в полной безопасности. Все вопросы содержания инфраструктуры оперативно решаются единым органом управления поселка или на общих собраниях жителей.

Жителям же сел и деревень приходится мириться с тем, что ответственность за их безопасность лежит на них самих. Муниципалитеты могут не справляться с возложенными на них обязанностями по ремонту дорог, объектов инженерной инфраструктуры, вывозу мусора. Жалобы в вышестоящие инстанции когда-нибудь возымеют свое действие, однако на оперативное решение вопросов рассчитывать приходится не всегда.

Единство стиля и социальной среды

По этим пунктам села и деревни также проигрывают организованным поселкам. Единый архитектурный стиль здесь соблюсти невозможно. Внушительные особняки соседствуют со старыми дореволюционными деревянными домиками, соответственно и владельцы таких домов принадлежат к разным социальным слоям.

В дачных и коттеджных поселках без подряда, в которых жители не подписывают обязательства соблюдать регламент застройки, «шанхай» – также явление распространенное. Вот почему, если вам по душе единство стиля, следует выбирать поселки с подрядом и жестким регламентом застройки или готовыми домовладениями.

Продолжение читайте во второй части статьи уже в следующий понедельник.

Об авторе:
Исаева Анна Владимировна, к.ф.н.
Коммерческий директор ООО «АСК Инжиниринг»
Проектирование и строительство коттеджных поселков и объектов туризма: генпланы, концепции, бизнес-планы, сети, дороги, консалтинг инвесторов.
www.genplans.ru
https://vk.com/genplans
https://www.facebook.com/genplans
Instagram: @genplans.ru

Возврат к списку

Семинары на выставке по теме Загородное и курортное жилье

Подпишитесь на обновления

Мы не рассылаем спам. На указанный e-mail будут отправляться
только новые материалы нашего журнала

Подписаться
Посещение выставки это эксклюзивная возможность
в одно время и в одном месте: