Вопрос-ответ

Вопрос: С привлечением средств маткапитала оплатили квартиру в доме-новостройке, заключив договор долевого участия. Дом не построен, застройщик обанкротился. Имею ли я право на повторное получение и использование маткапитала при покупке другой квартиры?

Ответ эксперта.
Булахова Наталия Владиславовна, Юрист, директор проекта «ЮРИСТ.НЕДВИЖИМОСТЬ.ОНЛАЙН» Член Ассоциации юристов России, Член Комитета по взаимодействию с отраслевыми партнерами Гильдии риэлторов Московской области

Да, имеет.

До 2020 года семьи, которые использовали средства маткапитала и использовали их на заключение договора долевого участия на приобретение квартиры в доме-новостройке (далее- ДДУ), но из-за банкротства застройщика получили вместо квартиры компенсацию, тоже могли восстановить свое право на повторное получение маткапитала, но в судебном порядке.

Раньше в таких ситуациях дольщики, получив назад средства маткапитала, были вынуждены самостоятельно возвращать их в Пенсионный фонд России (далее- ПФ), а восстановить право на повторное использование средств маткапитала и его получение из ПФ можно было только в судебном порядке, что занимало много времени и дополнительных финансовых трат (например, на услуги представителя в суде).

Теперь средства маткапитала в ПФ будет возвращать Фонд защиты прав дольщиков, а у граждан автоматически появится право на их повторное использование. Данные нормы закреплены законодательно.

В Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" были внесены изменения и закон был дополнен статьями 8.1 и 10.1 ( введены ФЗ от 13.07.2020 N 202-ФЗ), на основании которого предусматривается возможность возврат средств маткапитала, направленных на улучшение жилищных условий, в случае выплаты возмещения публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" или расторжения договора счета эскроу.

Данный Фонд ранее был создан Правительством РФ с целью урегулирования отношений между застройщиками и дольщиками https://фонд214.рф/ (Дом.РФ)

После того, как Фонд защиты прав дольщиков принимает решение о выплате участникам строительства компенсации за недостроенную квартиру, Вам, как дольщику, возвращают заплаченные по ДДУ деньги за вычетом суммы маткапитала. Сумму маткапитала Фонд самостоятельно возвращает в ПФ.

С 31 октября 2020 года Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 №862 в редакции от 19.10.2020 года) в пункте 19 дополнены нормой о том, что в случае прекращения договора счета-эскроу в соответствии с ФЗ №214 от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…" при расторжении договора участия в долевом строительстве средства маткапитала подлежат возврату в ПФР на счет, с которого осуществлялось перечисление средств, в течение 5 банковских дней. Данная норма была введена Постановлением Правительства РФ от 19 октября 2020 г. № 1706.

Право гражданина на маткапитал восстанавливается с момента поступления денежных средств на счет ПФ (п.5 ст.10.1 ФЗ-256-ФЗ). ПФ должен сообщить семье о поступлении средств на счет. Тогда их можно будет использовать повторно.

Вопрос: Обязательна ли нотариальная форма Договора (соглашения) о наделении детей долями в праве собственности на квартиру?

Ответ эксперта.
Булахова Наталия Владиславовна, Юрист, директор проекта «ЮРИСТ.НЕДВИЖИМОСТЬ.ОНЛАЙН» Член Ассоциации юристов России, Член Комитета по взаимодействию с отраслевыми партнерами Гильдии риэлторов Московской области

Согласно статьи 42. Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной регистрации недвижимости" с 02.06.2016 года сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Не требуется нотариальное удостоверение только в том случае, если все участники общей долевой собственности принимают обоюдное решение совершить сделку, например, целиком продать дом третьим лицам.

Поэтому, обязательно придется обращаться к нотариусу.

Федеральная нотариальная палата направляла для использования нотариусами в работе примерные образцы договоров об оформлении жилых помещений в общую долевую собственность в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (Письмо ФНП N 3982/03-16-3 «О примерных образцах договоров»).

Данным видом договора нотариус оформляет в общую собственность родителей и детей квартиру с определением размера долей каждого. Сторонами договора являются родители детей, при этом один из которых действует не только от своего имени, но и от имени своих несовершеннолетних детей.

Вопрос: Каким размером долей в праве собственности на квартиру надо наделить детей?

Ответ эксперта.
Булахова Наталия Владиславовна, Юрист, директор проекта «ЮРИСТ.НЕДВИЖИМОСТЬ.ОНЛАЙН» Член Ассоциации юристов России, Член Комитета по взаимодействию с отраслевыми партнерами Гильдии риэлторов Московской области

Ответ на этот вопрос был дан Верховным судом в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016), далее - Обзор судебной практики.

Поскольку квартира была приобретена супругами не только за счет средств (части средств) материнского капитала, имеющих специальное целевое назначение, но и за счет собственных и ипотечных средств, Верховный суд в пункте 13 своего Обзора судебной практики указал, что «доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение».

Вопрос: Квартиру покупали с привлечением ипотеки, поэтому оформили только на супругов, на детей не оформляли. Сейчас надо выделить доли и своим детям. Как это оформить? В какой срок после погашения ипотеки родители должны выполнить свои обязательства по наделе

Ответ эксперта.
Булахова Наталия Владиславовна, Юрист, директор проекта «ЮРИСТ.НЕДВИЖИМОСТЬ.ОНЛАЙН» Член Ассоциации юристов России, Член Комитета по взаимодействию с отраслевыми партнерами Гильдии риэлторов Московской области

Возможность отчуждения квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного), законодательством не запрещена, требуется лишь предварительно оформить квартиру в общую долевую собственность всех членов Вашей семьи.

В силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" N 35-ФЗ, далее - ФЗ N 256-ФЗ), лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Родители, приобретая жилое помещения за счет средств материнского капитала, действуют как в своих интересах, так и в интересах несовершеннолетних детей. Из вышеуказанного следует, что дети должны признаваться участниками долевой собственности на недвижимость, приобретенную с использованием средств материнского (семейного) капитала.

Согласно тому же ФЗ-№256 доли в праве собственности на дом детям необходимо выделить в течение полугода после погашения кредита.

Чтобы оформить Договор о наделении детей долями в праве собственности в квартире, надо обратиться к нотариусу того нотариального округа, в котором расположена квартира. Данным видом договора нотариус оформит в общую собственность родителей и детей квартиру с определением размера долей каждого. Сторонами договора являются сособственники квартиры, они же - родители детей, при этом один из которых действует не только от своего имени, но и от имени своих несовершеннолетних детей.

Кроме составления Договора о безвозмездном наделении несовершеннолетних долями в праве собственности на квартиру, нотариус рассчитает и размеры этих долей с учетом размера потраченных средств материнского капитала на её приобретение, а также поможет сдать удостоверенный договор в Росреестр для проведения государственной регистрации права собственности на квартиру. После получения документов из Росреестра, когда в числе собственников будут указаны не только родители, но и дети, можно будет выставить квартиру на продажу.

Вопрос: Кем (продавцом или покупателем) будет осуществляется возврат маткапитала на счет ПФР в случае расторжения (признания недействительным) Договора купли-продажи квартиры?

Ответ эксперта.
Булахова Наталия Владиславовна, Юрист, директор проекта «ЮРИСТ.НЕДВИЖИМОСТЬ.ОНЛАЙН» Член Ассоциации юристов России, Член Комитета по взаимодействию с отраслевыми партнерами Гильдии риэлторов Московской области

Судебная практика пытается преодолеть этот пробел в законодательстве с помощью толкования гражданско-правовых норм, в том числе, п. 2 ст. 167 ГК РФ, на основании которой «последствием недействительности сделки является возврат полученного по сделке тому лицу, от которого оно получено, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом». Об этом было сказано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за 3-й квартал 2013 года, в котором рассматривался спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, оплата цены по которому производилась покупателем за счет средств материнского капитала. Верховный Суд РФ указал, что "при применении последствий недействительности сделки купли-продажи жилого помещения средства материнского капитала должны быть возвращены в Управление Пенсионного фонда, а не взысканы в пользу покупателя" (Определение Верховного Суда РФ от 24.09. 2013 г. N82-КГ13-4).

Вопрос: Купили с ипотекой квартиру с привлечением средств маткапитала. Квартиру оформили только на супругов-родителей. Доли детей не выделены. Как вернуть средства маткапитала назад в Пенсионный фонд?

Ответ эксперта.
Булахова Наталия Владиславовна, Юрист, директор проекта «ЮРИСТ.НЕДВИЖИМОСТЬ.ОНЛАЙН» Член Ассоциации юристов России, Член Комитета по взаимодействию с отраслевыми партнерами Гильдии риэлторов Московской области

Вы направили средства маткапитала на улучшение жилищных условий Вашей семьи путем приобретения жилого помещения.

В Вашем же случае средства маткапитала были использованы на приобретение квартиры на вторичном рынке, а не уплачена ими цена договора долевого участия в долевом строительстве путем внесения на счет-эскроу за квартиру в доме-новостройке.

На законодательном уровне нормами действующего законодательства не предусмотрен возврат средств маткапитала в ПФР по уже исполненной сторонами сделки купли-продажи жилого помещения (Ваш продавец получил деньги в счет полной оплаты квартиры, в том числе средства маткапитала, перечисленные ПФР).

Действие по возврату в ПФР денежной суммы маткапитала, использованного для покупки жилого помещения, может осуществляться только в случае признания судом самой сделки по покупке квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки (в судебном порядке расторгается Договор купли-продажи квартиры).

Как вариант, в случае согласия продавца можно без суда подписать с ним Соглашение о расторжении Договора купли-продажи квартиры, вернув стороны договора в исходное положение (то есть, продавцу возвращается квартира в собственность, а покупателю - деньги за нее), с обязательной выплатой в бюджет ПФР использованных ранее в сделке средств материнского (семейного) капитала.

Вопрос: Как можно использовать средства материнского (семейного) капитала?

Ответ эксперта.
Булахова Наталия Владиславовна, Юрист, директор проекта «ЮРИСТ.НЕДВИЖИМОСТЬ.ОНЛАЙН» Член Ассоциации юристов России, Член Комитета по взаимодействию с отраслевыми партнерами Гильдии риэлторов Московской области

Сначала справка о том, что такое материнский (семейный) капитал:

Программа поддержки семей с детьми за счет материнского капитала действует в России с 2007 года.
В 2020 году госпрограмму материнского капитала продлили до 31 декабря 2026 года.
Теперь сертификат можно получить на первого ребенка, рожденного или усыновленного с 1 января 2020 года.
Размер маткапитала за первого ребенка составляет 466,6 тыс. руб.
Для семей, в которых появился второй ребенок, материнский капитал дополнительно увеличивается на 150 тыс. руб.
Материнский капитал в 2021 году будет проиндексирован на 3,7%, его размер на первого ребенка вырастет до 483 882 руб., на второго — до 639 432 руб. Маткапитал в 2021 году, по расчетам ведомства, смогут получить 1,2 млн. семей. Такая норма содержится в проекте бюджета Пенсионного фонда России на 2021 год и на 2022–2023 годы.

Отвечая непосредственно на вопрос:

Специфика материнского (семейного) капитала (далее - маткапитал) состоит в том, что средства возможно использовать только для достижения целей, установленных Федеральных законом от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее- Закон N 256-ФЗ), распорядившись ими по трем направлениям: улучшить жилищные условия, увеличить пенсию или заплатить за образование детей.

Средства маткапитала можно направить на следующие улучшения жилищных условий (часть 1 статьи 10 Закон N 256-ФЗ):

приобретение жилого помещения;
уплата цены по договору участия в долевом строительстве (в том числе средства могут быть направлены на счет-эскроу)
на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с привлечением /без привлечения строительной организации;
компенсацию затрат за построенный или реконструированный объект ИЖС;
уплата первоначального взноса (основного долга и процентов) по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья;
платеж в счет уплаты вступительного взноса и (или) паевого взноса, если владелец сертификата либо его супруг (супруга) является участником жилищного, жилищно-строительного, жилищного накопительного кооператива.

Вопрос: Можно ли принудительно заставить собственника «микродоли» в жилом помещении продать ее сособственнику?

Ответ эксперта.
Булахова Наталия Владиславовна, Юрист, директор проекта «ЮРИСТ.НЕДВИЖИМОСТЬ.ОНЛАЙН» Член Ассоциации юристов России, Член Комитета по взаимодействию с отраслевыми партнерами Гильдии риэлторов Московской области

В случае отказа сособственника «микродоли» продать ее, можно в судебном порядке попробовать решить данный вопрос. По истине революционное решение по данному вопросу было озвучено Верховным судом при рассмотрении одного из споров (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 27 июня 2017 г. № 56-КГ17-13)

Выводы Верховного суда основаны на применении норм статьи 252 ГК РФ, которая гласит: «Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию»

С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ). На практике возможно проведение с ответчиком расчетов с привлечением депозитного счета суда.

При этом, в судебном процессе истцу обязательно надо доказать несколько важных моментов, а именно:

незначительность выкупаемой доли,
невозможность ее реального выдела и
отсутствие существенного интереса в использовании общего имущества со стороны сособственника-ответчика.

Но какую долю назвать незначительной? Судебная практика отвечает, что ту, которую в реальности нельзя выделить. То есть, предоставить собственнику «микродоли» изолированное жилое помещение, соразмерное его доле, невозможно, как и договориться о праве пользования.

Так же следует учесть, что критерий «незначительности доли» для суда никак не связан с учетной нормой для принятия на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

И еще - если собственник не заинтересован в использовании квартиры. Нужна собственнику его доля или нет, решается судом в каждом конкретном случае

«Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных».

Верховный суд разъяснил, как доказать отсутствие интереса в использовании жилого помещения у собственника «микродоли». Это может подтверждаться наличием другой недвижимости, данными, что этот собственник никогда не жил в этой квартире и не несет расходы по ее содержанию.

Поэтому, с учетом грамотно составленной правовой позиции Вашего представителя в суде и соблюдением требований п.4 ст. 252 ГК РФ, у Вас есть реальная возможность стать единоличным собственником всей квартиры.

Вопрос: Имеет ли право собственник «микродоли» вселиться в квартиру? Может ли другой собственник, у которого бОльшая доля в праве собственности, который проживает там, не пускать его?

Ответ эксперта.
Булахова Наталия Владиславовна, Юрист, директор проекта «ЮРИСТ.НЕДВИЖИМОСТЬ.ОНЛАЙН» Член Ассоциации юристов России, Член Комитета по взаимодействию с отраслевыми партнерами Гильдии риэлторов Московской области

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены жилищным кодексом

При этом, права и обязанности собственников жилого помещения не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (п.2 ст. 1 Жилищного кодекса РФ)

Основным болезненным вопросом как раз и является практическая реализация прав собственника «микродоли» по владению и пользованию жилым помещением с учетом интересов других сособственников этого жилья.

Собственник может требовать устранения всех нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст.304 ГК РФ).

Следовательно, и собственник «микродоли» имеет право вселиться в квартиру, в которой ему принадлежит доля в праве.

В случае отказа проживающего в квартире другого собственника предоставить доступ в квартиру - может быть подан иск с требованиями о вселении в квартиру и обязании нечинения (устранения) препятствий в пользовании собственностью.

Исход подобного судебного дела предугадать трудно, поскольку в каждом конкретном случае суд учитывает и анализирует ряд факторов, в том числе: достигнуто ли между собственниками соглашение о порядке пользования, имеется ли техническая возможность определить порядок пользования в данной квартире, возможно ли предоставить для проживания части жилого помещения соразмерно «микродоле», например, в виде изолированной комнаты.

Согласно п.1. ст. 17 ЖК РФ и п.2 ст.288 ГК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

В соответствии с п.1, 2 ст. 247 ГК РФ владение собственностью, находящейся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно сложившейся судебной практике по данному вопросу суд может и отказать собственнику «микродоли» в исковых требованиях о его вселении в квартиру, применив нормы п.2 ст.247 ГК, и установить в качестве компенсации такому лицу ежемесячную выплату другим собственником (который проживает в квартире) денежных средств за фактическое пользование его долей (плата за аренду), «учитывая, что правомочие пользования, являющееся правомочием собственника, предполагает извлечение полезных свойств вещи, которое может достигаться и за счёт получения платы за пользование вещью другими лицами» (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 13.11.2018 № 18-КГ18-186).

Вопрос: Какими правами обладает собственник «микродоли»? Имеет ли он право прописаться на свою долю и прописать членов своей семьи?

Ответ эксперта.
Булахова Наталия Владиславовна, Юрист, директор проекта «ЮРИСТ.НЕДВИЖИМОСТЬ.ОНЛАЙН» Член Ассоциации юристов России, Член Комитета по взаимодействию с отраслевыми партнерами Гильдии риэлторов Московской области

Собственник «микродоли» обладает тем же объемом правомочий, который имеет и любой другой собственник: ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п.1 ст. 209 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки).

Собственники «микродолей» могут без согласия других собственников данного жилого помещения встать на постоянный регистрационный учет (по бытовому- прописаться) на свою собственность.

Для вселения и регистрации своих несовершеннолетних детей в квартиру в качестве постоянно проживающих в жилом помещении лиц согласия другого собственника также не потребуется (ст.679 ГК РФ, ст. 70 ЖК РФ).

Вопрос: Установлен ли законодательством РФ минимальный размер «микродоли» в жилом помещении, которая позволяет ее собственнику вселиться в это помещение?

Ответ эксперта.
Булахова Наталия Владиславовна, Юрист, директор проекта «ЮРИСТ.НЕДВИЖИМОСТЬ.ОНЛАЙН» Член Ассоциации юристов России, Член Комитета по взаимодействию с отраслевыми партнерами Гильдии риэлторов Московской области

В настоящее время нормами права размер «микродоли» в собственности на жилое помещение не определен, поэтому, юридически не запрещено быть собственником любого размера доли в праве собственности, которая может соответствовать даже меньше 1 кв.м в площади квартиры.

Законопроект, которым планируется запрещать дробить жилые помещения на «микродоли» размером меньше учетной нормы, с мая 2018 года находится еще на рассмотрении в Гос. Думе и до настоящего времени еще не принят (на декабрь 2020)

Основная цель данного законопроекта - ввести ограничения на выделение в жилых помещениях долей меньше, чем пригодно для вселения и проживания одного человека, привязав минимальный размер «микродоли» к установленным учетным нормам. Повторюсь, данный законопроект еще не принят.

Данным законопроектом собираются установить, что доля в праве общей собственности на жилое помещение может быть образована при условии, что размер доли каждого из собственников позволит ему вселиться в жилье с соблюдением учетной нормы

В соответствии с действующим законодательством учетная норма устанавливается органом местного самоуправления (ст. 50 Жилищного кодекса РФ).

Для примера, в Москве учетная норма площади жилого помещения на одного человека установлена в размере 10 кв.м. площади жилого помещения (ст. 9 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения").

Поэтому, на сегодняшний день все вопросы, связанные с долями, вселением в квартиру, определением порядка пользованиями ими решаются в каждом конкретном случае индивидуально, исходя из конкретно сложившейся ситуации. А возникающие бытовые ситуации бывают очень болезненными. У риэлторов, как профессиональных участников рынка недвижимости, существует даже такая присказка: «Если у человека есть доля, значит у него есть проблема».

Вопрос: Что такое ипотека с государственной поддержкой?

Ответ эксперта.
Овсянников Дмитрий, руководитель проектов «ipotek.ru», «Московская квартира», «Заграничник»

Государство решило поддержать строительную отрасль и субсидировать процентные ставки. То есть, банк выдает кредит. Если бы без гос. поддержки, то ставка была бы одна, а с гос. поддержкой - ставка ниже: разницу в ставках покрывает государство. Например, получить кредит для приобретения квартиры на вторичном рынке можно по ставке 13,5% годовых и выше, а за счет субсидирования процентной ставки, ставка при приобретении новостройки может быть 11,5% - 12% годовых. Разница в ставках между той, по которой готовы предоставлять кредиты банки без гос. поддержки и той, по которой фактически предоставляют кредиты - покрывается за счет государственных денег.

Но, чтобы получить «ипотеку с гос. поддержкой» нужно соответствовать ряду условий. Основные из этих условий:

Гос. поддержка касается домов-новостроек.
Заемщик должен заключать договор с застройщиком.
Это может быть либо Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома (ДДУ), либо, в случае, когда застройщик оформил на себя (как на юр. лицо) уже построенный объект, это может быть договор купли-продажи.

Есть еще ряд требований к заемщику, например, к возрасту, и требования по страхованию. Но основное то, что это должен быть новый объект: строящийся или только что построенный. Ключевое - государство поддерживает строительную отрасль.

Вопрос: Чем отличается социальная ипотека от программы ипотечных кредитов в рамках государственных субсидий? Что выгоднее и что быстрее получить?

Ответ эксперта.
Овсянников Дмитрий, руководитель проектов «ipotek.ru», «Московская квартира», «Заграничник»

Вообще, социальная ипотека - это ипотека для очередников: государство не предоставляет квартиры бесплатно очередникам, а предлагает им самим приобретать себе жилье.

Предлагается несколько схем:

предоставление жилья по рыночным ценам, но в кредит по более низким ставкам, чем предлагают коммерческие банки;
предоставление субсидии на часть стоимости приобретаемого жилья;
продажа жилья в кредит не по рыночной цене, а по существенно более низкой (фактически, по себестоимости).

То есть, ключевое - надо быть очередником, для того, чтобы получать кредиты по условиям «социальной ипотеки».

Вопрос: Решил купить квартиру в ипотеку в жилом комплексе возле строящегося метро. Сдача дома примерно в конце 2015-2016 году. Какой ЖК посоветуете? Меня интересует наиболее выгодная покупка жилья с перспективой роста цены к моменту сдачи. Какие есть варианты?

Ответ эксперта.
Барабанова Ирина, руководитель отдела продаж «БЕСТ-Новострой»

Предложений, соответствующих Вашему запросу, очень много. На 2015-2016 гг запланировано открытие около 20 новых станций московского метро. Также одними из самых привлекательных по цене считаются квартиры в новостройках, оформленные в собственность, такие как предложения от Правительства Москвы - Солнцево, Базовская, Некрасовка. Преимущества покупки этих новостроек в том, что все квартиры с готовой отделкой, нет затрат на ремонт. Помимо стандартного роста цены за год можно сразу сдать такое жилье и обеспечить себе пассивный гарантированный доход. Самые выгодные предложения по этим и многим другим объектам есть у компании «Бест-Новострой».

Вопрос: Я продаю квартиру в Волгограде. Стоимость около 2 млн.руб. За эти деньги можно подобрать что-нибудь в Московской области на уровне котлована? Срок сдачи дома не важен. Главное условие - рядом электричка или метро. Спасибо.

Ответ эксперта.
Барабанова Ирина, руководитель отдела продаж «БЕСТ-Новострой»

Начиная с 2014 года, цены на новостройки выросли - если раньше за 2 млн на стадии котлована можно было позволить себе квартиру до 10 км от МКАД, сейчас это может быть небольшая однокомнатная квартира около ж/д станции, но удаленностью около 15-20 км. Исключение - громкие проекты известных застройщиков, их "предпродажная стадия", когда очень небольшой объем квартир выходит по супер-низкой цене. О таких предложениях первыми узнают крупные риэлторы - например, компания «Бест-Новострой». Поэтому лучше всего иметь подобные контакты или быть подписанным на рассылки спецпредложений.

Вопрос: Как выбрать инвестиционный объект при покупке зарубежной недвижимости?

Ответ эксперта.
Курьянович Анна, консультант по инвестициям компания Tranio.com

Приобретение зарубежной доходной недвижимости очень популярно среди российских инвесторов на фоне нестабильной политической и экономической ситуаций.

Большинство наших инвесторов обращается к западным рынкам недвижимости с очень похожей целью — диверсификация рисков при распределении своих активов в более стабильных странах, сохранение капитала и получение предсказуемого регулярного дохода. Если ранее основным мотивом для инвесторов было получение большой доходности, то события на Украине, санкции, нестабильность политической и экономической ситуаций, падение рубля сместили фокус с возможности получения высокой доходности до сохранения средств. Соответственно, самыми востребованными направлениями являются страны с устойчивой и сильной экономикой, социально благополучные, с прозрачными законодательными системами — Германия, Великобритания, а именно Лондон — неизменный лидер и место притяжения для инвесторов со всего мира, Австрия, Нидерланды.

Эффективность инвестиций— это всегда разговор о балансе доходности и рисков. К последним может относиться все, что угодно, но основными "красными" точками, безусловно являются локация, востребованность среди потенциальных арендаторов, экономическая ситуация, законодательство, в том числе и налоговое. Именно на них и нужно сосредоточиться при выборе объекта и решении о приобретении. Перед заключением сделки важно провести всестороннее исследование финансового, юридического и технического состояния объекта с помощью местных профессионалов, специализирующихся в этих областях.

И, безусловно, расположение объекта. Оцените надёжность объекта коммерческой недвижимости с точки зрения развития конкретного места, его конкурентного окружения, планов развития. В этом случае также не нужно экономить на оценке независимых экспертов.

Вопрос: Решил купить квартиру в ипотеку в жилом комплексе возле строящегося метро. Сдача дома примерно в конце 2015-2016 году. Какой ЖК посоветуете? Меня интересует наиболее выгодная покупка жилья с перспективой роста цены к моменту сдачи. Какие есть варианты?

Ответ эксперта.
Оленев Алексей, генеральный директор АО «Тушино 2018»

Можно предложить апарт-комплекс «ТехноПарк», который возводится рядом с одноименной станцией метро, открытие которой запланировано на декабрь 2015 года. Помимо близости к метро, данная локация привлекательна тем, что на территории бывшей промзоны «ЗиЛ» будет создан огромный жилой и деловой кластер с новейшими инфраструктурными объектами. Еще один плюс - близость к Москве-реке. В июне этого года также запланировано открытие станции метро «Котельники», рядом с которой представлен уже почти возведённый жилой комплекс «Новые Островцы» с полным набором инфраструктуры

Вопрос: У какого застройщика Вы бы порекомендовали покупать жилье? Кто сейчас находится в более лучшем состоянии, у кого не будет проблем со сдачей объектов в кризис?

Ответ эксперта.
Оленев Алексей, генеральный директор АО «Тушино 2018»

Зачастую крупные и проверенные игроки рынка недвижимости находятся на рынке более 10 лет. Хотя не всегда надежность застройщика определяется временем его функционирования на рынке, более молодые компании также успешно реализуют свои проекты. Для минимизации рисков при приобретении новостройки очень важно ознакомится с портфелем уже реализованных застройщиком – тут, конечно, главным помощником потенциального покупателя будет Интернет (сайт застройщика, форумы с отзывами, различные СМИ). Если в открытом доступе нет информации о предыдущих проектах девелопера или у покупателей были серьезные нарекания по поводу сроков сдачи предыдущих объектов застройщика и качества строительства – это значительно повышает риски покупателей столкнуться с задержкой сроков строительства.

Вопрос: У какого застройщика Вы бы порекомендовали покупать жилье? Кто сейчас находится в более лучшем состоянии, у кого не будет проблем со сдачей объектов в кризис?

Ответ эксперта.
Барабанова Ирина, руководитель отдела продаж «БЕСТ-Новострой»

Мы рекомендуем выбирать жилье у застройщика с уже реализованными проектами. Стоит обратить внимание на

портфель реализованных проектов;
структуру бизнеса (наиболее надежны – компании полного цикла, например, холдинги с собственными производственными предприятиями);
форму реализации построенного жилья (договоры долевого участия, то есть 214-ФЗ);
серьезные финансовые партнеры (банки с госучастием).

В то же время жилой проект в портфеле компании может быть первым, однако это не означает, что девелопер не имеет опыта: «В нашей практике уже случалось брать на реализацию первые жилые проекты строительных компаний – такие, как «Новое Бутово», «Белые Росы», «Мичурино-Запад», «Город на реке. Тушино-2018». Покупателю жилья компании, строящие данные объекты, были не знакомы, однако эти же девелоперы на тот момент обладали серьезным опытом, например, в промышленном строительстве, в коммерческой недвижимости и так далее, что является несомненным преимуществом».

Вопрос: У какого застройщика Вы бы порекомендовали покупать жилье? Кто сейчас находится в более лучшем состоянии, у кого не будет проблем со сдачей объектов в кризис?

Ответ эксперта.
Немчанинова Наталия, советник генерального директора по продажам ОАО «ОПИН»

При выборе застройщика или проекта очень важна репутация компании, поэтому следует обращать внимание на существующий опыт в недвижимости и историю реализованных проектов. Наличие исходно-разрешительной документации, схема реализации квартир и профессионализм менеджеров – это также одни из ключевых факторов надежности проекта.

Кроме того, можно порекомендовать обратиться к официальному сайту проекта и застройщика: посмотреть периодичность обновления новостей, фотогалерею хода строительства жилого комплекса, наличие услуги обратного звонка и многое другое. Актуальная информация во многом свидетельствует об ответственном подходе и отношении застройщика к клиентам компании, а также дает хорошую картину по активности реализации проекта.

Покупка квартиры «от застройщика» также обеспечивает гарантии надежности. Во-первых, покупатели могут получить более выгодные условия, ведь зачастую застройщики предлагают на свои объекты дополнительные преференции – рассрочку, выгодные условия по ипотеке, а также скидки или подарки. Во-вторых, это позволяет избежать цепочки посредников и покупать квартиру «из первых рук».

Вопрос: Рискованно ли сейчас покупать новостройку на этапе котлована?

Ответ эксперта.
Оленев Алексей, генеральный директор АО «Тушино 2018»

Если застройщик относиться к числу надежных, в проекте все в порядке с документацией и реализация идет в рамках ФЗ-2014, особых противопоказаний для приобретения новостройки на котловане нет. Те застройщики, которые выводят сейчас на рынок новые объекты, нацелены на успешное завершение проекты и рассчитывают свои возможности.

Вопрос: Рискованно ли сейчас покупать новостройку на этапе котлована?

Ответ эксперта.
Барабанова Ирина, руководитель отдела продаж «БЕСТ-Новострой»

Покупка на этапе котлована всегда привлекает более низкой ценой. Но, необходимо обратить внимание на несколько важных факторов: выбирать новостройку, которая продается только по ДДУ (ФЗ-214), проверить три основных документа застройщика: проектная декларация, разрешение на строительство, право на земельный участок. Земельный участок может быть как в собственности застройщика, так и в аренде – как на 49 лет, так и меньше, главное, чтобы срок аренды превышал срок, когда объект планируется ввести в эксплуатацию.

Вопрос: Рискованно ли сейчас покупать новостройку на этапе котлована?

Ответ эксперта.
Немчанинова Наталия, советник генерального директора по продажам ОАО «ОПИН»

Если выбрать объект у компании с хорошей репутацией и существующим портфелем реализованных проектов, тогда риски будут минимальными.

В любом случае, прежде чем совершать покупку, следует внимательно изучить проектную документацию, а также информацию о проекте и застройщике в интернете и СМИ, в том числе и на официальном сайте, есть ли опыт в недвижимости и какой он.

Юридическую надежность обеспечивает схема продажи объекта. Сегодня безопасная форма реализации – по договору долевого участия в рамках 214-ФЗ (ДДУ). При продаже объекта по ДДУ денежные поступления могут направляться только на строительство конкретного объекта, где приобретается жилье, такая форма защищает права дольщиков.

Также, надежность проекта подтверждает аккредитация в крупнейших российских банках и предоставление ипотеки, так как прежде чем подписать соглашение банки проводят необходимую проверку застройщиков и проектной документации.

Кроме того, стоит обратить внимание на цену квартиры в таких объектах, если она слишком занижена в сравнении с аналогичными проектами, это должно насторожить.

Вопрос: В каком жилом комплексе в Москве и Подмосковье можно купить дешевую 2-ую квартиру?

Ответ эксперта.
Оленев Алексей, генеральный директор АО «Тушино 2018»

Много доступных предложений в Домодедово – мкрн. «Город счастья», «ЖК «Большое Домодедово», мкрн. «ДОМодедово Парк», где входной билет в проект для двухкомнатных квартир начинается от 2,2 млн рублей. Или, например, в Ивантеевке в ЖК «Заречная Слобода» стоимость двухкомнатных квартир стартует от 3,5 млн рублей, а в ЖК «Новые Островцы», в 20 минутах езды от станции метро «Котельники», «двушку» можно приобрести за 3,4 млн рублей.

Вопрос: В каком жилом комплексе в Москве и Подмосковье можно купить дешевую 2-ую квартиру?

Ответ эксперта.
Немчанинова Наталия, советник генерального директора по продажам ОАО «ОПИН»

На стоимость квартиры, безусловно, влияет несколько факторов. Чем дальше от Москвы располагается жилой комплекс, тем стоимость квадратного метра будет ниже. Также при ценообразовании учитывается направление и окружение проекта. Как правило, на престижных направлениях жилье стоит дороже. И, конечно, необходимо смотреть на качество строительства и архитектуры, площадь квартир и наполнение самого жилого комплекса. Чем ниже качество строительных материалов и меньше площади, тем квартира будет дешевле. Поэтому важно обращать внимание на соотношение цена-качество и «не гнаться» за дешевым предложением.

Сегодня есть доступные варианты двухкомнатных квартир в жилом комплексе VESNA, который располагается в 27 км от МКАД по скоростному Киевскому шоссе в городе Апрелевка. Здесь можно приобрести двухкомнатную квартиру в монолитно-кирпичном доме по цене от 3,95 млн рублей. В жилом комплексе предусмотрена разнообразная инфраструктура, включая детские сады, школу, торгово-бытовые объекты, а также благоустроенную территорию с местами отдыха, велосипедными дорожками и детскими площадками. Кроме того, в городе Апрелевка рядом с ЖК VESNA есть все необходимое для повседневного проживания.

Вопрос: Безопасно ли покупать квартиру через аукцион или электронные торги? Выгодно ли это?

Ответ эксперта.
Оленев Алексей, генеральный директор АО «Тушино 2018»

Реализация квартир через электронные торги проходит в проектах Правительства Москвы, поэтому, безусловно, это надежная форма. Мы реализуем три проекта по системе электронных торгов – ЖК «Некрасовка», ЖК «Базовская» и ЖК «Солнцево» и помогаем нашим клиента пройти регистрацию на сайте, оформить заявку и пройти аккредитацию.

Вопрос: Планирую продать квартиру в новостройке. Выгоднее ее продать по переуступке прав или после оформления в собственность? В чем отличия?

Ответ эксперта.
Оленев Алексей, генеральный директор АО «Тушино 2018»

Продавая квартиру до оформления прав собственности, владелец не обязан платить налог в размере 13% от полученного дохода, тогда как после сдачи дома в эксплуатацию и оформления прав собственник должен ждать 3 года, чтобы не выплачивать налог. Поэтому все инвесторы стремятся реализовать квартиры в момент, когда рост цен в проекте себя уже исчерпал, но дом еще не сдан, чтобы не нести дополнительные издержки.

Вопрос: На сколько сейчас упали цены на вторичную недвижимость? Действительно ли сейчас можно купить дешевле?

Ответ эксперта.
Оленев Алексей, генеральный директор АО «Тушино 2018»

Покупатели, тем более со свободными деньгами, активно торгуются и ожидают от продавцов серьезных скидок. Сейчас кроме скидки привлечь покупателей иным способом невозможно, а размер скидки зависит от переговоров и состояния квартиры. Правда, не многие собственники готовы на хороший дисконт, кто-то предпочитает подождать.

Вопрос: Когда возникает право собственности по наследуемому имуществу?

Ответ эксперта.
Краснова Светлана, руководитель Юридической службы компания ИНКОМ-Недвижимость

Моментом возникновения права собственности на наследуемое имущество является день открытия наследства, т.е. день смерти наследодателя (ст.1114 ГК РФ). Эта норма - исключение из общего правила гражданского законодательства о возникновении права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации. Именно с даты смерти наследодателя ведется отсчет срока давности права собственности. При этом наследник не обязан получать свидетельство о праве на наследство, важно лишь в пределах установленного срока (6 месяцев со дня открытия наследства) принять наследство.

Согласно ст.1152 ГК РФ, сделать это можно двумя способами:

фактическое принятие наследства – когда наследник
- вступил во владение или в управление наследственным имуществом (например, переехал жить в квартиру наследодателя или пользуется его дачей),
- принял меры по сохранению наследственного имущества (например, заменил старую ветхую дверь в квартире на новую, или сделал в квартире ремонт, или обратился с заявлением в компетентные органы в целях недопущения передачи имущества третьим лицам),
- произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества (например, оплачивает коммунальные услуги или заплатил налог),
- оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
подача по месту открытия наследства нотариусу или иному должностному лицу, уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство, заявления о принятии наследства.

Вопрос: Когда возникает право собственности по наследуемому имуществу?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Свидетельство на наследство выдается наследнику по истечении 6 месяцев со дня его открытия. Право собственности полученного по наследству имущества подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке. Таким образом, собственник наследуемого имущества вправе им распоряжаться с даты регистрации перехода права собственности.

Вопрос: В 2002 г. умерла мать, от наследства отказались все родственники, но я до сих пор не вступил в него. Что нужно сделать, чтобы вступить в наследство сейчас?

Ответ эксперта.
Краснова Светлана, руководитель Юридической службы компания ИНКОМ-Недвижимость

По закону наследство можно принять двумя разными способами: по заявлению о принятии наследства или фактически. Если наследник вовремя не обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства, и у него нет доказательств фактического принятия наследства, то шансы оформить свои права на наследственное имущество очень малы, но все же имеются.

Для начала необходимо знать, что согласно п.2 ст.1152 ГК РФ принятие наследником части наследства означает принятие всего наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, т.е. если Вы сможете доказать, что приняли хотя бы часть имущества из наследственной массы (например, забрали себе что-нибудь из предметов домашней обстановки), то Вас признают собственником всего имущества наследодателя.

Во-вторых, согласно ст.1155 ГК РФ можно восстановить пропущенный для принятия наследства срок в судебном порядке. Суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник обратился в суд в течение 6 месяцев после того, как причины пропуска срока отпали.

Вопрос: В 2002 г. умерла мать, от наследства отказались все родственники, но я до сих пор не вступил в него. Что нужно сделать, чтобы вступить в наследство сейчас?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Если отказ от наследства был выполнен надлежащим образом, т.е. в нотариальной форме, и всеми наследниками, имевшимися на момент смерти наследодателя, то в соответствии с п.2 ст.1155 ГК РФ наследство может быть принято наследником по истечении срока, установленного для его принятия, без обращения в суд.

В противном случае решение о праве на наследство может быть принято только судом и с учетом всех обстоятельств дела.

Вопрос: От своего мужа я получила по наследству 3/4 доли квартиры. Его дочь от первого брака получила 1/4 доли. Как лучше поступить?

Ответ эксперта.
Краснова Светлана, руководитель Юридической службы компания ИНКОМ-Недвижимость

По закону (ст.209 ГК РФ) собственник имущества имеет право пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе совершать с этим имуществом любые сделки, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ст.1165 ГК РФ, наследственное имущество, находящееся в общей долевой собственности двух и более наследников, может быть разделено по соглашению между ними. В этом случае составляется документ, в котором прописывается, кому из наследников какое имущество переходит (например, одному наследнику может отойти квартира, другому – машина и дача).

В законе есть нормы о преимущественном праве наследников на определенное имущество в зависимости от того, кто пользовался этим имуществом при жизни наследодателя.

Так, если на момент смерти мужа Вы проживали в данной квартире и не имеете другого жилья, то при разделе наследства с дочерью Вашего супруга Вы имеете преимущественное право на получение в счет Вашей наследственной доли этой квартиры, а также предметов домашней обстановки и обихода (п.3 ст.1168, ст.1169 ГК РФ).

Несоразмерность наследственного имущества, переходящего наследнику по преимущественному праву, наследственной доле этого наследника, устраняется компенсацией – передачей иного имущества или денежной суммы. Если же оснований для преимущественного права на наследственную квартиру у Вас нет, то существует четыре варианта распоряжения полученной по наследству долей квартиры:

Предложить второй наследнице выкупить ее долю (при наличии у Вас такой финансовой возможности).
Продать Вашу долю второй наследнице (при ее согласии на такой выкуп).
Продать Вашу долю постороннему лицу с соблюдением ст.250 ГК РФ, т.е. с обязательным предварительным письменным уведомлением второй наследницы о намерении продать долю и указанием цены (в противном случае сделка продажи доли может быть оспорена в суде).
Договориться со второй наследницей о совместной продаже всей квартиры и разделе ее стоимости пропорционально доле в наследстве.

Вопрос: От своего мужа я получила по наследству 3/4 доли квартиры. Его дочь от первого брака получила 1/4 доли. Как лучше поступить?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Если наследница готова продать вам свою долю в наследованном имуществе, то вы сможете приобрести ее по договору купли-продажи на согласованных между вами условиях. Если вы не собираетесь проживать в данной квартире, то можно продать ее вместе с сособственником.

Вопрос: Какие документы надо проверять при покупке квартиры в доме-новостройке?

Ответ эксперта.
Краснова Светлана, руководитель Юридической службы компания ИНКОМ-Недвижимость

Для того, чтобы приобрести права на квартиру в строящемся доме-новостройке, необходимо вначале выяснить, каким образом, на основании какого договора Вам будут передаваться права на квартиру.

Сегодня первичный рынок жилья работает по нескольким схемам реализации квартир, среди которых схемы, прямо названные в специальном законе, и другие способы передачи прав на новостройки (например, предварительный договор купли-продажи).

Законные способы привлечения денежных средств дольщиков (физических и юридических лиц) для строительства квартир перечислены в Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:

договор долевого участия в строительстве жилья;
выпуск жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
вступление в жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы.

Самый распространенный способ привлечения денежных средств граждан - заключение договора долевого участия в строительстве жилья. Такой договор подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

До его заключения необходимо, во-первых, убедиться в надежности компании-Застройщика, проверив информацию о юридическом лице на сайте Федеральной налоговой службы (является ли компания действующей, ее юридический адрес, полномочия лица, имеющего право действовать от лица компании без доверенности).

Непосредственно у Застройщика можно затребовать для ознакомления следующие документы:

учредительные документы застройщика;
свидетельство о государственной регистрации застройщика;
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления Застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении Застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
аудиторское заключение за последний год осуществления Застройщиком предпринимательской деятельности.

Во-вторых, нужно проверить у Застройщика документы, позволяющие ему привлекать денежные средства граждан. Следует убедиться в том, что Застройщик опубликовал в средствах массовой информации или разместил в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") проектную декларацию, которая включает в себя информацию о Застройщике и проекте строительства.

Также необходимо ознакомиться у Застройщика со следующими документами:

Разрешением на строительство дома
Результатами проектной экспертизы
Документами, подтверждающими права на земельный участок (земельный участок может быть в собственности ли в аренде)
Проектной документацией.

С 1 января 2014 года в ФЗ-214 было внесено изменение, дающее дополнительные гарантии дольщикам. В частности, помимо ранее закрепленного права залога в пользу дольщиков земельного участка, на котором возводится многоквартирный дом, Застройщик обязан теперь в случае заключения первого договора долевого участия дополнительно обеспечить исполнение своих обязательств по передаче квартир дольщикам одним из следующих способов:

поручительством банка
страхованием своей гражданской ответственности.

Следовательно, теперь нужно еще проверить, каким образом Застройщик выполняет требования закона по обеспечению исполнения обязательств, запросив у Застройщика соответствующие документы.

После изучения всех этих документов и анализа информации можно заключать договор долевого участия в строительстве жилья, но при этом важно помнить, что деньги за квартиру перечисляются Застройщику только после государственной регистрации договора.

Вопрос: Какие документы надо проверять при покупке квартиры в доме-новостройке?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Все зависит от того на каком этапе строительства вы покупаете квартиру, и кто вам продает. Если продает сам застройщик по договору долевого участия, то, как правило, все документы уже есть на сайте застройщика. Разрешение на строительство, аренда или собственность земли, график строительства, проектная декларация. Если вы покупаете квартиру по переуступке права, то количество проверяемых документов может увеличиться.

Вопрос: Как снять арест на квартиру?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Арест может быть снят по решению того органа, который его наложил или по решению суда. Если соответствующим органом принято решение о снятии ареста, необходимо подать эти сведения в Росреестр.

Вопрос: Как выписать бывшего супруга из квартиры?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Если Ваш бывший супруг не является нанимателем или собственником (сособственником) квартиры, то, при отсутствии его согласия на снятие с регистрационного учета по месту нахождения данного жилого помещения, это можно сделать только по решению суда. Либо в добровольном порядке.

Вопрос: Возможна ли повторная приватизация?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

В соответствии со ст.11 Федерального закона от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз (в течение жизни).

Вопрос: Какие налоги платить за сдачу квартиры в аренду?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Получение дохода от сдачи имущества в аренду (наем) подлежит налогообложению в порядке, установленном НК РФ: НДФЛ для резидентов – 13% . Если гражданин как ИП имеет патент на данный вид деятельности, то ставка налога определяется в соответствии с Законом города Москвы «О патентной системе налогообложения».

Вопрос: Как правильно пишется расписка в получении денежных средств при продаже квартиры?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Расписка в получении денежных средств, пишется только в рукописной форме, самостоятельно получателем денег (продавцом или продавцами), обязательно указывается дата, когда пишется документ, стороны (кто и от кого получает деньги), полученная сумма, предмет продажи (за что получено, адрес объекта недвижимости) и на основании чего получена (наименование договора). Подпись получателя денег.

Вопрос: Какие налоги надо платить при покупке и продаже квартиры?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

При покупке квартиры, налог не возникает

При продаже квартиры, на сегодняшний день, налог возникает, если квартира менее трех лет в собственности. Налоговой вычет с продаваемой квартиры составляет 1 000 000 (один миллион ) рублей (ст. 220 Налогового кодекса), если право основания безвозмездное (дарение, приватизация, наследство.) Все, что выше этой суммы облагается налогом в 13%, если квартиры приобреталась по договору купли продажи, ДДУ, мены, или другому возмездному договору , то не облагается налогом та сумма которая была уплачена по договору, налог будет начисляться с суммы, которая превышает предыдущую стоимость квартиры, но опять же, только если квартира находится менее трех лет в собственности.

Вопрос: Я хочу подарить свою квартиру внучке. Как это сделать? Какие я буду платить налоги?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Чтобы подарить квартиру, нужно составить договор дарения, между дарителем и одаряемым. Подписать его, и зарегистрировать в Росреестре.

В соответствии с НК РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками (супругами, родителями, детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными или неполнородными братьями и сестрами).

Вопрос: Каков налог на дарение и налог на наследство?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

В соответствии с НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования, за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов, также доходы, полученные в порядке дарения, в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками (супругами, родителями, детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными или неполнородными братьями и сестрами).

Исчисляется налог на дарение по процентной ставке от дохода, полученного в результате дарения. Денежное выражение дохода, от которого исчисляется налог, определяется кадастровой стоимостью недвижимости, которую подарили.

Вопрос: Сколько стоит регистрации права, сделки за 1 неделю, за 2 недели, за 1 месяц?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Здесь хотелось бы понимать, о каком регионе идет речь? Если мы говорим о Москве, то регистрация перехода права собственности в течение 14 дней, а гос.пошлина составляет 2000 рублей.

Вопрос: Я не являюсь гражданином России, могу ли я купить квартиру в г. Москве?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Если вы являетесь гражданином иностранного государства, то ни что не мешает Вам купить квартиру в Москве и стать ее собственником.

Вопрос: Квартира куплена мной, моим мужем и моей сестрой в равнодолевую собственность. Теперь муж отказывается идти и регистрировать этот договор. Можно ли зарегистрировать 2/3 всей доли (мою и сестры) и не регистрировать 1/3 доли моего мужа?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Нужно смотреть договор купли продажи, который вы подписали с продавцом квартиры. Если вы подписали ДКП на покупку квартиры, в котором указали покупателями себя, сестру и мужа, определив доли каждого как 1/3, то, при подачи документов, должны присутствовать все стороны договора, или их доверенные лица по доверенности. До момента внесения в Росреестр сведений о переходе праве собственности на объект, заключенный вами договор купли-продажи не будет иметь юридической силы. В этой связи доля вашего мужа юридически будет оставаться в собственности продавца.

В случае отказа /уклонения одного из собственников от гос.регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, другой собственник вправе обратиться в суд с иском о регистрации сделки.

Если был подписан договор купли продажи 1/3 доли отдельно каждым покупателем, то вы с сестрой можете зарегистрировать свои договора.

Вопрос: Мне принадлежит 1/2 квартиры, вторая половина принадлежит моему брату. Как мне продать свою долю квартиры, если место жительства брата мне неизвестно?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

По установленному правилу, при продаже доли жилого помещения собственник должен предложить другим сособственникам купить эту долю, с указанием цены продажи. В случае отказа от покупки, доля может быть продана третьим лицам, но на тех же условиях, которые были предложены сособственникам. В случае невозможности установить место нахождения сособственника, оферта может быть направлена по месту постоянной регистрации или иному известному адресу его местонахождения.

Вопрос: Что такое общая долевая собственность при приватизации квартиры?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Ст.244 ГК РФ дает следующее определение:

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Если в приватизации участвуют двое и более человек, то собственность будет долевая.

Вопрос: Можно ли выписаться из квартиры (комнаты) и никуда не прописываться?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Можно, если это лицо является совершеннолетним, не ограничено или не лишено дееспособности, и не находится под опекой (попечительством).

Вопрос: Есть ли временная прописка?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

В соответствии с Федеральным законом от 25.06.1993 N 5242-1 временно проживающий гражданин обязан встать на регистрационный учет по месту пребывания. В границах одного субъекта РФ проживание граждан допускается без регистрации.

Вопрос: Можно ли прописаться к мужу (жене, родителям, детям, к другим родственникам)?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Если жилое помещение находится в собственности, то собственник вправе с согласия других сособственников зарегистрировать в нем как на постоянной, так и на временной основе любых лиц. Если помещение находится в муниципальной собственности и используется по договору социального найма, то регистрация в нем членов семьи нанимателя производится на основании документов, подтверждающих родство с нанимателем или иных проживающих с ним лиц.

Вопрос: Имею ли я право на проживание в квартире или на принудительный размен квартиры после развода с мужем в следующей ситуации: в квартире, находящейся в муниципальной собственности, прописаны мой муж и наша дочь?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Если вы в данном жилом помещении не зарегистрированы, и не являетесь членом семьи нанимателя, то требовать принудительного раздела квартиры вы не имеете права. В случае, если ваша дочь является несовершеннолетней, то ваше совместное проживание с ребенком возможно при наличии достигнутого с нанимателем письменного соглашения, а при его отсутствии – по решению суда.

Вопрос: Что такое простая письменная форма договора купли-продажи?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Согласно гражданскому кодексу (ст. 550 ГК РФ), договор купли продажи квартиры составляется в письменной форме, но без нотариального удостоверения и подлежит обязательной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ).

Вопрос: Сколько сейчас стоит оформление договора купли-продажи (БТИ, нотариальное удостоверение, регистрация)?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности, необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. В случае, если вы пользуетесь услугами компаний занимающихся регистрацией договоров в Росреестре, стоимость услуг может находиться в интервале от 10 000 до 15 000 рублей, плюс нотариальные действия.

Вопрос: Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми? Как обеспечить их выписку?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Все зависит от того, насколько сильно Вы хотите купить квартиру, в которой есть зарегистрированные граждане, и так же, кто эти люди по отношению к собственнику квартиры, и почему они не снимаются с регистрационного учета. Покупать можно, и прописать в договоре сроки снятия данных лиц с регистрационного учета. Снимаются же с регистрационного учета все зарегистрированные лица добровольно, либо по решению суда.

Вопрос: Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, какие сложности могут возникнуть при продаже этой квартиры?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Если дети являются собственниками указанной квартиры, для продажи потребуется разрешение органов и опеки и попечительства. При этом сделка получит одобрение только в том случае, если взамен будет приобретено другое жилое помещение, размер которого будет равен или больше имеющегося.

В случае, если дети не являются собственниками жилого помещения, то разрешения органов опеки не требуется, при условии, что данный ребенок не находится под опекой или попечительством. Однако, снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего и особенно малолетнего ребенка возможно только с последующей регистрацией в другом жилом помещении.

Вопрос: Как передаются деньги через ячейку банка?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Банковская ячейка, является на сегодняшний день, одним из инструментов для передачи денег за покупаемую квартиру.

Необходимо прописать в договоре на аренду банковского сейфа условия выемки денег продавцом, в каждом случае они будут индивидуальны, так же прописать сроки в которые продавец (выемщик) имеет право доступа к ячейке. И необходимо соблюсти страховку для покупателя, прописать сроки, в которые закладчик может забрать деньги в случае не регистрации перехода права собственности в соответствующем органе.

Вопрос: Как обменять квартиру через куплю-продажу?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Когда целью продажи квартиры является переезд в другую квартиру, то в этом случае надо сначала найти покупателя на продаваемую квартиру, и выбрать квартиру которую вы собираетесь купить. В один день по договоренности со всеми сторонами сделки, вы подписываете договор купли-продажи на продажу своей квартиры, и так же договор на покупку. Таким образом, Вы продаете и покупаете квартиру в один день.

Вопрос: Что такое аванс (задаток, залог)?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Согласно ст. 329 ГК РФ залог и задаток являются способами обеспечения выполнения обязательств по договору.

В силу залога кредитор имеет право, в случае неисполнения должником принятого обязательства, получить удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества.

В соответствии со ст.380 ГК РФ задаток - это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет платежей, причитающихся с нее по договору другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В случае неисполнения договора по соглашению сторон задаток возвращается, а договор прекращается. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Авансовый платеж не является обеспечением по договору и, следовательно, в случае отказа одной из сторон от заключения договора аванс подлежит возврату без штрафных санкций.

Вопрос: Что такое договор ренты? Договор с пожизненным содержанием и иждивением?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

В соответствии со ст.583 ГК РФ, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество взамен которого получает периодические денежные выплаты либо содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Вопрос: В квартире, которая находится в муниципальной собственности, прописаны мой муж и наша дочь. Имею ли я право на проживание в этой квартире или на принудительный размен квартиры после развода с мужем?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Если вы в данном жилом помещении не зарегистрированы, и не являетесь членом семьи нанимателя, то требовать принудительного раздела квартиры вы не имеете права. В случае если ваша дочь является несовершеннолетней, то ваше совместное проживание с ребенком возможно при наличии достигнутого с нанимателем письменного соглашения, а при его отсутствии – по решению суда.

Вопрос: Я хочу заключить договор с риэлторской фирмой на продажу и покупку квартиры. На что надо обратить внимание в договоре с фирмой?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Заключая договор на возмездное оказание услуг с риэлторской компанией, стоит обращать внимание, на то, кто подписывает договор, на предмет договора, стоимость услуги, сроки исполнения услуги, обязанности сторон.

Вопрос: Я заключила договор с риэлторской фирмой на продажу комнаты. У меня требуют оригиналы правоустанавливающих документов. Что мне делать?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Вы заключили на договор на услуги по продаже вашей недвижимости, давали ли вы полномочия принимать аванс за вашу недвижимость? Если да, то из практики, в момент передачи денег в качестве аванса смотрят оригиналы правоустанавливающих документов. Документы могут быть приняты у вас по описи, с подписью ответственного лица и печатью фирмы.

Вопрос: Как проверить надежность риэлторской фирмы? Должна ли быть лицензия у риэлторской фирмы?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

На сегодняшний день, лицензирование риэлторской деятельности отсутствует. Если говорить о надежности компании, то вы можете обратиться в известные компании, которые уже долго работают на рынке и зарекомендовали себя с положительной стороны. Либо наоборот, в небольшие компании, которых сейчас много на рынке, и узнать подробно, о том как они будут работать для вас, что выполнят, сколько будет стоить их услуги.

Вопрос: Если на квартиру наложен арест, какие операции с ней можно проводить?

Ответ эксперта.
Макаров Руслан, руководитель отдела продаж новостроек и вторичного жилья ИРК «МИЭЛЬ-Новостройки»

Если квартира находится под арестом, то совершение любых сделок, подлежащих государственной регистрации, невозможно. Не подлежит гос.регистрации краткосрочный (менее года) наем/аренда. Однако при заключении договора найма/аренды факт ареста следует указать. Так же Вы сами имеете право пользоваться квартирой и владеть ею.